北京放寬非京籍及多子女家庭購房限制 業內稱“整體效果或有限，給滬深帶來優化預期”

12月24日，北京市住建委等多部門聯合發布《關于進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》（以下簡稱《通知》），涉及降低社保年限要求、支持多子女家庭多購一套、不再區分首套二套商貸利率、降低公積金貸款首付比例等內容。

圖片來源：北京市住建委網站

“對市場活躍度有適度提振作用，但對價格影響有限。”政策發布后，《每日經濟新聞》記者（以下簡稱“每經記者”）來到北京市豐臺區某中介門店，工作人員的反應比較平淡。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析指出，此次北京出臺的房地產政策，進一步響應了中央經濟工作會議精神，與全國住房城鄉建設工作會議的精神導向完全吻合，充分發揮了地方在房地產政策方面的調整優化作用，更好地促進房地產市場交易。“此次北京的政策進一步體現了當前的政策導向，也在很大程度上表明各地政策調整優化存在一定空間。”

解鎖“多買一套房”但整體效果或有限

《通知》明確，非北京市戶籍居民家庭購買五環內商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿2年及以上；購買五環外商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿1年及以上。

對二孩及以上的多子女居民家庭（包括北京市戶籍和非北京市戶籍居民家庭），在執行現有住房限購政策基礎上，可在五環內再多購買一套商品住房。

圖片來源：中指研究院

目前，對于京籍家庭和連續社保或納稅符合年限的非京籍家庭，五環外購房不限套數。但非京籍家庭購買五環外住房需連續繳納個稅或社保滿2年，非京籍家庭購買五環內住房需連續繳納個稅或社保滿3年。

上述中介門店工作人員向每經記者表示：“其實這些調整對普通購房者的直接影響較小，更多是結構性優化。”

嚴躍進表示，這一調整與上海此前標準一致，也就是1年社保繳納記錄即具備購房資格。相比之下，其他城市如廣州已取消社保要求，深圳則僅象征性地要求半年社保，整體上體現了各地在社保層面優化政策的導向。社保要求的調整，是當前房地產市場政策調整的重要內容。“從各地市場情況來看，限購政策的調整往往能產生積極效應，因為限購政策對市場有著直接且顯著的影響，可以激活更多市場需求。”

“政策進一步允許符合條件的群體多購置一套住房，這體現了對改善型住房需求的支持，尤其是對一些平衡性住房需求的支持，這也是近兩年政策的重要特征。”嚴躍進說。

中指研究院則向每經記者指出，整體來看，本次政策依然延續漸進式推進節奏，不同于今年8月北京優化已經具備購房資格人群的購房政策，本次降低了非戶籍家庭購房的社保/個稅年限要求，直接擴大了購房需求群體規模，并增加多子女家庭購房套數，有望促進非京籍及多子女家庭住房需求釋放，但整體政策效果或有限。

“未來北京應該進一步清理限制性政策”

《通知》還指出，各銀行業金融機構根據北京地區市場利率定價自律機制要求和本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，在利率定價機制安排方面不再區分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業性個人住房貸款的具體利率水平。為進一步優化營商環境，將通過招拍掛拿地的房地產開發項目（包括商品住宅、酒店、寫字樓等）立項方式由市區分級核準調整為區級備案。

圖片來源：中指研究院

嚴躍進分析指出，這一關注點源于近期土地市場、開發投資以及固定資產投資面臨的新壓力。北京版政策對房地產投資效率改善的強調，也體現了對當前整個房地產投資端的關注。整體而言，這會給其他城市后續政策調整優化帶來啟示。

從市場的角度來看，據中指研究院數據，今年1—11月，北京新建商品住宅銷售面積458.5萬平方米，較上年同期下降12.4%；二手住宅成交15.7萬套，同比增長1.9%，整體表現平穩。近期新房市場表現偏弱，11月新房成交面積處于2025年以來月度低位，僅高于2月；二手房成交1.44萬套，保持較高水平，預計本次政策落地將帶動市場活躍度出現階段性好轉。

2024年以來北京新房、二手房成交情況 圖片來源：中指研究院

庫存方面，易居研究院百城庫存數據顯示，北京當前去庫存周期為21.3個月，已超過合理值14個月的水平。

中指研究院認為，“十五五”規劃建議指出“清理汽車、住房等消費不合理限制性措施”，近期全國住房城鄉建設工作會議也強調“城市政府要用足用好房地產調控自主權，適時調整優化房地產政策，支持居民剛性和改善性住房需求”，在清理住房消費不合理限制性措施的要求下，北京已經邁出重要一步。

“在市場供求關系已經發生重大變化的背景下，未來北京應該進一步清理限制性政策，支持剛性和改善性住房需求釋放，在穩定房地產市場中積極發揮大城市帶動效應，上海、深圳等城市也存在限制性政策優化預期。”中指研究院進一步指出。

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