政策工具箱開啟，能否對(duì)沖樓市下行慣性？

近期，北京、深圳兩地的房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，形成了一幅耐人尋味的政策與現(xiàn)實(shí)交織的圖景。北京出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，以定向放寬限購(gòu)、優(yōu)化信貸和公積金政策、簡(jiǎn)化項(xiàng)目審批流程為核心，釋放出支持合理住房需求、穩(wěn)定市場(chǎng)的積極信號(hào)。而與此同時(shí)，南方核心城市深圳的房?jī)r(jià)，正經(jīng)歷著持續(xù)深度調(diào)整的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)，部分熱點(diǎn)區(qū)域房?jī)r(jià)較2021年高點(diǎn)近乎“腰斬”，市場(chǎng)信心跌入冰點(diǎn)。

北京的《通知》并非簡(jiǎn)單的“救市”，而是一次精細(xì)化、結(jié)構(gòu)化的政策調(diào)整。其核心邏輯在于“疏堵結(jié)合”：一方面，通過(guò)縮短非京籍家庭社保年限、支持多子女家庭增加購(gòu)房套數(shù)，旨在精準(zhǔn)激活剛性和改善性需求，特別是對(duì)五環(huán)內(nèi)外實(shí)施差異化調(diào)整，顯示出引導(dǎo)需求合理分布的意圖。另一方面，在信貸與公積金政策上“松綁”（不再區(qū)分首套房與二套房利率、降低二套公積金首付比例），同時(shí)輔以項(xiàng)目立項(xiàng)方式優(yōu)化，試圖降低居民購(gòu)房門檻和企業(yè)投資成本，為市場(chǎng)注入活力。這反映了在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，地方政府試圖在“房住不炒”總基調(diào)下，通過(guò)邊際放松來(lái)托底市場(chǎng)、防范風(fēng)險(xiǎn)的迫切心態(tài)。

然而，深圳市場(chǎng)呈現(xiàn)的“冰封”景象，卻為這份政策暖意蒙上了一層現(xiàn)實(shí)的陰影。“跌勢(shì)停不下來(lái)”、“不看日歷只看房?jī)r(jià)，你都能錯(cuò)覺(jué)自己穿越回十年前”——這些描述生動(dòng)刻畫了市場(chǎng)信心的崩潰。從個(gè)案來(lái)看，前大廠總監(jiān)老張的“血淚史”極具代表性：1600萬(wàn)購(gòu)入的“硬通貨”學(xué)區(qū)房，四年后報(bào)價(jià)縮水至930萬(wàn)，虧損近700萬(wàn)。更關(guān)鍵的是，這種下跌已形成自我強(qiáng)化的惡性循環(huán)：價(jià)格下跌導(dǎo)致買家觀望，成交萎縮反過(guò)來(lái)加劇價(jià)格下跌和心理恐慌，徹底動(dòng)搖了過(guò)去“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲”的信仰。昔日網(wǎng)紅盤價(jià)格大幅回調(diào)，雖然客觀上降低了“上車”門檻，但整體上映射出需求疲軟、預(yù)期轉(zhuǎn)弱的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

兩城動(dòng)態(tài)的對(duì)比，深刻揭示了當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的深層矛盾與復(fù)雜現(xiàn)狀。

首先，政策傳導(dǎo)面臨“效力遞減”挑戰(zhàn)。北京的政策調(diào)整，短期內(nèi)可能對(duì)穩(wěn)定本地市場(chǎng)情緒、釋放部分積壓需求產(chǎn)生一定效果。但深圳的現(xiàn)實(shí)表明，當(dāng)市場(chǎng)下行趨勢(shì)與悲觀預(yù)期形成共振后，單靠降低門檻、小幅讓利等溫和刺激，難以迅速扭轉(zhuǎn)“越跌越?jīng)]人買”的觀望心態(tài)。信心的修復(fù)，遠(yuǎn)比政策的出臺(tái)更為復(fù)雜和漫長(zhǎng)。

其次，市場(chǎng)分化進(jìn)入“深水區(qū)”。北京作為首都，其政策調(diào)整具有風(fēng)向標(biāo)意義，但每個(gè)城市的市場(chǎng)基礎(chǔ)、供需結(jié)構(gòu)、調(diào)整階段不同。深圳經(jīng)歷的深度回調(diào)，是前期過(guò)度炒作、價(jià)格嚴(yán)重偏離價(jià)值后的必然修正。這也預(yù)示著，未來(lái)全國(guó)樓市將不再是簡(jiǎn)單的“普漲普跌”，而是會(huì)呈現(xiàn)更為劇烈的結(jié)構(gòu)性分化：核心城市的核心資產(chǎn)與普通資產(chǎn)之間，不同能級(jí)城市之間，調(diào)整的幅度與周期將差異顯著。

再者，房地產(chǎn)行業(yè)邏輯正在被徹底重塑。過(guò)去高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高增長(zhǎng)的“黃金時(shí)代”已然落幕。深圳案例中，無(wú)論業(yè)主還是潛在買家，都在經(jīng)歷痛苦的“價(jià)值重估”過(guò)程。房地產(chǎn)正在從一種近乎無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投資品，回歸其居住屬性和民生保障的根本定位。行業(yè)的發(fā)展模式、企業(yè)的盈利邏輯、居民的家庭資產(chǎn)配置觀念，都面臨根本性的調(diào)整。

展望未來(lái)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)需要多維發(fā)力、精準(zhǔn)施策。一方面，像北京這樣供需矛盾依然存在的城市，優(yōu)化政策、釋放合理需求是必要的。另一方面，更需要從深層次著手：持續(xù)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)基本面向好，穩(wěn)定就業(yè)和收入預(yù)期，這是支撐住房需求的根本；加快建立和完善多層次住房供應(yīng)體系，特別是保障性住房建設(shè)，滿足不同群體的居住需求；妥善化解部分房企的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，防止風(fēng)險(xiǎn)蔓延沖擊市場(chǎng)。

北京的《通知》與深圳的現(xiàn)狀，共同勾勒出中國(guó)樓市艱難尋底的轉(zhuǎn)型圖景。政策優(yōu)化是必要的“穩(wěn)定器”，但無(wú)法一蹴而就地改變市場(chǎng)運(yùn)行的巨大慣性。房地產(chǎn)市場(chǎng)的軟著陸，將是一個(gè)伴隨陣痛的長(zhǎng)期過(guò)程，需要政策耐心、市場(chǎng)耐心和社會(huì)耐心。唯有當(dāng)價(jià)格回歸理性、需求真實(shí)健康、行業(yè)模式轉(zhuǎn)型成功時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能真正步入平穩(wěn)健康發(fā)展的新階段。這不僅是經(jīng)濟(jì)的調(diào)整，更是一場(chǎng)深刻的社會(huì)心理與資產(chǎn)觀念的重塑。

來(lái)源：麓山侃財(cái)