欽定！北上廣，切換成京滬深了

2026年，中國最受矚目的城市會是誰？

答案已無懸念——深圳。

深圳正式成為繼上海、北京之后的中國“APEC第三城”。

回看歷史，中國此前舉辦過兩次APEC，每一次都對應著一個時代的開啟：

2001年的上海，恰逢中國加入WTO，開啟了作為“世界工廠”的黃金十年；2014年的北京，彼時中國已坐穩(wěn)世界第二大經(jīng)濟體，完成了從全球合作參與者到規(guī)則制定者的身份轉(zhuǎn)變。

而這一次，接力棒交到了深圳手中，作為一個年輕的非省會城市，深圳將借此正式從“中國的深圳”晉升為“世界的深圳”。

由此也引發(fā)更多思考，為什么是深圳？頂層規(guī)劃和APEC會議將帶來哪些紅利？深圳又將借此開啟一個怎樣的新時代？

01

世界看深圳

如果說上海代表的是“資本流動”，北京代表的是“規(guī)則秩序”，那么深圳代表的則是——突圍引領(lǐng)、科技自立、定義未來。

從數(shù)據(jù)上看，深圳創(chuàng)新不僅是中國NO.1，更是世界NO.1。

1、在世界知識產(chǎn)權(quán)組織發(fā)布的全球科技集群榜單上，深圳領(lǐng)銜的“深圳-香港-廣州”科技集群躍居世界第一。

2、2024年深圳PCT國際專利申請量達1.63萬件，連續(xù)21年位居全國第一，占全國總量的23.05%；深圳2024年的R&D經(jīng)費投入強度（研究與試驗發(fā)展經(jīng)費占GDP比重）達到了6.67%，超過了北京的6.58%躍居全國第一。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：廣東省統(tǒng)計局

3、深圳國家級專精特新“小巨人”企業(yè)數(shù)量1333家、居全國城市第一。深圳還是中國外貿(mào)第一城，2024年進出口總值達4.5萬億元，全國第一。

4、深圳GDP從1979年的1.96億元，到2024年超3.68萬億元，總量已居中國第三、全球前十；常住人口從1980年的30萬人，到2024年近1800萬人，擴張了60倍。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：深圳市統(tǒng)計局

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：深圳市統(tǒng)計局

5、任澤平團隊發(fā)布了過去10年中國住房最保值榜單，深圳名列第一。在《中國城市95后人才吸引力排名》中，深圳連續(xù)兩年位居全國榜首。

當APEC將2026年的坐標定在深圳，這其實是國際社會給深圳資產(chǎn)頒發(fā)的一張“全球認證”。

查閱美國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)會發(fā)現(xiàn)，2024年，美國全國房屋中位價大約在42萬美元左右。但是，在硅谷的核心區(qū)——帕羅奧圖（Palo Alto），房屋中位價長期維持在350萬美元，約合人民幣2500萬元以上。

深圳作為中國硅谷，世界級的科創(chuàng)中心，想象空間巨大！

02

誰是深圳樓市的“壓艙石”

APEC落戶，讓全國乃至全世界的投資者目光聚焦深圳。

近日召開的中央經(jīng)濟工作會議，明確提出“控增量、去庫存、優(yōu)供給”九字方略，通過國家隊收儲來去庫存，減少新房供應并以“好房子”為標準優(yōu)化供給。

這意味著，一線城市核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將變得更加稀缺，更具備穿越周期的能力。

經(jīng)過長達4年的深度調(diào)整，深圳樓市的泡沫已被擠壓得相當干凈，已經(jīng)構(gòu)成了底部反彈的趨勢。

展望2026年，美聯(lián)儲再一次開啟降息周期，全球貨幣環(huán)境走向?qū)捤桑谫Y產(chǎn)荒的背景下，深圳的核心資產(chǎn)價值凸顯。

但對于投資者而言，現(xiàn)在的買房邏輯已經(jīng)徹底改變：選擇“安全資產(chǎn)”才是王道。

一看產(chǎn)品力（是否好住，能否經(jīng)得起時間考驗）；

二看兌現(xiàn)力（能不能交房，交什么樣的房）。

在深圳，能完美回答這兩個問題的企業(yè)不多，深鐵置業(yè)是其中的佼佼者。

一、不僅僅是“建房”，更是城市的“生長合伙人”。

深鐵不只是“軌道交通建設(shè)者”。

實際上，深鐵早已構(gòu)建起“軌道建設(shè)+軌道運營+站城開發(fā)+資源經(jīng)營”的全維生態(tài)矩陣。軌道經(jīng)過的地方，正是城市生長的地方，通過軌道物業(yè)的開發(fā)，反哺軌道建設(shè)。

根據(jù)最新權(quán)威發(fā)布，深鐵置業(yè)已連續(xù)四年（2021-2024）位居中國城軌TOD指數(shù)榜首。秉持“六好六化”理念，讓深鐵“好房子”不只是口號，在“軌道+物業(yè)”這個賽道，深鐵是當之無愧的領(lǐng)跑者。

二、4300套“深鐵好房”上新，全業(yè)態(tài)“全方位開花”。

2025年，逾4300套“深鐵好房”重磅上新，項目精準落子于前海、龍華、寶安、龍崗、光明五大核心區(qū)域。

從頂級地段的占有，到松弛生活的回歸，再到教育未來的托舉，深鐵不僅是在造房，更是在用TOD模式，編織一張“軌道+生活”的完整生態(tài)網(wǎng)。

深鐵在售項目圖（點擊放大查看）

2025憑借前海時代、深鐵閱云境、深鐵瓏境二期云賦等紅盤的強勢表現(xiàn)，深鐵穩(wěn)居深圳房企銷售金額排行榜前三——這是市場真金白銀票選出的“頂流”。

就在這個月（12月20日-21日），深鐵再次給市場注入了一劑強心針。

深鐵睿著、深鐵閱云境雙盤齊發(fā)，在年底上演了一場“雙盤雙捷”的獨立行情，提振了整個深圳市場的信心：

在光明，位于科學公園頭排的深鐵睿著首開勁銷150套，首日去化率達66%，吸引了大量南山科技園及福田CBD的精英人群。

在龍崗，位于大運核心的深鐵閱云境壓軸加推，在同戶型均價較上期上漲超4000元/㎡的背景下，開盤1小時即售出148套，去化超6成，實現(xiàn)“四度開盤、四度熱銷”。

深鐵的布局邏輯非常清晰：只在有產(chǎn)業(yè)支撐、交通樞紐匯聚的核心區(qū)拿地。如果你想買到深圳真正的核心區(qū)，那么完全可以直接抄深鐵的“作業(yè)”。

而在這五大核心區(qū)域中，如果我們要為全國投資者尋找一個“既不限購，又是價值高地”的區(qū)域，我們最推薦的是——龍華。

03

非限購區(qū)的“價值王者”

為什么龍華更值得關(guān)注，看數(shù)據(jù)：

一、深圳樓市的“扛把子”。

資本是最聰明的，它總流向價值洼地和增長高地。龍華樓市的韌性，在數(shù)據(jù)上展現(xiàn)得淋漓盡致：

2025年初，當大部分片區(qū)還在陰跌時，龍華成為深圳全市唯一“漲幅數(shù)量高于跌幅”的區(qū)域，最高漲幅達10.8%。

2025年上半年，在沒有任何超級政策刺激的背景下，龍華一手住宅成交量達到4977套，歷史性地超越了寶安、龍崗等傳統(tǒng)大區(qū)，首次登頂全市銷冠。

特別是龍華在2024年9月放開限購以來，異地客戶成交占比一度高達30%。

二、從“宇宙中心”到“工業(yè)十強”。

很多人對龍華的印象還停留在“宇宙中心”地理優(yōu)勢，但數(shù)據(jù)告訴我們，龍華早已是深圳的產(chǎn)業(yè)脊梁。

2025年前三季度，龍華GDP增速排名全市第四，規(guī)上工業(yè)利潤總額更是大增24.7%，說明龍華產(chǎn)業(yè)不僅做得大，更賺得到錢。

龍華坐擁40家上市企業(yè)、182家國家級專精特新“小巨人”，省級特色產(chǎn)業(yè)集群總量位居全市首位。龍華，已牢牢掌握了深圳科創(chuàng)的“下一個十年”。

三、南聯(lián)北拓的絕對樞紐。

龍華不僅是深圳地理上的幾何中心，更是交通效率的中心。

對外交通上，龍華坐擁深圳超級樞紐——深圳北站，這是目前粵港澳大灣區(qū)高鐵線路密度最高、輻射范圍最廣的樞紐節(jié)點之一，也是深圳唯一同時承擔國家高鐵主通道與灣區(qū)城際骨架功能的超級樞紐。

從這里出發(fā)，高鐵網(wǎng)絡(luò)向北直連廣州、長沙、武漢、北京，向西貫通東莞、廣州南、珠三角腹地，向東聯(lián)通惠州、汕尾等城市群節(jié)點，形成“4小時覆蓋全國核心城市、1小時貫通大灣區(qū)主要城市”的出行半徑。

在大灣區(qū)內(nèi)部，深圳北站與廣州南、香港西九龍共同構(gòu)成三大核心樞紐，承擔著高頻次、跨城市通勤與商務往來的核心功能，其樞紐地位長期不可替代。

對內(nèi)交通上，龍華是深圳地鐵五期規(guī)劃的最大贏家。22號、25號、27號線的密集鋪排，加上33號線深大城際（30分鐘直達機場），讓龍華能夠無縫擁抱西麗、銜接香蜜湖。

在深圳“南聯(lián)北拓”的戰(zhàn)略中，龍華是唯一的物理連接點。隨著深圳土地開發(fā)殆盡，位于幾何中心、通達性最高的龍華，其價值只會被進一步夯實。

四、城市級高階配套。

商業(yè)方面，龍華是深圳唯一集齊Costco和山姆雙零售巨頭的區(qū)域，中產(chǎn)購買力毋庸置疑。壹方天地、紅山6979、萬象系等6大商業(yè)地標，全區(qū)商業(yè)體量超100萬㎡，規(guī)模完勝后海與寶中。

人文配套方面，是足以對標福田中心的市級配套。約60萬㎡的“四館四心一城一體”，讓龍華的文化濃度直接拉滿。

最核心的邏輯在于，深圳“新時代十大文化設(shè)施”，龍華獨占兩席——深圳美術(shù)館新館與深圳圖書館北館。這不再是普通的區(qū)級配套，而是服務全深圳的城市級超級地標。

加上建設(shè)中的深圳文化館新館（建設(shè)中）、龍華城市展覽館，以及紅山6979演藝中心、龍華文體中心、大浪體育中心（建設(shè)中）、大浪文化藝術(shù)中心（建設(shè)中）、深圳書城龍華城、簡上體育綜合體，這里構(gòu)建了深圳中軸上最密集的文體地標群。這種級別的公建投入，足以證明龍華在深圳版圖中的核心地位。

醫(yī)療方面，隨著市兒童醫(yī)院龍華院區(qū)、市第二人民醫(yī)院龍華醫(yī)院、市新華醫(yī)院三家市屬醫(yī)院的陸續(xù)亮相，以及區(qū)人民醫(yī)院、中心醫(yī)院成功晉升“三甲”，龍華全區(qū)總床位數(shù)已飆升至10985張，較五年前增長近1.97倍，醫(yī)療資源密度直逼福田、羅湖。

這意味著龍華居民在家門口就能享受到全球頂尖的精準診療服務。

當全國投資者的目光聚焦深圳，不限購的龍華，無疑是外地人購買深圳的價值高地、價格洼地。

04

有一種底氣，叫“深鐵式增配”

龍華的區(qū)域價值毋庸置疑，就在距離深圳北站3站地鐵，位于龍華核心CLD（中央居住區(qū)）的【深鐵瓏境Ⅱ·云賦】，憑借其硬核品質(zhì)備受追捧，成為龍華年度人氣紅盤。

項目11月16日開盤，開盤僅2小時，勁銷189套，首日去化率超六成，更有多個香港看房團專程北上搶購。

項目精裝修交付，而且已是準現(xiàn)樓狀態(tài)，現(xiàn)在，僅需首付55萬起，即可撬動這份灣區(qū)核心資產(chǎn)：

建面約85m2折后總價約368-400萬/套，首付僅需約55萬起；

建面約102m2折后總價約445-499萬/套，首付僅需約67萬起；

建面約111m2折后總價約516-579萬/套，首付僅需約77萬起。

一、三線交匯，3站深圳北站。

項目距離4號線龍勝站僅約300米，距離6號線上芬站約800米，3站即達深圳北站，5站到福田中心。龍華區(qū)的超級配套，幾站地鐵都可擁有。

未來深大城際（33號線）建成后（預計2026年通車），龍勝站可實現(xiàn)站內(nèi)換乘。這是一條時速高達160km/h的“灣區(qū)大動脈”，3站即達寶安國際機場，方便商務人士鏈接全球。

二、優(yōu)教環(huán)繞，托舉精英未來。

項目配建18班幼兒園(已開學)、36班九年一貫制龍華區(qū)龍勝實驗學校(已開學)，下樓即享目送式上學；周邊高峰學校、華東師范大學附屬深圳龍華學校、和平實驗學校構(gòu)建全齡一站式教育高地。

三、當市場都在做“減法”，誰在堅定做“加法”？

當市場上的許多項目因為成本壓力不得不做“減法”，甚至為“保交樓”而掙扎時，深鐵置業(yè)卻在堅定地做“加法”。

約3.58萬㎡的IMAX巨幕實景園林：

眾所周知，龍華核心區(qū)寸土寸金。大多數(shù)新盤都在追求高容積率，園林往往只是建筑的“點綴”。

但深鐵瓏境不是：它拿出了約3.58萬㎡（園林面積）的中央園林，堪比5個足球場、打造約380㎡分齡雙泳池、約630㎡兒童樂園、約600米慢跑道、約950㎡陽光草坪四大活力聚場，在這里，孩子擁有了可以肆意奔跑的大草坪，這種“把家安在公園里”的低密生活，在繁華的龍華中心，是真正的孤品。

約2萬㎡濱水景觀帶：

國企深鐵升級打造近2萬㎡（園林面積）濱水生態(tài)景觀帶，囊括河岸漫步道、親水休閑平臺、大型戶外兒童樂園等功能區(qū)，為業(yè)主打造家門口的唯美水岸風景線。

如市場上同價位的項目，為了省成本，外立面大多還在用涂料或真石漆，這種材料三五年后容易顯舊、脫落。而深鐵瓏境不惜成本，堅持采用“鋁板+玻璃幕墻”的公建化立面，這是深圳灣1號等頂豪才舍得用的配置。

裝修最怕什么？甲醛。為了解決這個痛點，深鐵瓏境沒有采用傳統(tǒng)的乳膠漆或墻紙，而是全屋升級采用了新型覆膜竹木纖維板。這種材料成本更高但優(yōu)勢極強，健康、綠色、無異味，還具備天然的抗菌、防蟲、防潮特性。

普通項目多用常規(guī)鋁合金窗，而深鐵瓏境標配了高規(guī)格的系統(tǒng)門窗，并搭配雙層中空LOW-E玻璃。“系統(tǒng)門窗”和“普通窗”完全是兩個物種，它能高效地隔絕噪音，哪怕窗外車水馬龍，窗內(nèi)依然靜謐。

在五金件和家電的選擇上，深鐵不僅沒有“減配”，反而全是“頂配”。入戶是步陽鑄鋁門搭配飛利浦智能鎖，安全感拉滿；廚房里是博洛尼、方太、科勒三件套，經(jīng)久耐用；全屋更標配了日立中央空調(diào)。每一個品牌，都是對未來十年生活品質(zhì)的承諾。

所有的城市頂級資源，都被深鐵瓏境以一種極其高效的方式匯聚在家門口。好住的房子，未來價值更高。

2026年，是深圳的高光之年。APEC的全球加冕、“十五五”規(guī)劃的國家戰(zhàn)略、新周期的資產(chǎn)重估，共同為這座城市按下了時代快進鍵。

深鐵瓏境Ⅱ·云賦，不只是龍華CLD的一張名片，更是深圳核心資產(chǎn)體系中的“安全錨點”。

深圳正在被重新定義，而能提前布局“確定性的深圳”，才是真正的長期贏家。

如果您對深鐵瓏境或深鐵集團在深圳布局的樓盤感興趣，可添加下方我們房產(chǎn)負責人的微信溝通。

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