住建部開會定調，釋放出了三大轉變！樓市終于要徹底告別舊時代了

年關將至，一場重磅會議悄然落幕，12月22日至23日，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開，不僅釋放2026年的政策方向，更是對過去二十多年房地產發展模式的一次徹底清算。會議兩天，傳遞出的信號卻足以影響未來十年中國人的住房方式，也將改變開發商和地方政府的生存邏輯。

“現房銷售”、“控增量、去庫存、優供給”、“城市更新優先”等關鍵詞接連出現，標志著中國樓市即將進入一個全新的階段。這次會議到底釋放了哪些關鍵信息？普通購房者又該如何應對這場大變局？三大轉變之下，哪些人將最先受益？

房企邏輯徹底改寫

這一次會議的最大變化，來自政策排序的調整?！胺€定房地產市場”被調至第二位，取而代之的是“城市更新”排在首位。這種看似微妙的變化，意味著從過去“救市”邏輯的緊急應對，轉向了“新模式建設”的長期布局。

過去，房地產開發商可以靠一張圖紙、幾句承諾就能預售樓盤，資金鏈走得飛快，也讓“高周轉”成了行業默認的生存法則。但如今，“現房銷售制度”被明確寫入2026年重點任務，所見即所得成為新標準。

住建部部長明確指出，樓市要穩，就得靠“控增量、去庫存、優供給”三板斧。其中優供給的核心，就是推進現房銷售制度。這不再是試點試水，而是被列為硬任務。開發商必須先把房子建好，驗收合格后才能賣，消費者不再是“提前買夢”，而是“直接買實物”。

對開發商來說，這可不是簡單的流程變化。過去那種“先賣再建”的模式一旦取消，資金壓力會成倍上升。中小房企如果沒有足夠的資本支撐，很可能會被市場淘汰?！罢l能先把房子蓋好，誰才有資格賣”成為新游戲規則。

與此同時，住建部還提出要擴大“白名單融資機制”，專門為那些能蓋好房子、交得起房的企業輸血。這個機制，本質上是用國家信用為優質企業兜底，加快推動行業洗牌。

在這樣的大背景下，“高杠桿、高周轉”的開發模式將被徹底終結。房地產不再是靠“跑得快”取勝，而是拼產品、拼質量、拼服務。這場變局下，哪些房企能活下來？

從造新房轉向管老房

房地產的第二大轉變，是從“增量開發”走向“存量運營”。近年來，新房市場的熱度持續降低，其實早有數據佐證。今年前11個月，全國房地產開發投資同比下降15.9%，而二手房交易占比已達45%，逼近“半壁江山”。

這說明，中國樓市正快速進入“存量時代”。北京放開五環外限購，鄭州、長沙、天津等地推動老舊小區安全體檢，都在說明一個問題：城市發展不能再靠一味造新樓，而要把重點放在已有住房的更新、維護與流轉上。

根據統計，全國房齡超過20年的房屋占比已經超過三分之一。這些老房子安全隱患多，維修資金匱乏，成了城市治理的難題。為了解決這一問題，國家正探索建立“房屋養老保險制度”，讓政府、業主、社會資本三方共同承擔風險和責任。

這不僅是一項技術工程，更是一項社會工程。老房子“養老”，意味著居民的生活質量、安全感、幸福感直接提升。未來，誰的房子安全宜居，誰的房子就更保值。

除了“體檢”，住建部明確提出要實施“物業服務質量提升行動”，推動構建由社區黨組織領導的居民委員會、業主委員會和物業公司協同治理的城市基層體系。這說明，住房政策開始從“買房”延伸到“住好房”，從“有沒有”轉向“好不好”。

老房子怎么更新？小區配套怎么補齊？公共服務如何覆蓋？這些都將成為未來城市治理的關鍵命題。那么，國家又將如何解決開發商“賣不動、還不起”的壓力？

收房制度解樓市困局

第三大轉變是從“賣房難”到“政府收”。住建部明確提出，未來將推動收購存量商品房，轉化為保障性住房、安置房、宿舍、人才公寓。這項政策，既是救市，又是民生。

開發商的庫存壓力大，房子賣不動，資金鏈吃緊。而政府收房，一方面能幫企業回籠資金，避免爛尾風險繼續擴大；另一方面還能把這些住房資源用于滿足剛需和保障群體的需求。

這樣的操作，在多個城市已經開始落地。比如深圳、成都等地已經分別設立了“國有收房平臺”，專門接收符合標準的商品房，用于人才公寓或保障房。這種“以購代建”模式，不僅效率高，還避免了資源浪費。

同時，土地政策也在悄然調整。2025年12月，全國43個重點城市中，新房成交同比下降29.1%，但土地成交面積同比卻上漲了53.5%。這說明，地方政府對土地依賴仍然存在，但房企拿地卻越來越謹慎，溢價率只有1.7%。

這背后反映出一個現實：開發商在“觀望”，購房者也在“觀望”。信任的缺失，讓市場陷入了惡性循環。為了修復信心，國家不僅從制度層面下手，還在消費信貸端釋放暖風。

比如，央行允許部分購房者修復信用記錄，哪怕曾經有過一萬塊的違約記錄，只要不是惡意行為，就可以申請貸款支持。這些舉措，都是為了讓真正有購房需求的人能“上車”。

未來的樓市將更像實體商品市場，產品好、服務好才有銷量。房企將從“蓋房機器”轉型為“城市服務商”。

這次住建部會議，釋放了一個清晰信號：房地產不再是投機工具，而是民生載體。從“控增量”到“優供給”，從“現房銷售”到“房屋養老”，從“城市更新”到“收購存量”，每一步調整，都是為了讓樓市回歸理性。

雖然短期內市場仍在低谷，2025年國房景氣指數只有91.9，仍處于不景氣區間。但正因為如此，對真正有需求的人來說，現在正是看房買房的好時機。

市場越規范，風險越低。買房，不再是賭政策，而是看產品。這場變革，正在悄然改變每一個人的生活方式。