出資≠產權！北京房產律師警示房改房繼承常見誤區

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

周文山與吳秀英系夫妻，育有兩子：長子周建、次子周強。

周文山與前妻另有一女周梅，自幼隨周文山、吳秀英共同生活，形成撫養關系。

周強與妻子李芳育有一女周婷。

周強于2009年去世，吳秀英于2006年去世，周文山于2014年去世。

爭議房產為一號房屋，位于北京市原宣武區。該房原為甲公司分配的公房，2001年房改時，以吳秀英名義簽訂《房屋買賣合同》，按成本價購買，同年登記在其名下。

長子周建主張：

購房款17,665元由其全額現金支付；

父母生前口頭承諾“誰出錢房子歸誰”；

自己作為長子，長期照顧父母，承擔全部醫療、喪葬及日常開銷；

曾與李芳、周梅達成口頭協議：房屋由其占2/3，其余兩家各1/6。

周婷、李芳、周梅則認為：

房屋登記在吳秀英名下，屬夫妻共同財產；

周建出資無書面約定，不等于取得產權；

各方均履行了贍養義務，應依法定繼承分割。

此外，吳秀英父母共育有六子女，其母后于吳秀英去世，引發轉繼承與代位繼承，多位外祖家親屬亦參與訴訟。

因協商未果，周婷、李芳、周梅訴至法院，要求按法定繼承分割一號房屋。周婷自愿放棄個人份額，由母親李芳繼承。

二、裁判結果

法院認定：

? 一號房屋為周文山與吳秀英的夫妻共同財產；

? 周建出資購房不改變房屋權屬；

? “誰出錢歸誰”無證據支持，不予采信；

? 周建盡較多贍養義務，可適當多分；

? 綜合繼承、代位、轉繼承關系，按比例確權。

最終判決一號房屋產權份額如下：

周建：74/180（約41.1%）

周梅：47/180（約26.1%）

李芳（含周婷放棄份額）：44/180（約24.4%）

其余份額由吳秀英兄弟姐妹及其后代按法定規則繼承（合計約8.4%）

三、法院說理

1. 房改房權屬以登記為準，出資不等于所有權

根據《物權法》第九條，不動產物權以登記為生效要件。

一號房屋在婚姻存續期間購買并登記在吳秀英名下，依法屬于夫妻共同財產。

即便周建實際支付房款，若無書面協議明確“借名購房”或“贈與返還”，僅憑出資不能主張產權。

2. 口頭承諾“誰出錢歸誰”缺乏證據，不予認定

周建稱父母曾口頭承諾房屋歸其所有，但其他繼承人均否認，且無錄音、證人等佐證。

法院指出：涉及不動產處分的重大事項，口頭約定難以采信，尤其在其他繼承人反對時。

3. 盡主要贍養義務者可多分遺產

周建提交大量票據證明其承擔醫療、裝修、喪葬等費用，并長期陪伴照料。

法院結合其與父母共同居住、次子早逝等事實，認定其“盡了主要扶養義務”，依據《繼承法》第十三條，酌情增加其繼承份額。

4. 繼承鏈條復雜：法定+代位+轉繼承并存

吳秀英先去世，其1/2房產權由配偶、三子女、母親五人平分；

其母后去世，所繼承份額由六子女繼承；

其中部分子女先于其母去世，由孫輩代位繼承；

部分子女后于其母去世，配偶參與轉繼承。

法院逐層計算，確保每位合法繼承人權益清晰。

四、律師提示

北京房產律師靳雙權團隊提示：

本案凸顯三大繼承實務風險：

1. “我出錢就該歸我”是常見誤區

房改房、借名買房等情形中，出資行為需配套書面協議，否則極易被認定為贈與或家庭內部資助，無法主張產權。

2. 口頭遺囑或承諾在房產糾紛中極難被采信

尤其涉及多子女家庭，建議通過公證遺囑、家庭協議、轉賬備注等方式固定意思表示。

3. 盡孝有“法律回報”——可多分遺產

若能提供醫療費票據、陪護記錄、居委會證明等，法院可依法傾斜分配。但需注意：“多分”不等于“全得”，仍以法定繼承為基礎。

建議家庭在處理房改房、老人贍養、遺產分配時，盡早咨詢專業律師，避免親情撕裂與訴訟成本。