北京借名買房勝訴案例：開發商拒辦證，法院強制履行｜北京房產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

1999年，S公司因當時政策限制，無法以單位名義購置辦公用房，遂與員工沈靜華協商，借用其個人名義向甲房地產開發公司（下稱“甲公司”）購買位于東城區的一號房屋，總價223萬余元。

購房首付款、銀行貸款及后續提前還款均由S公司實際承擔。房屋交付后，亦由該公司持續占有、使用至今。

但甲公司長期未辦理產權登記。2003年，沈靜華依S公司安排，起訴甲公司，請求解除合同并返還購房款。2004年，雙方經法院調解達成協議：甲公司退還223萬元購房款并賠償30萬元損失。

然而，2009年，雙方另行簽訂《和解協議》，約定：

沈靜華放棄此前調解書項下的退款及賠償，甲公司則承諾為其辦理一號房屋的產權登記手續。

此后十余年，甲公司始終未履行過戶義務，理由包括“購房發票抬頭不一致”“不符合稅務要求”等。更嚴重的是，因甲公司對外負有工程債務，一號房屋被多家法院輪候查封。

S公司隨即以實際權利人身份，向執行法院提起案外人執行異議之訴。2019年，北京市高級人民法院作出終審判決，認定：

?S公司與沈靜華之間存在合法有效的借名買房關系；

? 沈靜華作為名義買受人，在法院查封前已簽訂合法有效合同、支付全部價款、合法占有房屋，且未辦理過戶非因其自身原因；

? 其權利符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定的全部要件，足以排除普通債權人的強制執行。

2022年，沈靜華再次提起訴訟，要求甲公司履行2009年《和解協議》，協助辦理產權登記并支付違約金。

二、裁判結果（A號判決）

法院判決：

? 甲公司于判決生效后十五日內，協助將一號房屋不動產登記至沈靜華名下；

? 甲公司向沈靜華支付違約金5萬元；

三、法院說理要點

法院圍繞訴訟請求作出如下認定：

《和解協議》構成對原商品房買賣合同的繼續履行

雙方在2009年明確約定以辦理產權登記替代退款，該安排系對原預售合同權利義務的重新確認，合法有效，甲公司應依約履行。

未完成過戶的責任在于開發商

購房發票抬頭不一致系甲公司在收款時自行填寫所致，并非沈靜華或S公司過錯；房屋長期處于司法查封狀態，亦源于甲公司對外債務糾紛，故未過戶不可歸責于原告。

生效判決已確認相關權利基礎

北京市高級人民法院在先判決已明確認定借名買房關系的有效性及沈靜華享有的物權期待權，本案無需重復審查基礎法律關系。

違約金予以酌減，體現公平原則

雖然原告認可未產生實際經濟損失，但甲公司遲延履行義務長達十余年，存在明顯違約行為，故酌情支持5萬元違約金。

四、律師提示

本案為處理單位借名購房、歷史遺留辦證障礙及執行風險提供了重要經驗：

合同解除后可通過新協議恢復履行

即使原買賣合同曾被解除，若雙方后續達成明確的和解或補充協議，約定繼續履行原合同主要義務（如辦證），該安排具有法律約束力，可作為確權依據。

執行異議是阻斷房產被執行的關鍵程序

當登記在名義人名下的房屋因出名人或開發商債務被查封，實際權利人應立即提起執行異議之訴。只要滿足“查封前簽約、付款、占有、非自身原因未過戶”四個條件，即可能排除執行。

開發商內部操作問題不能免除其辦證義務

因開發商在收款、開票、申報等環節的操作不規范導致無法過戶，屬于其自身履約瑕疵，不能成為拒絕履行合同義務的正當理由。必要時可申請法院強制執行過戶。

? 對客戶的建議：

單位借名購房應保留三方書面協議，明確出資、權屬及過戶安排；

遇到辦證障礙時，及時通過和解、訴訟、執行異議等法律手段固定權利；

房屋被查封后，務必在法定期限內提出異議，避免喪失救濟機會。

北京房產律師團隊專注處理單位借名購房、歷史遺留房產確權及執行異議案件，擅長通過組合策略，幫助客戶實現資產回歸。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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