北京放寬非京籍及多子女家庭購(gòu)房限制 業(yè)內(nèi)稱(chēng)“整體效果或有限，給滬深帶來(lái)優(yōu)化預(yù)期”

12月24日，北京市住建委等多部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），涉及降低社保年限要求、支持多子女家庭多購(gòu)一套、不再區(qū)分首套二套商貸利率、降低公積金貸款首付比例等內(nèi)容。

圖片來(lái)源：北京市住建委網(wǎng)站

“對(duì)市場(chǎng)活躍度有適度提振作用，但對(duì)價(jià)格影響有限。”政策發(fā)布后，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“每經(jīng)記者”）來(lái)到北京市豐臺(tái)區(qū)某中介門(mén)店，工作人員的反應(yīng)比較平淡。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，此次北京出臺(tái)的房地產(chǎn)政策，進(jìn)一步響應(yīng)了中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，與全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議的精神導(dǎo)向完全吻合，充分發(fā)揮了地方在房地產(chǎn)政策方面的調(diào)整優(yōu)化作用，更好地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易。“此次北京的政策進(jìn)一步體現(xiàn)了當(dāng)前的政策導(dǎo)向，也在很大程度上表明各地政策調(diào)整優(yōu)化存在一定空間。”

解鎖“多買(mǎi)一套房”但整體效果或有限

《通知》明確，非北京市戶(hù)籍居民家庭購(gòu)買(mǎi)五環(huán)內(nèi)商品住房的，繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，調(diào)整為購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿(mǎn)2年及以上；購(gòu)買(mǎi)五環(huán)外商品住房的，繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，調(diào)整為購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿(mǎn)1年及以上。

對(duì)二孩及以上的多子女居民家庭（包括北京市戶(hù)籍和非北京市戶(hù)籍居民家庭），在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策基礎(chǔ)上，可在五環(huán)內(nèi)再多購(gòu)買(mǎi)一套商品住房。

圖片來(lái)源：中指研究院

目前，對(duì)于京籍家庭和連續(xù)社保或納稅符合年限的非京籍家庭，五環(huán)外購(gòu)房不限套數(shù)。但非京籍家庭購(gòu)買(mǎi)五環(huán)外住房需連續(xù)繳納個(gè)稅或社保滿(mǎn)2年，非京籍家庭購(gòu)買(mǎi)五環(huán)內(nèi)住房需連續(xù)繳納個(gè)稅或社保滿(mǎn)3年。

上述中介門(mén)店工作人員向每經(jīng)記者表示：“其實(shí)這些調(diào)整對(duì)普通購(gòu)房者的直接影響較小，更多是結(jié)構(gòu)性?xún)?yōu)化。”

嚴(yán)躍進(jìn)表示，這一調(diào)整與上海此前標(biāo)準(zhǔn)一致，也就是1年社保繳納記錄即具備購(gòu)房資格。相比之下，其他城市如廣州已取消社保要求，深圳則僅象征性地要求半年社保，整體上體現(xiàn)了各地在社保層面優(yōu)化政策的導(dǎo)向。社保要求的調(diào)整，是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)整的重要內(nèi)容。“從各地市場(chǎng)情況來(lái)看，限購(gòu)政策的調(diào)整往往能產(chǎn)生積極效應(yīng)，因?yàn)橄拶?gòu)政策對(duì)市場(chǎng)有著直接且顯著的影響，可以激活更多市場(chǎng)需求。”

“政策進(jìn)一步允許符合條件的群體多購(gòu)置一套住房，這體現(xiàn)了對(duì)改善型住房需求的支持，尤其是對(duì)一些平衡性住房需求的支持，這也是近兩年政策的重要特征。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

中指研究院則向每經(jīng)記者指出，整體來(lái)看，本次政策依然延續(xù)漸進(jìn)式推進(jìn)節(jié)奏，不同于今年8月北京優(yōu)化已經(jīng)具備購(gòu)房資格人群的購(gòu)房政策，本次降低了非戶(hù)籍家庭購(gòu)房的社保/個(gè)稅年限要求，直接擴(kuò)大了購(gòu)房需求群體規(guī)模，并增加多子女家庭購(gòu)房套數(shù)，有望促進(jìn)非京籍及多子女家庭住房需求釋放，但整體政策效果或有限。

“未來(lái)北京應(yīng)該進(jìn)一步清理限制性政策”

《通知》還指出，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)北京地區(qū)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制要求和本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況、客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，在利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款的具體利率水平。為進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，將通過(guò)招拍掛拿地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（包括商品住宅、酒店、寫(xiě)字樓等）立項(xiàng)方式由市區(qū)分級(jí)核準(zhǔn)調(diào)整為區(qū)級(jí)備案。

圖片來(lái)源：中指研究院

嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，這一關(guān)注點(diǎn)源于近期土地市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)投資以及固定資產(chǎn)投資面臨的新壓力。北京版政策對(duì)房地產(chǎn)投資效率改善的強(qiáng)調(diào)，也體現(xiàn)了對(duì)當(dāng)前整個(gè)房地產(chǎn)投資端的關(guān)注。整體而言，這會(huì)給其他城市后續(xù)政策調(diào)整優(yōu)化帶來(lái)啟示。

從市場(chǎng)的角度來(lái)看，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年1—11月，北京新建商品住宅銷(xiāo)售面積458.5萬(wàn)平方米，較上年同期下降12.4%；二手住宅成交15.7萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)1.9%，整體表現(xiàn)平穩(wěn)。近期新房市場(chǎng)表現(xiàn)偏弱，11月新房成交面積處于2025年以來(lái)月度低位，僅高于2月；二手房成交1.44萬(wàn)套，保持較高水平，預(yù)計(jì)本次政策落地將帶動(dòng)市場(chǎng)活躍度出現(xiàn)階段性好轉(zhuǎn)。

2024年以來(lái)北京新房、二手房成交情況 圖片來(lái)源：中指研究院

庫(kù)存方面，易居研究院百城庫(kù)存數(shù)據(jù)顯示，北京當(dāng)前去庫(kù)存周期為21.3個(gè)月，已超過(guò)合理值14個(gè)月的水平。

中指研究院認(rèn)為，“十五五”規(guī)劃建議指出“清理汽車(chē)、住房等消費(fèi)不合理限制性措施”，近期全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議也強(qiáng)調(diào)“城市政府要用足用好房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，支持居民剛性和改善性住房需求”，在清理住房消費(fèi)不合理限制性措施的要求下，北京已經(jīng)邁出重要一步。

“在市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化的背景下，未來(lái)北京應(yīng)該進(jìn)一步清理限制性政策，支持剛性和改善性住房需求釋放，在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)中積極發(fā)揮大城市帶動(dòng)效應(yīng)，上海、深圳等城市也存在限制性政策優(yōu)化預(yù)期。”中指研究院進(jìn)一步指出。

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