龍湖重慶商業“冰火兩重天”：標桿封神與敗局纏身的分裂格局

2025年重慶商業市場，龍湖以“三座天街齊開”的強勢姿態刷新布局速度，但新壹街、星悅薈的長期運營困局，卻暴露其商業版圖的深層裂痕。一邊是核心項目持續封神，一邊是部分項目淪為“客流荒漠”，龍湖商業正陷入“強者愈強、弱者愈弱”的分裂格局。

龍湖時代天街

龍湖商業的“金字招牌”，始終由核心標桿項目支撐。22年老牌標桿北城天街，經600余天煥新后品牌數量新增150+家，重慶首店擴容80+家，客流量直接飆升52%，以超50%的首店及特型店占比，繼續領跑觀音橋千億商圈 。今年新開業的江岸天街更是交出出租率99%、開業率98%的亮眼成績單，首創“南岸集市”特色場景，引入超20%重慶首店，成為城南品質消費新地標 。這些項目印證了龍湖在核心商圈的場景打造與品牌聚合能力，仍是行業標桿。

但非核心區域的項目，卻淪為龍湖商業的“拖油瓶”。紅旗河溝新壹街開業多年未能破局，如今已淪為外賣商家聚集地，徹底背離高端商業定位。北濱路星悅薈更是陷入“店員比客人多”的尷尬，二樓商鋪長期冷清，僅底層輕餐茶飲勉強維持客流。深究根源，交通短板是致命硬傷——星悅薈無便捷軌道接駁，夜間打車難成為高端客群的出行障礙，甚至有消費者直言“不會常去，交通太不方便”；運營服務的缺位更放大了劣勢，與龍湖標榜的“精細化運營”形成刺眼反差。更關鍵的是定位失準，星悅薈試圖撬動中青年中產階層消費，卻未能形成差異化業態。

這種兩極分化，本質是龍湖商業“分級布局”戰略的必然結果。面對核心商圈優質地塊稀缺的現實，龍湖加速向龍盛新城等新興區域下沉，今年開業的龍興天街作為區域首個大型購物中心，雖以10.9萬方體量和1719個停車位填補市場空白，但業態仍以家庭消費、生活服務為主，缺乏高端品牌支撐，與北城天街的能級差距顯著 。12月新開業的長江時代更是體量縮水至2.8萬方，首店占比僅25%，淪為社區級商業體。

龍湖商業的格局分裂，折射出重慶商業“存量競爭”的殘酷真相：核心商圈靠首店矩陣與場景創新維持溢價，非核心區域則陷入同質化與客流爭奪的紅海。如今的龍湖，既要靠北城天街等標桿維系品牌含金量，又要以區域級項目搶占市場份額，但運營能力未能同步下沉的短板，讓“龍湖商業”的金字招牌不再無往不利。未來，若不能補齊非核心項目的運營短板，這場“量增質減”的擴張，或將逐漸稀釋其積累多年的品牌價值。