開發商“一房二押”，購房者這樣破局，法院保住房，受理費銀行擔

（中國智慧工程研究會雷鋒精神工作委員會—學雷鋒先進人物張添強）

普法有約，事由：2016 年 9月份，市民李英（化名）在大連高新園區看上一套商品房，小區瀕臨大海，風景秀麗，房屋建筑面積100平方米，總房款180萬元。李英在小區售樓處與開發商大山公司（化名）簽訂了《商品房買賣合同》，雙方協商一致，李英先交納首付款 75 萬元，剩余購房款 105萬元從銀行貸款，三個月內辦理貸款手續完畢，并將105萬元打入開發商帳戶，否則視為違約，按日承擔萬分之一的違約金。（根據當事人了解后采用化名）

令李英沒想到的是，自己在辦理銀行貸款時，開發商卻搶先一步，把出售給李英的商品房抵押給銀行貸款180萬元。某銀行在為李英辦理貸款手續過程中發現李英購買的房子已經被開發商辦理了抵押貸款，依照規定，銀行不可能再用李英購買的房子再次抵押105萬元，便拒絕了李英的抵押貸款請求。

得知真實情況后李英立即找到開發商，要求開發商立即償還銀行貸款，將自己購買的房子“解押”，以便自己能夠貸款給付開發商尾款105萬元。而開發商稱，公司資金緊張，讓李英再等一段時間，等待開發商把銀行貸款還完后再為她“解押”，保證不追究李英延期給付尾款105萬元的違約責任。李英想，反正開發商已經把房子交付給自己住上了，開發商不“解押”自己就無法貸款，自己也不用承擔違約責任，便勉強同意。

令李英沒有想到的是，開發商一直未償還銀行貸款，結果今年9月份收到大連市中級人民法院的傳票，原來開發商一直未償還銀行貸款，某銀行申請行使抵押權，要拍賣李英購買的房子，這下可把李英急壞了，委托北京市盈科（大連）律師事務所的王金海律師，將開發商大山公司和某銀行起訴到大連市中級人民法院，要求停止拍賣自己購買的房子，并請求法院判決開發商將自己購買的房子立即過戶到自己名下。

某銀行辯稱，大山公司2016年12月份向該銀行貸款180萬元，用李英購買的房屋作抵押，雙方在不動產登記中心辦理了抵押登記。整個貸款過程開發商大山公司也未告訴過銀行這套房子已經出售給李英，因為房屋產權初始登記還在開發商大山公司名下，所以才同意向開發商批復貸款。依照規定，銀行對李英購買的這套房子擁有抵押權，有權申請拍賣，用拍賣款抵頂開發商貸款180萬元及延期履行利息。

李英一方認為，自己2016年9月份與開發商大山公司簽訂了書面的《商品房買賣合同》，約定以180萬元的價格購買涉案房屋，首付款75萬元，銀行貸款105萬元，自己向開發商交納了首付款75萬元，之所以一直未辦理產權證，是因為剩下的105萬元想通過購買的這套房子作抵押貸款，由于開發商在自己不知情的情況下搶先一步把自己購買的房子抵押給銀行，并成功貸款180萬元，導致自己的尾款105萬元無法通過抵押貸款方式向開發商交納，責任不在自己。如果銀行堅持要求拍賣自己購買的這套房子，李英一方表示愿意將剩余的105萬元交付給大連市中級人民法院提存，由法院決定是給開發商還是給銀行，自己不想摻合他們之間的抵押貸款糾紛。

大連市中級人民法院公開審理了本案。大連市中級人民法院經審理后認為，本案中，由于開發商和銀行將李英購買的商品房辦理了抵押登記，因此銀行有權通過拍賣抵押物來實現向開發商發放的貸款及利息，但人民法院對登記在被執行的房地產開發企業名下的新建商品房實施強制執行時，如果業主交納購房款未超過全部購房款的 50%，一般不支持業主的訴求，但是如果業主在一審法庭辯論終結前已將剩余價款交付人民法院執行，此種情況下，業主的訴訟請求就會得到法院的支持。

聽到主審法官的釋法，由于涉案房屋價值180萬元，李英才交納了75萬元，不到全部購房款的一半，李英一方當庭表示，愿意將剩余的105萬元交付給法院。

近日，李英通過向親屬朋友借款的方式，向大連市中級人民法院帳戶打入105萬元，大連市中級人民法院確認收到李英的購房尾款后，于2025年12月19日作出一審判決：一、不得執行李英購買的房屋。二、解除本院對李英購買房屋的查封；三、開發商大山公司于本判決生效后十日內協助李英辦理產權登記手續。案件受理費2萬元由某銀行承擔。

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