謝逸楓：北京松綁限購！滬深該跟進(jìn)了！北上廣深最新住房限購政策

文/謝逸楓

住房限購松綁，已經(jīng)成為一線城市穩(wěn)樓市的常規(guī)政策。2025年12月24日，北京限購松綁，包括放寬非京籍家庭購房條件、支持多子女家庭住房需求等多項(xiàng)舉措。

2025年12月24日，北京樓市新政，第一是放寬非京籍家庭購房條件。購買五環(huán)內(nèi)商品住房社保年限由3年調(diào)減為2年。購買五環(huán)外商品住房由2年調(diào)減為1年。

第二是支持二孩及以上的多子女家庭，可在五環(huán)內(nèi)多購買一套商品住房。第三是房貸利率定價機(jī)制不再區(qū)分首套住房和二套住房。

具體而言，京籍多子女家庭可在五環(huán)內(nèi)購買3套商品住房。非京籍多子女家庭若在京連續(xù)繳納社保或個稅滿2年，也可在五環(huán)內(nèi)購買2套。

二套住房公積金貸款最低首付款比例由不低于30%調(diào)整為不低于25%，并在利率定價機(jī)制上不再區(qū)分首套和二套住房，進(jìn)一步降低購房成本與門檻。

第四是二套住房公積金貸款最低首付比例由不低于30%調(diào)整為不低于25%。第五是招拍掛拿地的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)方式，由市區(qū)分級核準(zhǔn)調(diào)整為區(qū)級備案。

北京樓市新政出臺的市場現(xiàn)實(shí)背景來看，主要是銷售低迷，區(qū)域庫存高。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，1月-11月北京新建商品房銷售面積894.8萬平方米，同比下降4.6%。

其中住宅銷售面積618萬平方米，下降6.9%。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京80%的新建商品住宅成交集中在五環(huán)外，五環(huán)外是二手房成交的核心區(qū)域之一。

2025年四季度以來，北京新房和二手房成交套數(shù)同比明顯下滑。11月新房下降45.9%、二手房下降21.9%。12月前23日新房下降33.1%、二手房下降23.5%。

市場在高基數(shù)下熱度下降。從歷史效果看，政策放松對市場有直接拉動作用。2024年9月限購放松后，四季度二手房成交同比上升55.5%。

2025年8月五環(huán)外限購放松后，9月新房、二手房成交同比轉(zhuǎn)正。成交增速轉(zhuǎn)負(fù)的壓力下，本次新一輪政策釋放積極信號，防止市場預(yù)期進(jìn)一步轉(zhuǎn)弱。

2025年8月-9月，北京、上海、深圳曾先后調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策，主要內(nèi)容圍繞限購解綁、公積金松綁、商業(yè)貸款優(yōu)化及人才專項(xiàng)支持等維度精準(zhǔn)發(fā)力。

旨在緩解房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力，滿足多樣性、合理住房需求。從限購松綁情況來看，三城均采用“分區(qū)域差異化松綁”策略，但寬松力度與范圍各有側(cè)重。

老漢認(rèn)為，北京樓市新政，是落實(shí)因城施策、一城一策、一區(qū)一策、精準(zhǔn)施策的精神，充分發(fā)揮了城市政府在政策調(diào)整優(yōu)化作用，更好促進(jìn)樓市交易的活躍。

優(yōu)化、松綁住房限購政策，有利振興住房消費(fèi)，促進(jìn)商品房銷售、成交的活躍；有利促進(jìn)購房者、資金流動；有利穩(wěn)定樓市、房價上漲預(yù)期和市場信心。

降低房貸首付、利息，有利于降低購房門檻、購房成本，刺激購房欲望。不僅能刺激樓市需求，降低購房成本支出后，對于刺激國內(nèi)消費(fèi)。

毫無疑問，可以更加激活購房潛力，包括因社保繳納年限接近原門檻的“準(zhǔn)合格”首次剛性需求人群，因居住空間和學(xué)位產(chǎn)生的改善型住房需求。

老漢調(diào)查得知，截止2025年12月24日，目前全國住房限購城市，只剩余北京、上海、深圳、海南（三亞、海口、臨高、瓊海、五指山、保亭、瓊中、白沙）。

四大一線城市中廣州已經(jīng)取消住房限購（最寬松）、深圳（其次，相對寬松），北京和上海（相對較嚴(yán)），上海對社保要求更高、外環(huán)內(nèi)限制套數(shù)。

北京社保要求降低了（非京籍，五環(huán)內(nèi)3年縮短為2年、五環(huán)外2年減至1年），五環(huán)內(nèi)限制套數(shù)（京籍購買3套住房、非京籍多子女家庭購買2套住房）。

目前北京、上海、深圳的限購、限貸、公積金首付比例和利息、商業(yè)貸款首付比例和利息對比看，北京在限購、限貸、公積金和商業(yè)貸款首付比例比上海寬松。

老漢認(rèn)為，本次北京樓市政策主要聚焦非京籍居民家庭限購調(diào)整，進(jìn)一步縮短了北京市范圍內(nèi)非京籍家庭的購房社保年限，同時釋放了多孩家庭改善購房需求。

當(dāng)前北京五環(huán)內(nèi)限購政策已經(jīng)較為寬松（上海外地戶籍在外環(huán)內(nèi)購房需連續(xù)社保滿3年，深圳外地戶籍在福田區(qū)、南山區(qū)和寶安區(qū)新安街道需連續(xù)社保滿1年）。

外圍區(qū)域限購政策北京、上海、深圳均已調(diào)整為滿1年社保即可購房，并且不限制套數(shù)，預(yù)計(jì)能夠釋放一些增量需求。

信貸方面的優(yōu)化主要是利率定價不再區(qū)分首套和二套，允許貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)根據(jù)自身經(jīng)營情況和客戶風(fēng)險情況靈活確定具體利率水平。

北京此次利率認(rèn)定方式調(diào)整是對深圳（9月5日）、上海（8月25日）類似政策調(diào)整的呼應(yīng)，符合銀行業(yè)市場化改革的總體要求。

本輪調(diào)整加大了公積金支持住房消費(fèi)力度，公積金貸款二套首付比例從30%降至25%，降低了繳存職工的購房門檻和資金負(fù)擔(dān)，有利于提高公積金的使用率。

利率上，本次政策后不再區(qū)分首套二套，調(diào)整前北京地區(qū)商貸首套房貸利率為3.05%，購買五環(huán)內(nèi)二套房商貸利率為3.45%，五環(huán)外二套房貸為3.25%。

相當(dāng)于對二套房貸款有20-40BPs的降息。同時下調(diào)二套公積金貸款首付比例（30%→25%），減少購房者前期資金壓力。

政策優(yōu)化后，購房者購買二套住房時將有機(jī)會享受首套利率優(yōu)惠，比原先利率水平低20-40個基點(diǎn)。一定程度上降低了繳存職工的購房門檻和資金負(fù)擔(dān)。

以購買五環(huán)內(nèi)二套住房為例，等額本息分30年還清，政策出臺前貸款利率為3.45%，每貸款100萬元月供為4463元，利息總額為60.7萬元。

政策優(yōu)化前，北京商業(yè)性個人住房貸款利率為首套3.05%（LPR-45BP），五環(huán)內(nèi)二套3.45%（LPR-5BP），五環(huán)外二套3.25%（LPR-25BP）。

政策出臺后，貸款利率可能降至3.05%，每貸款100萬元月供為4243元，比政策出臺前少220元，利息總額為52.8萬元，比政策出臺前少7.9萬元。

總體來看，該舉措提高了公積金貸款、商業(yè)貸款發(fā)放的靈活性，減輕了購房者的資金成本，對房地產(chǎn)市場的止跌回穩(wěn)有積極作用。

老漢認(rèn)為，北京是全國樓市風(fēng)向標(biāo)之一，一直是全國、一線城市中政策最嚴(yán)格的城市。預(yù)計(jì)上海、深圳2025年12月份-2026年3月前跟進(jìn)的可能性較高。

深圳可能會退出外圍限購政策，即在鹽田、大鵬的基礎(chǔ)上，寶安區(qū)、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)等加入不限購的序列范圍，其他核心區(qū)域保持限購。

上海可能會在五環(huán)內(nèi)放松限購套數(shù)、放松社保年限，滬籍限制3套；非滬籍限制1套，社保滿3年下降為2年。

作為樓市風(fēng)向標(biāo)的城市，無論是北京、上海還是深圳，短期內(nèi)核心區(qū)域全面取消住房限購的可能性不大，主要是考慮市場虹吸效應(yīng)、人口增長控制等因素。

預(yù)計(jì)2026年海南（三亞、海口、臨高、瓊海、五指山、保亭、瓊中、白沙）四市四縣有望優(yōu)化限購政策，也有可能先取消四縣，后取消四市住房限購政策。

取消住房限制消費(fèi)政策早在2024年9月就已經(jīng)提出，2024年9月26日提出要調(diào)整住房限購政策，到2025年3月5日再次提出，因城施策調(diào)減限制性措施。

2025年12月10日-11日又提出，清理消費(fèi)領(lǐng)域不合理限制措施，釋放服務(wù)消費(fèi)潛力。2025年12月16日再次提出推動清理住房消費(fèi)不合理限制性措施。

作為臨時性調(diào)控房價的短期行政限制措施，已經(jīng)沒有存在的必要性和理由，房住不炒完成目標(biāo)，讓房價回歸市場，去庫存，平衡供需關(guān)系才是大方向大趨勢。

樓市限制措施分別為限購、限貸、限價、限簽、限售、限離、限戶型和面積、限企、限外、二手房指導(dǎo)價、抵押限過戶，除限購?fù)猓旧先∠讼拗拼胧?/p>

土地市場上限制措施分別為土地出讓限戶型和面積、限地價和限售價、限現(xiàn)房和限自持、限配套和限保障房、22城市集中土地出讓，目前基本上已經(jīng)取消限制。