廣州佳兆業白云城市廣場舊改重啟 中鐵諾德入局復刻“陳田模式”

觀點網 廣州多年前曾廣泛流傳著這么一句話：南有獵德、北有小坪。但如今兩者的成就已如天塹，獵德已是全國聞名的土豪村，而當初能夠與之相提并論的小坪村，卻因一場意外“泯然眾人矣”。

作為“白云第一村”，小坪村曾被報以厚望，在其改造方案披露之際，大家都以為廣州即將誕生又一個富豪村。

然而，就在改造過程中，作為項目開發商的佳兆業集團因資金鏈斷裂而公開違約，小坪村也從舊改神話中夢醒，搖身一變成了爛尾項目。

直到最近，這個蹉跎了無盡歲月的舊改項目才迎來了救世主。

12月23日，中鐵諾德城市投資有限公司（以下簡稱“中鐵諾德城投”）發布消息稱，公司成功獲取廣州市白云區-佳兆業白云城市廣場（即小坪村舊改項目）一期融資區地塊開發代建管理項目。

據了解，小坪舊改的模式與前段時間的陳田舊改十分相似，后者由“富力+華發+興業銀行”三方合作共管；前者在引入中鐵諾德城投之后，也形成了“佳兆業+中鐵諾德+銀行聯合體”合作模式。

十五年合作

2009年，廣州白云區開始進行城中村改造，三元里、蕭崗、棠下、小坪等5個城中村被納入廣州市三舊改造重點區域。

也是這個時候，佳兆業開始頻繁與小坪村接觸。

功夫不負有心人，就在2010年7月，小坪村被佳兆業的態度所打動，雙方當即簽訂一份舊改框架協議，成為戰略合作伙伴。

次年11月，小坪村改造方案也獲得了廣州市“三舊”改造領導小組會議原則性通過，并于2014年獲得廣州市城市更新局批復，規劃計算容積率總建筑面積167.96萬平方米。

然而，在這之后很長的一段時間里，小坪村舊改方案猶如石沉大海，不再有消息傳出。

直到2018年10月，廣州土地管理委員會正式審議通過小坪村城中村改造方案。同年12月，佳兆業集團以總價74.26億元拿下這個“白云第一村”舊改項目。

拿下期盼已久的舊改項目之后，佳兆業很快就啟動了改造工作，推進集體物業清拆，2019年7月，小坪村首期用地便已全部清拆完畢，復建安置房亦奠基開工，一切都在按部就班地推進下去。

當年的小坪經濟聯社黨總支書記曾分析，村社兩級的收入主要靠出租廠房、倉庫，每年收入大約4000萬元。而按照改造規劃，部分集體用地將建成公寓、寫字樓以及商業中心，公寓會分給村民使用，寫字樓、商業中心作為村民每年分紅的經濟來源，改造后村社年收入至少可翻一番。

另外，佳兆業相關負責人也曾透露，粗略估算，全村最少的一戶社員股東，不算拆遷補償費、獎勵性補償費等補償費用，改造后獲得的物業，按照當時的市場價格都將以千萬元計。

也就是說，假如一切順利的話，小坪村內將實現人均身家過千萬的致富道路，“南有獵德、北有小坪”的傳說也將成一段不朽的佳話。村內甚至貼出了“想要晉升富豪之路就在眼前——改造”、“小坪村改造全面啟動，清空間屋來放錢吧”等標語，足以證明村民們的激動心情。

另一方面，作為“造富主”的佳兆業，當時已在廣州地區內陸續盤活和開發了中石化大廈、黃埔佳兆業城市廣場、佳兆業天御、佳兆業天墅等項目，還先后介入海珠石溪村舊改、海珠南天項目、黃埔玩具城項目、增城馬修村舊改項目、番禺陳涌村舊改等，因此無人懷疑這位“舊改大王”的能力。

2020年下半年，小坪村舊改項目開始釋放入市信號，包括一期復建安置房主體封頂、開放售樓部、樣板房、誠意登記等，一切似乎都在正軌上。按照原計劃，項目將于2021年第三季度開盤。

然而，計劃中的入市并未如約而至，市場等來的是停工、易主傳聞。不僅如此，佳兆業在2021年12月時正式坐實債務違約消息，旗下三筆境外債均未能按期支付本金或利息。自此，集團陷入債務困境，資金鏈的斷裂也導致小坪村舊改項目陷入了漫長的停滯之中。

值得慶幸的是，有別于傳統改造“先拆遷、再安置”的方式，小坪村是“先安置、后拆遷”，除了準備建設安置房的鐵路西首期集體用地已清拆完畢外，一眼望去，小坪村和其他城中村并無差別。

救世主

在項目停工的這幾年，市場上不時便會傳出小坪村舊改“復活”的消息，但大部分都是虛晃一槍。

直到這次中鐵諾德城投親自下場發布動態，人們才相信這個停擺多年的舊改真的迎來了“救世主”。

根據企查查股權穿透，中鐵諾德城投由中鐵建工集團有限公司直接100%持股，后者則是中國中鐵全資子公司，小坪舊改“復活”基本上可以說是板上釘釘的事。

中鐵諾德城投入局之后，小坪村舊改項目形成了“佳兆業+中鐵諾德+銀行聯合體”的三方合作模式，被稱為是一個月前廣州白云另一個舊改“陳田模式”的復刻版。

實際上，早在2021年，小坪村舊改就出現了國資身影。當年7月，小坪村與廣州市白云公有資產運營有限公司（下稱“白云公資公司”）的戰略合作簽約，雙方形成意向約定。同一天，項目一期復建安置區5號樓順利封頂。

白云公資公司是由廣州市白云區國有資產監督管理局出資成立的國有獨資公司，按照約定，白云公資公司將對小坪村改造項目進行整體產業策劃，并參與東區復建物業的整體項目運營。小坪村也因此成為廣州第一宗國有企業介入經營的集體物業。

從舊改方案規定的“村經濟發展用地保留集體性質，融資地塊通過協議出讓方式交給村自主改造開發”來看，白云公資公司介入的應是小坪村的自留地。

而此次中鐵諾德城投參與建設的是融資區地塊。

根據改造方案規劃，小坪村行政范圍總用地面積112.61公頃，其中94.35公頃用地納入改造范圍，凈用地54.49公頃，規劃計算容積率總建筑面積約170萬平方米。

改造規劃分為復建安置區（凈用地22.75公頃、計容建面80.86萬平方米）、融資區（凈用地15.37公頃、計容建面46.39萬平方米）和政府統籌用地區（凈用地16.37公頃、計容建面40.71萬平方米）。

此次中鐵諾德城投拿下的便是一期融資區地塊的開發代建管理，項目總建筑面積約11.69萬平方米。

作為一個好幾年前的舊改項目，小坪村改造方案里的產品設計在當下新規產品的面前有些不夠看，但從區位價值來看，該項目仍具有較大的優勢。

小坪村舊改是白云區少有的地鐵口項目，家門口便是8號線小坪站，坐一個站就能抵達亞洲最大的TOD大型綜合交通樞紐白云站。商業配套方面，3公里范圍內有百信廣場、凱德廣場、五號停機坪購物廣場、萬達廣場等商圈。總體來看，項目區位價值仍在。

巧合的是，中鐵諾德城投剛好與中鐵置業聯手在白云站打造了一個TOD項目——大灣區·諾德云城，項目總建面約18萬平方米，由8棟復式公寓、4棟平層辦公、2棟平層酒店組成，并于去年11月首開入市，公寓單價在3.2萬/平方米左右。

除諾德云城之外，小坪村舊改項目周邊還有建發央璽、順景花園等項目。其中建發央璽一期已在2019年3月首次入市，后于2020年9月加推，項目均價在4.6萬元/平方米。

假如小坪村舊改未發生意外，或許建發央璽項目便是其價格參考項目，畢竟曾經小坪村舊改曾流傳出5萬＋的吹風價。如今即便項目能夠完成改造，大概也達不到這一價格水平了。

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