二手房掛牌現狀：改善“惜售”，低總價加速“出貨”

11月二手房成交和掛牌出現這樣一個現象：成交量漲了，但是新增掛牌持平。

這里有兩個信息量：一個是二手房市場以價換量正在持續，且仍在消化存量；另一個是二手房東心態變化，部分出現了惜售的情況。

不過，京滬深杭300萬元以下低總價房源掛牌較上月均有所增加，業主掛牌積極性回升，而中高端改善業主則普遍選擇觀望。

11月二手房業主掛牌積極性較上月有所回升。

聚焦北京、上海、深圳、杭州等核心一二線城市，從CRIC監測的四城新增掛牌套數來看，11月四城新增掛牌總量與上月基本持平，環比微增1%，同比下降7%。上個月是同環比齊跌。

其中，上海、深圳、杭州三城二手房新增掛牌套數同環比齊跌。

先來看上海，11月新增掛牌1.38萬套二手房，同環比均下降5%，且已經連續連續三個月新增掛牌房源環比下降。同期上海二手住宅成交了2.05萬套，環比增長22.45%，成交量創下近七個月新高。可以看出，上海二手房房源的去化速度明顯大于新增掛牌速度，市場進入存量優化的調整新階段。

深圳新增二手房源掛牌5312套，同環比分別下降4%和7%，但降幅較上月明顯收窄。

同環比齊跌的三城中，杭州新增掛牌房源跌幅最明顯，尤其是同比更是下跌11%。單月新增掛牌房源已經連續5個月沒有上漲。在二手交易平臺上檢索發現，目前杭州二手房掛牌總量是四個城市最多的，接近16萬套。

四城中僅北京一城新增掛牌房源環比持增9%，單月掛牌接近1.7萬套，同時也是四城中新增掛牌規模最高的城市，對比11月份成交來看，二手房成交雖然環比增長19.55%大于新增掛牌房源環比增速，但成交規模仍然低于新增掛牌規模，短期內二手房掛牌總量還將被推高。

從掛牌總價結構來看，整體表現出低總價房源房東加速“拋售”、改善房源業主“持房觀望”的特征。

數據顯示，北京、上海、深圳和杭州四大城市300萬元以下低總價房源掛牌占比較上月均有所上升，環比分別增3.31個百分點、0.11個百分點、1.62個百分點和1.23個百分點。剛需總價段房源業主掛牌積極性回升，且增幅顯著，低總價業主拋售心理加劇。

與之相對應的是，四城中北京、上海和深圳總價300萬元以下低總價房源成交占比環比持續增長，環比分別增0.56、0.81和1.42個百分點，僅杭州該總價段房源成交占比環比下降0.59個百分點。

一線城市二手房市場供需兩端的重心正向低總價剛需市場傾斜，而以價換量仍是成交的核心驅動力，二手房市場在動態中尋找新平衡。

杭州這類二線城市需求端則出現上移，低總價需求乏力，而掛牌占比環增1.23個百分點，這意味著低總價二手房在掛牌增多的同時，市場價格競爭將會趨于激烈。

高端改善房源掛牌占比穩步回落，市場進入新一輪博弈。中高改業主掛牌積極性略顯不足的原因在于，他們普遍擁有更強的資金韌性和更長的決策周期。

數據顯示，京滬深杭300萬-600萬元剛改中改總價段新增掛牌占比出現了穩步回落，其中北京該價格段掛牌占比降幅最明顯，環比下降2.34個百分點。

另外，京深杭1000萬元以上豪宅業主掛牌量占比穩中微降，而上海600萬-800萬元中高改房源新增掛牌量占比出現了階段性回升，環比增長1.12個百分點。

當下的二手房市場整體表現出“量增價跌、結構分化”的特征。重點城市二手房成交環比14%，前11月累計同比正增3%，結合國家統計局70城房價中二手房表現來看，房價環比上漲的城市數量已連續三個月為零。“以價換量”獲得了成交量的回應，有買才有賣，這也推動了低總價房源房東掛牌積極性回升，不過由于惜售和觀望情緒影響，買賣雙方已進入新一輪博弈。