二手房量價齊升、新房成交量大漲 上海樓市回暖速度領跑全國，仍有上漲動力

每經(jīng)記者：包晶晶 每經(jīng)編輯：黃勝

“量在價先，沒有成交量支撐的房價是不穩(wěn)固的?！?8安居客研究院院長張波認為。

上海新房與二手房市場雙雙走出強勁復蘇行情。

單價18.18萬元/平方米的陸家嘴太古源源邸四次開盤，首日銷售82%；不僅如此，4月份上海前灘兩個樓盤雙雙觸發(fā)積分制，其中前灘元境認購率達到260%。

二手房市場同樣爆發(fā)，據(jù)上海中原地產(chǎn)，3月二手住宅成交2.85萬套，環(huán)比增長178.79%，創(chuàng)2021年4月以來新高，房價實現(xiàn)環(huán)比“兩連漲”。據(jù)觀察，進入4月份，二手房單日成交套數(shù)不斷創(chuàng)下新高，截至4月23日，成交已突破2萬套，并且有6天單日破1000套。

張波通過書面對《每日經(jīng)濟新聞》記者（下稱“每經(jīng)記者”）表示：“預計4月二手房成交量比3月有所減少，但依然會在接近3萬套的高點。一般來說，如果成交量連續(xù)3個月穩(wěn)定在高位，房價企穩(wěn)格局就基本清晰了?！?/p>

新房熱點層出 價格穩(wěn)中有升

每經(jīng)記者4月21日實地走訪了“中鐵云璟外灘”項目，工作日的下午，現(xiàn)場有不少客戶到訪案場，在置業(yè)顧問的陪同下看房選房，或辦理相關認購手續(xù)。

記者從案場了解到，從樣板間開放到認籌，僅13天時間，項目接待了600余組客戶到訪看房。

本次開盤47套房，均價約132000元/平方米，認購率約128%。項目方面認為，這一價格還是有支撐的，周邊單價超過14萬元的其他項目，去化情況也比較理想，具有稀缺性的新房項目，價格還是會穩(wěn)步向上。

上海某在建新房項目 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

事實上，上海的新房價格并非“回暖”，而是趨勢的延續(xù)。2019年8月以來，上海新房價格單月環(huán)比就沒有出現(xiàn)過負數(shù)。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院對國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)的整理，除了6次持平外，有74個月為環(huán)比上漲。而新房單月同比數(shù)據(jù)，已經(jīng)連續(xù)上行了89個月。

從成交量看，據(jù)上海中原地產(chǎn)，3月上海新建商品住宅成交56.3萬平方米，環(huán)比上漲251.6%。從成交結構來看，中低價位房源成為成交主力，臨港金港星海灣網(wǎng)簽超1400套，寶山顧村、青浦重固等板塊新房表現(xiàn)亮眼，憑借親民價格深受剛需及首次置業(yè)者青睞，帶動新房價格指數(shù)環(huán)比上漲0.3%。

不過，盡管3月份房價數(shù)據(jù)環(huán)比上漲，但整個一季度新房成交量、價仍受制于供應。第一太平戴維斯《2026年Q1上海樓市報告》顯示，2026年一季度，上海全市新房供求規(guī)模持續(xù)同步收縮，供應與成交面積環(huán)比分別大幅縮減40%與27%，降至近三年低位，供求比約1:1，較為均衡。

受供應結構影響（外郊環(huán)項目為主力供應區(qū)域），全市成交均價同比、環(huán)比均回落約10%至71947元/平方米，整體價格進入階段性調整通道。

不過，4月起，這一情況有所改善，中高端住宅的供應和熱銷又為市場預期添了一把火。

4月17日，均價18.18萬元/平方米、單套180平方米起的“陸家嘴太古源源邸”迎來第四次開盤，首日銷售82%。至4月20日，銷售進度已達到95.4%。

陸家嘴太古源源邸項目對每經(jīng)記者透露：“過去幾天還是挺熱鬧的，來看房咨詢的高凈值客戶很活躍，這幾天也有成交，僅剩少量房源可售了。收官批次也即將推出，很多高凈值客戶也在持續(xù)關注，陸續(xù)到訪樣板間實地體驗一線的濱江實景，并了解后續(xù)推出的房源?！?/p>

值得注意的是，上海新房價格的漲幅也有所分化，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，上海144平方米以上的新房，價格同比增長了5.3%，1月—3月平均值同比上漲了5.8%；90平方米以下的同比增長3.1%，前三個月均值同比上漲3.1%。這兩組數(shù)據(jù)也是全國重點70城同類數(shù)據(jù)最高的。

“從當前市場表現(xiàn)來看，上海新房價格具備一定的結構性支撐，但并不具備全面高歌猛進的基礎。一方面，核心區(qū)優(yōu)質供應持續(xù)稀缺，太古源等頂豪產(chǎn)品，沄起濱江、中鐵云璟這類市區(qū)改善項目的確受到更多關注，本質也是地段、產(chǎn)品與需求匹配；另一方面，我們也要看到購買力以自住改善為主，投資屬性明顯弱化，遠郊板塊去化壓力仍在，全市新房價格不具備大幅上行條件，更趨向保持平穩(wěn)，不會出現(xiàn)單邊快速上漲。”張波認為。

二手房：房東議價更有底氣，豪宅需求同步放大

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，上海二手房3月環(huán)比上漲0.4%，在70個大中城市中，僅次于北京（0.6%）。

剔除商業(yè)用房和車庫后，3月上海二手住宅成交2.85萬套，環(huán)比增長約179%，同比增加6.0%，創(chuàng)2021年4月以來新高。上海中原地產(chǎn)判斷，近期二手房價企穩(wěn)回升，低總價剛需房源去化加快，房東議價底氣增強，跳價案例增多。

進入四月份，成交熱度不減。

據(jù)安居客提供的數(shù)據(jù)，截至4月20日，“七日增長率”都呈現(xiàn)上升態(tài)勢，安居客有效連接數(shù)（用戶和經(jīng)紀人電話和文字溝通）同比上升5.5%，微聊（文字溝通）對數(shù)上漲6%，預約帶看確認量增幅達75%。

4月12日下午，上海市楊浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

“這說明用戶的真實看房、交易意愿在顯著增強，因此4月的熱度還在延續(xù)，這將為5月成交量形成重要支撐，預計5月成交量仍將保持高位，房價后續(xù)下行的可能性大大降低了。”張波判斷。

銷售量放大的另一方面，是掛牌量在縮小。安居客線上的新房找房熱度顯示，4月20日這周為64.3，3月20日這周為62.9，同比上升的態(tài)勢持續(xù)。截至4月20日，4月二手房掛牌量同比3月減少0.3%，主要緣于市場成交量快速放大，以及部分業(yè)主惜售。

房價上漲窗口期是否已經(jīng)到來？

張波認為，“目前還不能就此判斷進入快速上漲通道，市場更多體現(xiàn)為溫和修復，供需關系正在改善，議價空間收窄。從以往經(jīng)驗來看，銷售量持續(xù)處于高位達3個月以上，掛牌量持續(xù)減少達半年以上，并且60%以上板塊的代表性小區(qū)掛牌房價持續(xù)上漲達3個月以上，才能帶動市場整體房價進入上升通道”。

記者留意到，高端二手住宅的需求開始放大。從二手房網(wǎng)簽實際數(shù)據(jù)來看，4月份網(wǎng)簽套均面積在80平方米左右。

第一太平戴維斯中國區(qū)住宅銷售部負責人、董事總經(jīng)理唐華4月16日接受每經(jīng)記者采訪時表示，“近期能夠明顯感受到（高端二手住宅）客戶的需求和成交在增加”。

“和3月份二手市場以低總價成交為主有所不同的是，4月以來市中心單價較高的二手房的購買或置換需求明顯增長。一方面是因為一季度高端新房供應較少，另一方面是新房單價較高，買房人在經(jīng)過考慮后向二手市場切換?！碧迫A分析。

關于房價何時迎來拐點，她認為，“回暖的第一階段是成交量放大，隨后是價格趨穩(wěn)，第三階段就是價格回升，而目前已經(jīng)看到了趨穩(wěn)的特征”。