業主稱小區加裝電梯要砸掉部分自家露臺，產權證不包含但“發票顯示露臺面積系購房所得”；施工隊稱方案已備案，街辦回應

近日，廣東省汕頭市東方園區南區居民陳女士反映，其所住的單元樓準備加裝一部電梯，勢必將對其所居住的二樓房屋結構產生影響，因此一直就此事和當地社區溝通。但直到今年11月份四部門的聯合審核意見通過之后，她才知道加裝電梯竟然還要砸掉她家購買的部分露臺面積。

根據施工方案的公告，加裝電梯工程將于12月22日動工，陳女士質疑為何在雙方未達成一致情況下就準備強行動工。

12月21日，加裝電梯的施工負責人陳某某回應，要砸的地方并不是所謂的露臺，而是露臺墻體連接處“飄出來”的部分，這部分面積屬于業主共有面積，方案也在居委會備案。林苑居委會主任林某某就此事婉拒了記者的電話采訪，表示需要見面溝通。紅星新聞記者就此事致電汕頭金平區東方街道辦，工作人員表示將會反映給相應部門跟進處理。

▲陳女士家中的露臺

業主反映：

單元樓加裝電梯需砸掉部分涉及自家露臺

出示發票稱露臺面積系購房所得

今年5月30日，陳女士所在的單元樓下張貼了一份《既有住宅增設電梯項目協議書》，顯示本單元相關業主同意在本單元（東方園南區小區25幢1梯）增設載客電梯一部。該棟樓一共有21位業主，除了102、202、203三位業主未簽字同意，其他業主均簽字表示同意。102房就是陳女士家。

紅星新聞記者在汕頭市人民政府官網上查閱到《關于印發汕頭市開展既有住宅增設電梯工作的實施意見的通知》，該意見實施條件的第二條規定：增設電梯應當經該棟（梯）房屋專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。如果增設電梯擬占用業主專有部分的，應當一并征得該專有部分業主的同意。對于與該棟（梯）住宅連為一體，但功能分區清晰明確且不使用住宅樓梯、可以獨立使用的其他建筑功能部分，不納入上述計算范圍。

但同時第三條也明確指出，實施主體應就增設電梯設計方案、資金概算及籌集方案、電梯維護保養方式及費用分攤方案、對權益受損業主的補償費用籌集方案、電梯的使用管理者等問題達成書面一致意見。

陳女士告訴紅星新聞記者，雖然目前業主同意的人數達到相關標準，但是安裝電梯需要砸掉和臥室相連接的露臺中的部分面積。如果砸掉這部分面積勢必要影響房屋結構的安全性。陳女士向紅星新聞記者出示了1994年父母購買該房屋時的發票，顯示房屋面積為115.47平方米，單價為2600元/平米。露臺面積為36.41平方米，單價為390元/平米。但陳女士家中房屋產權證中，顯示房屋面積為115.47平方米，露臺并不包含在內。

紅星新聞記者獲得的照片顯示，陳女士所居住的單元樓一層為商鋪，二層才是住戶。從其家中臥室的門走出來就是露臺，露臺的最外邊緣加裝了一層護欄，這層往里大約五六十厘米處又加裝了一層護欄。第二道護欄再往里的面積已全部鋪上了瓷磚，平時當作陽臺晾曬衣物。陳女士說中間那部分同樣是露臺面積，只不過因為買房時那里留有水管，因此就沒有鋪設瓷磚，而目前要拆除的部分就是這第一層護欄和第二層護欄之間的面積。

▲紅款部分為因增設電梯要砸掉的區域

業主稱向社區申訴未獲回執

公告顯示加裝電梯工程22日開始施工

根據《關于印發汕頭市開展既有住宅增設電梯工作的實施意見的通知》規定，在公示期間，對增設電梯有異議的，應由利害關系人實名書面向社區居委會提出，社區居委應按規定出具收件回執。10月13日，在單元樓下金苑社區張貼了《既有住宅增設電梯征詢意見公示》。

陳女士表示，他們在今年6月20日就此事向金苑社區提交申訴書，但并沒有收到回執。紅星新聞記者獲得了陳女士當天拍攝的視頻畫面，在提交完材料后陳女士要求工作人員出具回執，但是對方卻表示，金苑社區沒有開具回執的規定，因此無法提供。

但11月17日，單元樓下張貼了《既有住宅增設電梯聯合審查意見表》，顯示該項目經過金平區自然資源、住建、市場監管、城管局四部門的聯合審查。紅星新聞記者還獲得了此次電梯設計的圖紙，顯示在該棟樓東處擬加建電梯，但是該圖紙并未顯示要砸掉陳女士家露臺連接的部分面積。也正是在此次公示之后，施工隊的相關負責人告訴陳女士，加裝電梯需要砸掉一部分露臺面積。

▲涉事單元樓增設電梯的首次項目設計圖

陳女士還向紅星新聞記者提供了一份11月19日與金苑社區、業主代表溝通此事的錄音。居委會主任林某表示：“（加裝電梯）他們肯定多少會受到影響，這是擺出來的事實，為什么要補償，就是損害了才要補償，沒影響到怎么會要補償。”而業主代表吳某某表示將不妨礙陳女士一家的利益。

12月20日，單元樓門上又張貼了一張公告，顯示此次施工將于22日動工。“我們的臥室跟露臺是一體的，從臥室走出來直接就是露臺。”陳女士說這是一棟超過三十年年齡的房子，加裝電梯安裝連廊后，必然影響房子的結構和安全。“我們的第一訴求是希望停止項目，或者重新審查，給出合理安全的方案。如果確實沒有辦法更改方案，施工之前肯定是要跟我們談好賠償的，從沒見過沒有協商好強行施工的案例。”

當地街辦工作人員稱會反映給相應部門

施工方表示施工方案已備案

12月21日，紅星新聞記者致電此次施工負責人陳某某，對方告訴記者要砸的地方并不是所謂的露臺，而是露臺墻體連接處“飄出來”的部分，要砸掉的部分在50厘米寬度左右，并且這部分面積屬于業主共有面積。

陳某某說，目前能確定的是22日就要施工，至于陳女士未能和街道辦、社區達成一致意見，需要多方坐下來一起協商。“我們也不是說要為難誰，也不會說強制性要怎么搞，還是有協商的余地的。”陳某某表示，陳女士說要砸掉的面積屬于他們家所有，需要拿出產權證明。“我們是經過區里面幾個部門層層審批的，不是說隨便亂來的，她有異議就去找街道，要不然就是走行政復議，把這個審批文件撤回去，那我們就認了。”

對于公示的設計圖紙為何沒有顯示要砸掉的面積，陳某某解釋稱那只是初稿部分，具體的設計方案經過金苑社區蓋章同意的，如果陳女士有異議可以申請去金苑社區調取檔案。“我們也希望協調做到左鄰右里都開心。作為施工方也不想搞到那個傷和氣的地步，能協調得好是最好的。”

當天，紅星新聞記者就此事致電金苑社區居委會主任林某某，對方婉拒了記者的采訪，表示如果要溝通此事需要周一到街道辦面談。隨后，記者致電汕頭金平區東方街道辦，接線工作人員表示將會反映給相應部門跟進處理。

律師分析：

爭議核心在于拆除部分是否屬業主專有部分

北京澤亨律師事務所胡磊律師分析認為，根據現行法律和汕頭市相關政策，既有住宅增設電梯需要滿足業主專有部分面積占比三分之二以上且人數占比三分之二以上的業主同意，這一條件在本案中已經達成。然而，政策特別強調，如果增設電梯會占用某個業主的專有部分，必須另外征得該業主的明確同意，這實際上賦予受直接影響的業主否決權。

本案的核心爭議在于要拆除的部分是否屬于陳女士的專有部分。她提供了當年購房發票，顯示露臺面積單獨計價，且多年來實際獨占使用、鋪設瓷磚并直接連通臥室，這些事實支持該區域具有專有性質，即使房產證未登記面積——老房屋常見此類情況——權屬仍可通過占有使用證據主張。

目前項目雖通過四部門聯合審查，但審查主要針對規劃和安全合規，并不取代對個別業主專有權的保護。同時，陳女士明確反對，且雙方尚未就補償達成書面協議，施工方強行公告不久便動工，明顯未盡充分協商義務。相關部門和施工方無權在未取得陳女士同意或未達成補償協議的情況下強制拆除該部分面積。這不僅違反汕頭市既有住宅增設電梯實施意見的強制性要求，也可能侵害其物權。

陜西漢廷律師事務所律師魏楨培律師分析認為，根據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條，露臺要成為專有部分的組成部分，需滿足三個條件：1.需要符合規劃，不能是違建；2.物理上獨立區分，使用上專屬于特定房屋；3.建設單位銷售時已列入買賣合同。

本案中，該露臺已經存續近三十年，只有通過陳女士家的臥室方可進入，而且在事實上也已經由陳女士家庭獨占使用多年。陳女士提供了1994年的購房發票，明確載明其支付了對價購買該36.41平方米的露臺，這表明該露臺在原始銷售時已被建設單位列為與特定房屋相關聯的附屬部分。因此，傾向于認為該露臺是陳女士專有權的延伸，而非施工方所稱的“公共區域”。

魏楨培律師指出，基于前述分析意見，并本著保護公民合法私有財產這一基本法律原則，建議當地有關部門在動工之前能夠與陳女士進行溝通協商，充分考慮到陳女士對于該露臺的長期以來形成的權益狀態，以及如果拆除可能對其房屋安全、采光、隱私等造成不利影響。老舊小區加裝電梯本就是惠及萬家的民生工程，有關部門在具體落實過程中，也應當切實尊重并保護每一位公民的合法權益。

紅星新聞記者 鐘夢哲

（來源：紅星新聞）