丁香湖招不來(lái)商業(yè)？這么好的位置為什么引不來(lái)一家萬(wàn)象匯？

作為沈陽(yáng)主城區(qū)內(nèi)兼具生態(tài)與居住價(jià)值的熱門(mén)板塊，丁香湖，一直面臨著“”沒(méi)有商業(yè)地標(biāo)略的尷尬局面。

近日，一則來(lái)自業(yè)內(nèi)的反饋再次引發(fā)了廣泛討論。有企業(yè)在深入考察后認(rèn)為，該片區(qū)目前的消費(fèi)能力，尚不足以支撐其大型商業(yè)項(xiàng)目的落地運(yùn)營(yíng)。這一評(píng)估，無(wú)疑為區(qū)域商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀提供了一個(gè)冷靜的注腳。

圖片來(lái)源于沈陽(yáng)發(fā)布

客流大路網(wǎng)強(qiáng)，為何難引“大商業(yè)”？

丁香湖的商業(yè)現(xiàn)實(shí)之問(wèn)

丁香湖片區(qū)，一直以來(lái)都是沈陽(yáng)備受關(guān)注的居住板塊。然而，就是這樣一處看似交通便利、人口密集的區(qū)域，卻遲遲未能迎來(lái)一家大型商業(yè)綜合體落地。

從客觀(guān)條件看，丁香湖并非缺乏基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)。片區(qū)雖公交線(xiàn)路不算密集，但地鐵十號(hào)線(xiàn)穿行其間，且區(qū)域路網(wǎng)發(fā)達(dá)，自駕出行20分鐘可通達(dá)全城各大商圈，交通可謂便利；周邊聚集了十余個(gè)居住社區(qū)，且入住率普遍較高，每日高峰時(shí)段“飄紅”的路況便是人氣的最好證明。這樣的人口密度與交通條件，理應(yīng)有一個(gè)萬(wàn)象匯這樣的大型商業(yè)體。

但現(xiàn)實(shí)卻是，此前傳言的蘇寧小鎮(zhèn)杳無(wú)音信，已完成公司注冊(cè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也遲遲未動(dòng)，就連吾悅廣場(chǎng)等知名品牌也未見(jiàn)實(shí)質(zhì)進(jìn)展。相比之下，僅一街之隔的塔灣地區(qū)，卻在五公里范圍內(nèi)匯聚了抖味來(lái)、大潤(rùn)發(fā)、比優(yōu)特三家大型超市和信悅匯、維華商業(yè)兩座綜合體。

反觀(guān)丁香板塊，連一個(gè)中興都活的費(fèi)勁兒。為什么？

消費(fèi)力是硬道理：房?jī)r(jià)與商業(yè)活力的深層邏輯

有人說(shuō)，房?jī)r(jià)是區(qū)域消費(fèi)力的重要折射。雅頌閣賣(mài)3萬(wàn)，周邊二手房賣(mài)2萬(wàn)，所以萬(wàn)象城生意興隆；中寰悅府賣(mài)2萬(wàn)，周邊二手房賣(mài)1萬(wàn)多，所以萬(wàn)象商業(yè)有信心做個(gè)新系列；九悅、中海源境云起都買(mǎi)1萬(wàn)多，近2萬(wàn)，所以三臺(tái)子萬(wàn)象匯人潮涌動(dòng)……

再看皇姑區(qū)其它新房，金地峯璽壹號(hào)170萬(wàn)/套起價(jià)，中寰悅府賣(mài)到“破二奔三”照樣是銷(xiāo)冠。當(dāng)然，這些中高端居住區(qū)都顯示出了強(qiáng)勁的區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力。反觀(guān)丁香湖板塊，即便有保利等央企項(xiàng)目入駐，新房?jī)r(jià)格也僅在一萬(wàn)元出頭，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)天花板相對(duì)有限。

當(dāng)然，商業(yè)項(xiàng)目的落地，不僅看人流與交通，更看重消費(fèi)力這一“保命符”。長(zhǎng)白板塊曾自詡消費(fèi)力突出，但萬(wàn)象匯實(shí)際業(yè)績(jī)卻不及皇姑同類(lèi)項(xiàng)目。皇姑區(qū)能在近距離內(nèi)容納北行、北站北等多個(gè)商圈并行，正源于其扎實(shí)的消費(fèi)潛力。

丁香湖板塊在購(gòu)買(mǎi)力層面尚未達(dá)到大型商業(yè)綜合體所需的支撐標(biāo)準(zhǔn)，這或許是企業(yè)決策時(shí)的重要考量。

從綜合體到文旅標(biāo)簽：丁香湖的轉(zhuǎn)型之路

當(dāng)然，丁香湖并不是沒(méi)有前途，相反，它有自己的特色，也有自己的商業(yè)之路要走。

現(xiàn)在來(lái)看，在經(jīng)歷多年期待與反思后，丁香湖片區(qū)正在逐步調(diào)整發(fā)展路徑。區(qū)域不再盲目追求重奢商場(chǎng)或大型綜合體，而是依托丁香湖生態(tài)資源，著力打造文旅品牌。此前“秋晚”活動(dòng)的成功舉辦、丁香湖公園及東湖公園的持續(xù)更新完善，已吸引大量市民游客前來(lái)觀(guān)光，使片區(qū)逐漸成為沈陽(yáng)休閑旅游新地標(biāo)。

圖片來(lái)源于沈陽(yáng)發(fā)布

在商業(yè)配套方面，于洪區(qū)也開(kāi)始轉(zhuǎn)向更接地氣、更貼近居民日常需求的業(yè)態(tài)。近日就有官方消息指出正在積極推進(jìn)比優(yōu)特、國(guó)際風(fēng)情小鎮(zhèn)等項(xiàng)目落地，以進(jìn)一步匹配片區(qū)現(xiàn)狀與居民實(shí)際生活需要。

2025年，隨著丁香東湖公園摩天輪等設(shè)施的開(kāi)放，片區(qū)文旅特色正在進(jìn)一步凸顯，形成以生態(tài)休閑為核心、社區(qū)商業(yè)為支撐的發(fā)展格局。或許對(duì)丁香湖而言，不再執(zhí)著于“高端商業(yè)”的標(biāo)簽，而是走出一條因地制宜、以文旅帶動(dòng)區(qū)域活力和配套完善的道路，才是更務(wù)實(shí)、更可持續(xù)的選擇。