謝逸楓：北京松綁限購！滬深該跟進了！北上廣深最新住房限購政策

文/謝逸楓

住房限購松綁，已經成為一線城市穩樓市的常規政策。2025年12月24日，北京限購松綁，包括放寬非京籍家庭購房條件、支持多子女家庭住房需求等多項舉措。

2025年12月24日，北京樓市新政，第一是放寬非京籍家庭購房條件。購買五環內商品住房社保年限由3年調減為2年。購買五環外商品住房由2年調減為1年。

第二是支持二孩及以上的多子女家庭，可在五環內多購買一套商品住房。第三是房貸利率定價機制不再區分首套住房和二套住房。

具體而言，京籍多子女家庭可在五環內購買3套商品住房。非京籍多子女家庭若在京連續繳納社保或個稅滿2年，也可在五環內購買2套。

二套住房公積金貸款最低首付款比例由不低于30%調整為不低于25%，并在利率定價機制上不再區分首套和二套住房，進一步降低購房成本與門檻。

第四是二套住房公積金貸款最低首付比例由不低于30%調整為不低于25%。第五是招拍掛拿地的房地產開發項目立項方式，由市區分級核準調整為區級備案。

北京樓市新政出臺的市場現實背景來看，主要是銷售低迷，區域庫存高。根據數據顯示，1月-11月北京新建商品房銷售面積894.8萬平方米，同比下降4.6%。

其中住宅銷售面積618萬平方米，下降6.9%。統計數據顯示，北京80%的新建商品住宅成交集中在五環外，五環外是二手房成交的核心區域之一。

2025年四季度以來，北京新房和二手房成交套數同比明顯下滑。11月新房下降45.9%、二手房下降21.9%。12月前23日新房下降33.1%、二手房下降23.5%。

市場在高基數下熱度下降。從歷史效果看，政策放松對市場有直接拉動作用。2024年9月限購放松后，四季度二手房成交同比上升55.5%。

2025年8月五環外限購放松后，9月新房、二手房成交同比轉正。成交增速轉負的壓力下，本次新一輪政策釋放積極信號，防止市場預期進一步轉弱。

2025年8月-9月，北京、上海、深圳曾先后調整房地產相關政策，主要內容圍繞限購解綁、公積金松綁、商業貸款優化及人才專項支持等維度精準發力。

旨在緩解房地產市場調整壓力，滿足多樣性、合理住房需求。從限購松綁情況來看，三城均采用“分區域差異化松綁”策略，但寬松力度與范圍各有側重。

老漢認為，北京樓市新政，是落實因城施策、一城一策、一區一策、精準施策的精神，充分發揮了城市政府在政策調整優化作用，更好促進樓市交易的活躍。

優化、松綁住房限購政策，有利振興住房消費，促進商品房銷售、成交的活躍；有利促進購房者、資金流動；有利穩定樓市、房價上漲預期和市場信心。

降低房貸首付、利息，有利于降低購房門檻、購房成本，刺激購房欲望。不僅能刺激樓市需求，降低購房成本支出后，對于刺激國內消費。

毫無疑問，可以更加激活購房潛力，包括因社保繳納年限接近原門檻的“準合格”首次剛性需求人群，因居住空間和學位產生的改善型住房需求。

老漢調查得知，截止2025年12月24日，目前全國住房限購城市，只剩余北京、上海、深圳、海南（三亞、海口、臨高、瓊海、五指山、保亭、瓊中、白沙）。

四大一線城市中廣州已經取消住房限購（最寬松）、深圳（其次，相對寬松），北京和上海（相對較嚴），上海對社保要求更高、外環內限制套數。

北京社保要求降低了（非京籍，五環內3年縮短為2年、五環外2年減至1年），五環內限制套數（京籍購買3套住房、非京籍多子女家庭購買2套住房）。

目前北京、上海、深圳的限購、限貸、公積金首付比例和利息、商業貸款首付比例和利息對比看，北京在限購、限貸、公積金和商業貸款首付比例比上海寬松。

老漢認為，本次北京樓市政策主要聚焦非京籍居民家庭限購調整，進一步縮短了北京市范圍內非京籍家庭的購房社保年限，同時釋放了多孩家庭改善購房需求。

當前北京五環內限購政策已經較為寬松（上海外地戶籍在外環內購房需連續社保滿3年，深圳外地戶籍在福田區、南山區和寶安區新安街道需連續社保滿1年）。

外圍區域限購政策北京、上海、深圳均已調整為滿1年社保即可購房，并且不限制套數，預計能夠釋放一些增量需求。

信貸方面的優化主要是利率定價不再區分首套和二套，允許貸款發放機構根據自身經營情況和客戶風險情況靈活確定具體利率水平。

北京此次利率認定方式調整是對深圳（9月5日）、上海（8月25日）類似政策調整的呼應，符合銀行業市場化改革的總體要求。

本輪調整加大了公積金支持住房消費力度，公積金貸款二套首付比例從30%降至25%，降低了繳存職工的購房門檻和資金負擔，有利于提高公積金的使用率。

利率上，本次政策后不再區分首套二套，調整前北京地區商貸首套房貸利率為3.05%，購買五環內二套房商貸利率為3.45%，五環外二套房貸為3.25%。

相當于對二套房貸款有20-40BPs的降息。同時下調二套公積金貸款首付比例（30%→25%），減少購房者前期資金壓力。

政策優化后，購房者購買二套住房時將有機會享受首套利率優惠，比原先利率水平低20-40個基點。一定程度上降低了繳存職工的購房門檻和資金負擔。

以購買五環內二套住房為例，等額本息分30年還清，政策出臺前貸款利率為3.45%，每貸款100萬元月供為4463元，利息總額為60.7萬元。

政策優化前，北京商業性個人住房貸款利率為首套3.05%（LPR-45BP），五環內二套3.45%（LPR-5BP），五環外二套3.25%（LPR-25BP）。

政策出臺后，貸款利率可能降至3.05%，每貸款100萬元月供為4243元，比政策出臺前少220元，利息總額為52.8萬元，比政策出臺前少7.9萬元。

總體來看，該舉措提高了公積金貸款、商業貸款發放的靈活性，減輕了購房者的資金成本，對房地產市場的止跌回穩有積極作用。

老漢認為，北京是全國樓市風向標之一，一直是全國、一線城市中政策最嚴格的城市。預計上海、深圳2025年12月份-2026年3月前跟進的可能性較高。

深圳可能會退出外圍限購政策，即在鹽田、大鵬的基礎上，寶安區、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區等加入不限購的序列范圍，其他核心區域保持限購。

上海可能會在五環內放松限購套數、放松社保年限，滬籍限制3套；非滬籍限制1套，社保滿3年下降為2年。

作為樓市風向標的城市，無論是北京、上海還是深圳，短期內核心區域全面取消住房限購的可能性不大，主要是考慮市場虹吸效應、人口增長控制等因素。

預計2026年海南（三亞、海口、臨高、瓊海、五指山、保亭、瓊中、白沙）四市四縣有望優化限購政策，也有可能先取消四縣，后取消四市住房限購政策。

取消住房限制消費政策早在2024年9月就已經提出，2024年9月26日提出要調整住房限購政策，到2025年3月5日再次提出，因城施策調減限制性措施。

2025年12月10日-11日又提出，清理消費領域不合理限制措施，釋放服務消費潛力。2025年12月16日再次提出推動清理住房消費不合理限制性措施。

作為臨時性調控房價的短期行政限制措施，已經沒有存在的必要性和理由，房住不炒完成目標，讓房價回歸市場，去庫存，平衡供需關系才是大方向大趨勢。

樓市限制措施分別為限購、限貸、限價、限簽、限售、限離、限戶型和面積、限企、限外、二手房指導價、抵押限過戶，除限購外，基本上取消了限制措施。

土地市場上限制措施分別為土地出讓限戶型和面積、限地價和限售價、限現房和限自持、限配套和限保障房、22城市集中土地出讓，目前基本上已經取消限制。