用開發商銷量邏輯，看不懂貝殼

來源：虎嗅APP

2025年歲末，房地產市場“乍暖還寒”。

但在成都，一個新樓盤吸引了全國房地產行業的目光。業內爭相討論，社交媒體話題度居高不下，更在三周內吸引50多家開發商與地產服務商的董事長、總經理以及設計、工程、營銷等各專業人士現場參觀，更多預約排到一個月后。

這就是近期全國樓市最熱門、也最“不一樣”的樓盤之一：貝宸S1。

位于最繁華的金融城三期、23畝方正小地塊，還是樓面價27300元/m2的“前地王”，如果是傳統房地產開發商，幾乎可以閉著眼決策：

樓棟必須“坐北朝南”；外立面必須趕超5A寫字樓；配上數千平米的奢華會所，壁球館、雪茄吧、游泳池通通配置；園林必須大面積造景且移栽一些昂貴樹王；戶內裝修堆滿奢石等等。

這些都是“行活”，是沉淀了幾十年的經驗，大概率不會出錯。

但貝宸S1將之通通打破：四座樓棟打破“正南正北”而是朝向西北向，會所不配游泳池而是放乒乓球桌和棋牌室，園林幾乎“搬運”川西九寨風景，戶型將動靜分區做到極致，多種高性能材料和先進工藝應用，全屋300多個智能受控設備……

這些極致反差的背后，藏著一個完全不同的思路——中國商品房市場化30多年來，第一次真正用互聯網C2M邏輯，把一塊土地從供給端的經驗堆砌，反向拆解成需求端的細節重構。

所以，仍以傳統房地產開發視角來看，看不懂、看錯并不奇怪。

顛覆性重構：從“開發想給”到“用戶需要”

走進貝宸S1的375戶型樣板間，除了豪宅該有的尺度和奢華感，給人印象最深的一定是無處不在的智能化體驗。

這是貝宸S1依托華為鴻蒙智家系統為底座打造的“六感?智能系統”：從人體 “眼、耳、鼻、舌、身、意”六感體驗出發，光影、聲音、空氣、水、溫濕度等影響舒適體驗的要素都能被精準感知，也能在AI調度下自由調節，讓房子像人體般具備自我調節能力。

這套系統將五恒系統、智能家電、戶內燈光、電動門窗、凈水設備、對講通行控制等模塊，全部與華為鴻蒙智家系統深度對接，涉及到朗綠、美諾、日立、巴赫、YKK、怡口、立林等眾多廠商，堪稱住宅開發領域一項前所未有的系統性工程，同時未來也可持續“OTA式”擴展升級，被業內評價為“下一代住宅”。

然而，若只把貝宸S1歸為下一代科技住宅，實在低估了它的“顛覆性”。

更本質的，是從“開發商想給”到“用戶需要”的根本思維轉變——貝好家對其命名為“客戶需求＞開發經驗”。

這個理念遠不僅體現在智能化方面，貝宸S1的設計打造突破了許多房地產開發設計的“慣例經驗”。

例如，傳統住宅強調“坐北朝南”，但項目團隊通過對高凈值客戶的調研發現，在日照較少的成都，超過70%的客戶認為“景觀視野的價值高于房屋朝向”。這讓貝宸S1突破了傳統“正南正北”格局，將四棟建筑巧妙偏轉，形成如花瓣般舒展的布局，讓每一戶未來都能在室內主視野面，欣賞到約350米高的交子云塔等金融城盛景。

景觀打造上，它沒有一塊天價奇石，卻用上千噸天然石材、200多種植物，打造了自然野奢感的川西特色風景。所有植物都在異地同步種植研判實驗，確認后才在項目實地種植。不同植物按照種屬分布，以及顏色、氣味乃至互動性等，一一精心設計，遍布小區下沉庭院、架空層、單元大堂、第五立面（屋頂）乃至建筑外立面上，讓整個小區都被綠植包裹。

又如，多數豪宅乃至改善型樓盤，都以更大、更豪華的“高奢網紅”會所為核心賣點，從恒溫泳池到雪茄吧等設計層出不窮。但其實很多會所最高光的時刻僅在銷售展示那一刻，后期運營難以為繼，常導致“閑置”或轉為對外經營。經過大量樓盤調研、目標客戶訪談，貝宸S1結合108戶小型社區的特點，不配游泳池，而是選擇必要的洽談區、健身房、棋牌室等功能區域——頂豪項目不配恒溫泳池，這可能是全國任何其他一家開發商想都不敢想的。

室內設計，傳統開發商方式基本是轉給專業精裝公司，他們結合客戶需求的洞察與調研反饋，進行了數百項專項研究，梳理并親身驗證了144項尺寸舒適度（水平空間94項、垂直空間50項），并落地在戶內精裝設計中。

圖：貝宸S1 375戶型客廳實拍圖

它還在老人房交付泡腳池，在臥室增配彌散式增氧機，設置三臺嵌飲機讓業主十步之內喝上直飲水，交付六臺冰箱以滿足多場景使用需求，為家政間洗衣機抬高67cm避免彎腰操作，對地下車庫轉彎半徑進行改良以提升行車舒適度，以及系統規劃小區外賣快遞配送方案、垃圾清運方案……

這些過往開發商常忽略的“小事”，都讓貝宸S1更顯“不一樣”——它也采用大量天然奢石、美諾“11件套”高端家電等來打造豪宅體驗，但更應用大量的創新材料與智能科技，同時對業主長期居住體驗的各種細節給予極致考慮，強調“是豪宅，也是好家”。

這種完全從用戶需求出發做規劃和設計的方式，在互聯網行業可能司空見慣，但在更重、經驗與慣性更大的地產行業，過往從來沒人試過、想過。

C2M底層邏輯：極致的互聯網用戶思維

如同iPhone不是由諾基亞造出來，特斯拉不是由奔馳造出來一般，這個“不一樣”的貝宸S1也并非出自人們熟知的任何一家開發商，而是貝殼旗下的貝好家。

貝好家成立于2023年7月，定位是“數據驅動型住宅開發服務平臺”，最核心的模式便是依托貝殼的大數據和AI算法模型，為開發商提供C2M（Customer to Manufacturer，從消費者到制造者）解決方案，主打從用戶需求出發做產品規劃，業界稱之為“大數據造房”。

圖：貝好家發布C2M全鏈解決方案

貝宸S1，就是貝好家自己拍地、自己設計打造的一座“C2M樣板樓”。它所有“不一樣”的細項重構，都源于貝好家C2M模式對“傳統開發底層”的顛覆：

傳統開發是供給端主導、以銷售出去為第一目標來設計產品，重視展示效果；

貝宸S1的C2M模式是用戶需求主導，強調“住得好＞賣得好”，重視長期居住體驗。

傳統房地產開發鏈條是“人工研判→拿地→定位&設計→施工→銷售→反饋”，反饋永遠在最后，錯了也改不了——在過往多年的賣方市場下也沒人想改；

貝宸S1的C2M開發鏈條是“數據研判初步定位→拿地→定位→設計→用戶提改→設計優化→施工→持續迭代”，用戶出現在全流程各個環節，即使施工開始后，仍能根據用戶新需求調整。

例如，貝宸S1每個戶型的觀景視野、采光都進行了提前的數據模擬和精準測算，總計點位1006個。模擬結束后，為了兼顧低樓層的觀景體驗，對于外立面的弧度線條進行了不少調整。

再如，在設計方案初步敲定后，他們根據客戶調研和反饋又對戶內精裝方案做了大量優化與多方案可選設計：木飾面升級為“雀眼木”、島臺提供兩種造型和材料選擇、空中花園2種風格定制（都不喜歡也可硬裝交付）等。

圖：貝宸S1用疊瀑苔原和山巖并立的方式，打造了一個有層次的川西美景

它還歷時 8個月、耗資數百萬元進行mock-up實體模型1:1異地打樣，這種通常僅用于上海中心大廈等摩天摩天大樓、大型機場等的工藝，極少被應用于住宅項目——像極了互聯網“敏捷開發”中的“前置驗證”思維。

站在更高的維度來看，貝宸S1給房地產的啟示，不是下一代住宅的超配科技，不是類似新加坡建筑的垂直立體綠化，更不是建筑立面多優美雋永、景觀多野奢自然，而是那些從來沒被重視過的老人房泡腳池、臥室增氧機、健身房的乒乓球桌、抬高67CM的洗衣機，是未來二三十年物業持續高品質運營的物業費精細測算……

這種極致的用戶需求視角“互聯網思維”，在過去十年間，與智能化、電動化一起，掀起了轟轟烈烈的汽車行業進化浪潮。

現在，輪到更重、更傳統、對人們生活影響更大的房地產了。

用傳統開發商邏輯看貝宸S1，顯然沒看懂貝好家

2012年特斯拉推出第一代Model S時，一些人評價電動車缺乏內燃機的靈魂、無法長途出行。

作為全國范圍的“紅盤”，貝宸S1在引發房地產業內廣泛好奇、爭相參觀的同時，也引起了不少爭議討論。

除了“頂豪居然不配游泳池”、“那么多智能設備是浪費”、“沒有坐北朝南”的產品評價，也有諸如“拿地14個月才開盤”、“建造成本太高了賺不到錢”等操盤策略等。更有說法稱“貝宸S1賣得差，貝好家因此退出開發商”。

這正是貝宸S1的另一個特殊性——在房地產普遍的“拿地到開盤要在6個月內”高周轉下，它敢于用14個月來進行創新研發和精細產品打磨；也敢于進行“飽和式投入”，讓貝宸S1建造成本超過了地價，達到3萬元/m2以上。

這些這在過往房地產行業以高周轉、快回款，主要賺取土地增值收益的視角下，顯得“格格不入”。

在筆者看來，這些視角都沒錯，但仍然停留在“傳統開發”邏輯——以今天資本市場對開發商的估值，貝好家“從來沒想成為一家開發商”。它的定位有些像汽車領域的華為鴻蒙智行，不造車，輸出解決方案。

圖：貝殼集團副董事長、貝好家CEO徐萬剛

過去一年多來，貝好家的C2M模式在全國還落地了十幾個項目，合作開發商包括中國電建地產、招商蛇口、綠城中國、中國金茂、濱江集團、興耀房產等，合作中貝好家全部負責了產品定位（拿地研判、輸出項目套型配比方案等）部分。

貝宸S1則是貝好首個從拿地研判、定位規劃、設計營造、產品品控到營銷推廣等各環節全面落地“C2M樣板樓”，是作為一個長期標桿而存在的——它的價值，在于全面展示如何以極致的互聯網用戶思維來蓋房子，以此吸引對此認同的開發商來開展長期合作。

據了解，貝好家的這個意圖已經基本實現。目前貝宸S1已經吸引了來自華潤置地、招商蛇口、萬科、中海、越秀、華發、保利、金茂、龍湖、濱江、融創、宸嘉發展、蔚藍卡地亞、興耀房產、新綠色地產、凱德地產等超過50家房地產開發商、地產服務商等前往成都現場考察，其中很多是集團董事長、總裁、區域總經理層級，更多的預約已經排到了一個月之后。

從另一個視角看，貝宸S1賣的快慢重要，但其實也不重要。不像今天幾乎所有開發商都有較大的資金成本壓力和回款壓力，因而難以停下高周轉模式，貝殼（貝好家）的數百億現金儲備根本沒有壓力。

當然，貝宸S1銷量在成都也屬頂尖，不到一個月的時間便位列成都2000萬以上總價段全年累計銷量第二名。畢竟，一家集團公司傾其所有雕琢的唯一的頂豪之作，也是要作為長期標桿來展示的樣本之作，和其他開發商眾多豪宅“產品系”中的一個，對購房者來說并不難選擇。