城市更新數管齊下：政策加碼、資金多元、央企主導

來源：經濟觀察網

作者 秦晉

12月25日，住房城鄉建設部公布最新數據，2025年1-11月全國新開工改造城鎮老舊小區2.58萬個，較全年計劃目標2.5萬個超出800個，完成率達103%。

住建部2025年11月召開全國城市更新推進會，強調“四好”建設(好房子、好小區、好社區、好城區)，并明確城市更新與穩樓市、消除安全隱患結合，釋放住房需求。各地方積極響應。廣東、上海、重慶等地細化政策。廣東提出構建房地產發展新模式，推進城中村和危舊房改造。上海通過房票安置(如嘉定區已核發463張房票)和土地政策創新(如15%增容獎勵)吸引市場主體參與。重慶允許城市更新項目按現狀建筑面積15%比例增加公共服務設施面積，提升項目吸引力。

資金支持多元化 金融工具創新

財政部提前下達2026年城鎮保障性安居工程補助566億元，并鼓勵地方專項債用于城市更新表。

國家發改委2025年12月將城市更新設施納入REITs發行范圍，新增商業辦公、酒店、體育場館等資產類型，拓寬長期融資渠道。

平安證券指出，中央經濟工作會議或推動專項債、超長期特別國債等工具支持城市更新，2026年可能加量投放政策性金融工具(杠桿倍數或達14倍)。

行業參與度，穩步提升。八大建筑央企(如中國建筑、中國中鐵)深度參與城市更新，覆蓋城中村改造、管網升級、城市運營等領域，2025年1-9月建筑央企新簽訂單增長顯著。

“高質量推進城市更新”是“十五五”規劃重點

戴德梁行指出，中央要求到2030年城市更新取得重要進展，當前政策正從“大力實施”轉向“高質量推進”，更注重因地制宜與可持續運營。

據紫金天風預測，2026年與城市更新相關的地下管網投資或超5萬億元，帶動建筑、裝修等產業鏈需求。

廣州2025年11月推出102個城市更新項目，總投資8077億元，預計2026年貨幣化安置比例提升將釋放更多購房需求。

在REITs與資產證券化方面，中指研究院和興業證券均強調，REITs擴容將加速城市更新資產盤活，上海涉宅更新項目土地出讓金占比已超40%。

城市更新當前呈現政策加碼、資金多元、央企主導的態勢，2025年目標完成率約86.8%，預計2026年將加速推進。未來趨勢聚焦城中村改造、REITs擴容、綠色韌性城市三大方向。在積極推進的同時，應注意面臨挑戰及問題。中誠信國際提到，部分城投企業通過REITs和債務置換優化資產結構，但需注意地方財政與債務風險的平衡。