北京打響調整樓市新政第一槍：一線城市松綁，樓市分化走向已定

千呼萬喚始出來，年末的北京樓市，用一紙重磅新政打破了市場的觀望情緒。

12月24日，北京樓市終于有了新的動作，此次的樓市新政“放寬不是北北京戶籍家庭的購房條件，同時也支持多子女家庭的住房需求。”

具體措施如下:不是北京戶籍購房社保年限“五環內3年變2年、五環外2年變1年”，多子女家庭五環內購房套數放寬，北京戶籍的多子女家庭可以在舞房里購買3套產品住房，在北京連續繳納兩年社保和個稅的非北京戶籍多子女家庭，可以在五環內購買兩套商品住宅。

此次的信貸政策同步優化——這一系列調整不僅是對北京本地市場的精準施策，更釋放出中國樓市進入“精準托底、分化發展”新階段的強烈信號。
北京此次新政的核心邏輯，是從“限制需求”轉向“釋放合理需求” 。

作為一線城市的風向標，北京此前的限購政策一直被視為市場調控的“硬門檻”，此次針對性放寬非京籍購房年限與多子女家庭購房資格，本質是對剛需和改善型需求的精準呵護。

非京籍社保年限的縮短，直接降低了新市民、新就業群體的入市門檻，而多子女家庭的套數放寬，則貼合了“三孩政策”下的住房升級需求，政策導向從“一刀切”轉向“因人施策”，標志著樓市調控進入精細化階段 。

同時還會進一步優化個人住房信貸政策，商業貸款不區分二套和首套，也就是說首套和二套的利率會一樣。除了商業貸款，公積金也將會做出調整，二套住房公積金貸款首付比例從原來的30%調整為不低于25%。

北京這一政策能否有效釋放購房需求？

答案是“結構性釋放”而非“全面井噴”。從北京市場現狀來看，當前二手房掛牌量仍處于15.7萬套的高位，價格已連續8個月下行，套均總價從6月的380萬元跌至11月的350萬元，市場仍需時間消化存量 。

新政的直接作用，可以激活那些“有購房意愿但缺資格”的潛在群體——尤其是五環外通勤圈的剛需和五環內的改善型多子女家庭，預計將帶動成交活躍度提升，加速庫存去化，但難以改變“以價換量”的整體格局，如果想要價格企穩，還需要等待掛牌量回落至10-12萬套的合理區間 。

供需之間的平衡是最重要的，供應量大了，買的人少了，價格就會低，供應量少了，購買的人多了，價格自然就會上去。

北京這次新政會給其他城市帶來什么影響呢？

北京新政的示范效應，將引發全國樓的“梯度松綁”浪潮。對上海、廣州、深圳等其他一線城市，北京的調整提供了可借鑒的模板，后續大概率會跟進優化限購條件，重點向剛需、改善家庭和新市民傾斜；杭州、成都、武漢等強二線城市，可能會進一步降低首付比例、優化信貸政策，鞏固市場企穩態勢；而三四線城市則會延續“去庫存”為主的政策方向，通過購房補貼、稅費減免等方式消化存量。

但值得注意的是，一線城市的松綁不會引發“多米諾骨牌式”的全面放開，“房住不炒”的底線仍在，政策調整始終圍繞“支持合理住房需求”展開。

中國樓市的動態走向，“分化”將是未來最核心的關鍵詞，不同能級城市的復蘇節奏和市場表現將呈現顯著差異。

一線城市：2025年已進入企穩階段，北京、上海等核心城市核心板塊將率先止跌，2026年有望迎來溫和回升。這些城市憑借優質的公共資源、產業支撐和人口吸引力，住房需求的基本面依然扎實，政策松綁后需求釋放將更為平穩有序。

強二線城市：2025年逐步企穩，核心板塊與非核心板塊分化加劇。杭州、成都等熱點二線城市的改善型需求旺盛，綠色智慧住宅、完整社區項目將成為市場主力，而缺乏產業支撐的遠郊區縣仍面臨去化壓力。

二三線城市：復蘇周期相對更長，預計2026年前后逐步企穩。這些城市的核心競爭力在于“性價比”，剛需產品向小戶型、低總價方向集中，而人口外流、庫存高企的城市，可能需要通過存量房轉化為保障房等方式加速去化，房價將向合理估值回歸。

從市場優勢演變來看，未來樓市的“價值錨點”將徹底重構。不再是過去的“全域普漲”，而是“核心資產堅挺、劣質資產貶值”：核心城市核心板塊的優質住宅，將憑借稀缺性和居住品質保持溢價；強二線城市的改善型產品，將受益于需求升級實現穩中有升；而二三線城市的核心城區房源，因具備基礎生活配套優勢，仍有穩定的居住需求支撐，但外圍區域的房源可能面臨流動性不足的問題。

對于購房者來說，現在正是“理性擇機”的窗口期，一線城市剛需可把握政策紅利入市，重點關注性價比和長期居住價值；改善型家庭可聚焦核心城市的優質資產，關注戶型設計、社區配套等硬指標；二三線城市購房者則需警惕非核心區域的投資風險，優先選擇主城區房源。

對于房企而言，“高杠桿、高周轉”的舊模式已難以為繼，聚焦核心城市、提升產品力、轉型“開發+運營”模式，將成為生存下去的關鍵。

中國樓市正在告別“大起大落”的波動周期，進入“總量趨穩、結構分化、品質為王”的新時代。

北京樓市新政，是行業轉型的里程碑——標志著樓市調控從短期刺激轉向長效機制構建，從規模擴張轉向高質量發展。

未來，“住有所居、住有宜居”將成為核心目標，房價逐步與經濟發展水平、居民收入能力相匹配，房地產市場終將回歸居住本質，為經濟社會發展提供穩定支撐。