長租公寓，舉步維艱

最近兩年，受保租房大量入市以及業(yè)主直租比例回升影響，長租公寓客源被持續(xù)分流，運營壓力與日俱增。

在此背景下，通過產(chǎn)品創(chuàng)新來破解獲客難題，成為租賃行業(yè)發(fā)展的迫切需求。

長租公寓，亟需新一輪產(chǎn)品內(nèi)卷。

卷戶型

過去的長租公寓產(chǎn)品，往往存在戶型設(shè)計單一、空間利用不合理、裝修標準較低、配套設(shè)施不完善等諸多

痛點。

而最近兩年，隨著市場競爭日益激烈，長租公寓的產(chǎn)品設(shè)計也在與時俱進，有的甚至不輸商品房。

第一是從個性化入手。

隨著95后、00后成為租房主力，其租賃需求也從之前的 “標準化”，變成更追求“個性化”。

亦有業(yè)內(nèi)人士提出，在行業(yè)周期調(diào)整階段，標準化產(chǎn)品往往更難穿越周期，而個性化、非標的產(chǎn)品更能精準觸動消費者需求，反而更容易實現(xiàn)突圍和成功。降低空置損失，資產(chǎn)應(yīng)租盡租，戳此了解

比如為了照顧愛寵人士，某公寓不僅專門配置了寵物友好戶型，還特別為貓咪預(yù)留了設(shè)有貓爬架的獨立空間，并在全屋設(shè)計中考慮了貓咪的行動路線。

保利公寓某門店，將“快耍潮活”的生活理念融入產(chǎn)品設(shè)計，打造了英雄聯(lián)盟電競主題情侶樣板間及美妝直播主題女生樣板間，受到年輕一代的歡迎。

第二是從模板化入手。

除了提供個性化產(chǎn)品，不少長租公寓還陸續(xù)推出靈活多變的模板化設(shè)計，租客可根據(jù)自身需求將空間進行重新分隔組合。

一方面，長租公寓的空間有限，通過模塊化設(shè)計，可以合理規(guī)劃室內(nèi)空間，提高空間的整體利用效率。

另一方面，模塊化設(shè)計能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品的規(guī)模化生產(chǎn)，提高經(jīng)營效率的同時，亦能有效降低長租公寓的運營成本。

比如萬科泊寓就通過7個基礎(chǔ)模塊+2個加載模塊的功能搭配與空間組合，滿足獨居、情侶、萌寵家等差異化需求。

一是結(jié)合8大功能場景，實現(xiàn)每1m3收納空間的高效利用，套內(nèi)面積16.9m2可容納79個24寸標準行李箱。

二是通過墻面留白、投影電源預(yù)埋等設(shè)計，實現(xiàn)“影院模式”“DIY興趣墻” 等多場景切換。

三是結(jié)合就餐和起居空間，增加餐邊柜和開放吧臺，令租客擁有一個專屬的美食、咖啡與美酒品鑒角落。

中海長租公寓某門店也圍繞戶型尺度研究、收納體系升級、功能復(fù)合設(shè)計進行全新優(yōu)化，打造“超靈活”“超便捷”的日常居住體驗。

比如書桌與抽屜型斗柜的3.7米臺面一體化設(shè)計，將辦公、游戲、梳妝、收納多功能有機融合；可移動組合沙發(fā)搭配2.2米長桌，既可打造輕社交客廳，也能變身為家庭餐廳與小型會議區(qū)，最大化激活空間潛力。

第三是從裝修工藝入手。

租客對長租公寓的不滿，很多都集中在裝修質(zhì)量問題，比如墻面開裂、地板起翹、漏水漏電、甲醛超標等。這些問題看似是“工藝細節(jié)”，實則直接影響居住安全感與舒適度。戳此了解智慧工程，開發(fā)細節(jié)實時掌控

好的裝修，不僅有助于提高出租率和續(xù)約率，同時也能減少了后續(xù)運營維護成本。

比如華潤有巢就通過工藝亮點、品質(zhì)軟裝、收納技術(shù)等辦法，打造“小而精”的居住空間。

其中，項目采用高于國家標準的E0級板材，并減少板材用量，可從源頭控制戶內(nèi)甲醛釋放；沙發(fā)床墊等軟體選用高密度海綿，并選用獨立彈簧來增加舒適層厚度，提升舒適感；書桌、餐桌、床等家具邊緣采用倒圓角設(shè)計，防止客戶碰撞受傷等等。

卷公區(qū)配套

隨著租客群體的日益年輕化和多元化，他們對居住環(huán)境的需求不再局限于基本的居住空間，而是希望有更多能滿足社交、娛樂、工作等需求的場所。

首先，在公區(qū)配置設(shè)施方面，有調(diào)查就顯示，受訪租客最期待的公區(qū)配置TOP5分別為閱覽室、電競游戲室、公共洗烘房、健身房、影音室，以期滿足日常清潔、休閑娛樂、提升自我等個性化需求。

比如濱江集團旗下某公寓社區(qū)，專門打造了7000㎡園林綠化和800平方米共享空間，包括健身房、瑜伽室、桌球室、多功能廳、自習(xí)室、閱覽室、寵物驛站、風(fēng)雨廊等豐富功能區(qū)域。同時在公共空間規(guī)劃中打造“寵物驛站”功能復(fù)合化空間，并引入第三方專業(yè)寵物診所。

萬科泊寓廣州某店，也通過”功能復(fù)合化+空間場景化+社群生態(tài)化”策略，打造3000㎡公區(qū)配套，以共享客廳、健身房、影音區(qū)、自習(xí)區(qū)、跨界區(qū)、綜合娛樂區(qū)等配套，形成復(fù)合型共享空間。

華潤有巢南京項目設(shè)有超1500㎡超大公共活動區(qū)，其中4號樓架空層以“靜區(qū)”為主，包含自習(xí)閱讀、黨建中心、多功能廳、城市微書房等公共空間。3號樓架空層以“動區(qū)”為主，包含健身房、瑜伽房、拳擊運動、乒乓球等公共區(qū)域。

其次，在周邊商業(yè)配套方面，35%以上的租客期待配置便利店/商超、寵物醫(yī)院、藥店、社區(qū)醫(yī)院等。

比如龍湖冠寓就憑借對Z世代需求升級的精準洞察，推出了“歡肆”產(chǎn)品線。其中合肥歡肆商業(yè)在3層為冠寓開設(shè)了入口，使項目形成了比較完整的小型生態(tài)。歡肆商業(yè)為冠寓租戶提供休閑娛樂、健身、社交、寵物、美容美發(fā)、戶外公園等具體場景，冠寓為商業(yè)提供穩(wěn)定的客流，不同業(yè)態(tài)之間形成相互促進的共生模式。了解租賃住房一體化運營，對客服務(wù)一站搞定！

微領(lǐng)地也在積極嘗試“青年社區(qū)+社區(qū)商業(yè)”的運營模式，其中北虹橋項目配置1314平方米社區(qū)商業(yè)街，新靜安項目配置7000平方米社區(qū)商業(yè)，為住戶提供更加便捷、豐富的商業(yè)配套的同時，也構(gòu)建了一個完整的“居住—消費—社交”生態(tài)閉環(huán)。

卷服務(wù)

長期以來，因為過于追求人房比，導(dǎo)致長租公寓在服務(wù)方面一直存在諸多痛點，比如服務(wù)內(nèi)容單一、服務(wù)響應(yīng)速度慢、缺乏個性化服務(wù)或增值服務(wù)等等。

但隨著租賃市場競爭逐漸白熱化，越來越多長租公寓也開始對標星級酒店，“卷”起了服務(wù)。

第一是提供個性化定制服務(wù)。

比如中海長租公寓就對標五星級酒店的“管家式體驗”，通過提供包括急件定制、商務(wù)接待、出行安排、私宴定制等個性化服務(wù)，讓高端租客心甘情愿為“家外之家”買單。

華發(fā)股份旗下某公寓品牌，專門在入口處設(shè)置了豪華的迎賓區(qū)域，并配以精心挑選的藝術(shù)品和綠植，讓每一次回家都充滿儀式感。

第二是提升客訴響應(yīng)速度。

比如萬科泊寓提出24小時管家服務(wù)，如因電話未接聽且未回撥造成的客戶實質(zhì)損失，將由泊寓承擔(dān)。

保利公寓制定了551服務(wù)體系，要求所有門店在服務(wù)時間內(nèi)，對租客提出含投訴、報修、服務(wù)的需求，需在5分鐘內(nèi)作出響應(yīng)并積極處理。了解租賃住房一體化運營，快速提升人房比！

第三是提供各類社群活動。

比如中海長租公寓通過兩大策略，激活租客參與社群活動：

一是每個季度、每個月推出不同主題的沉浸式社群活動，讓更多租客重拾生活儀式感，在興趣共鳴中找到歸屬。

二是通過“租客主理人”機制培育花藝手作社群、寵物友好社群、騎行社群、籃球社群等多種社群，中海長租公寓提供資源支持，形成可持續(xù)的社群生態(tài)鏈。

微領(lǐng)地則通過與大魚營造、永璞咖啡、藝巢、日食記、街聲、稻草人旅行開門去玩等結(jié)成V星聯(lián)盟，以此引導(dǎo)社群，培力住戶，打造共住、共學(xué)、共樂的氛圍。