住建部開會定調，釋放三大轉變！樓市終于要徹底告別舊時代了

12月22日至23日，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開。

與往年不同的是，這次會議或許將成為中國房地產發展史上的分水嶺。它不再糾結于短期救市，而是用長達兩天的深入討論，為行業未來五到十年劃定了全新航向。

用咱們老百姓的話說，游戲規則，可能要換了。

通稿里明確總結了2025年轟轟烈烈的“保交樓”攻堅行動。

2025年，這場攻堅戰打得確實不容易，也至關重要。它挽回的是成千上萬家庭一生的積蓄和希望，穩定的是社會最基本的信心底線。

會議肯定這項成績，是理所應當。

這恰恰像一個比喻：一個病人突發高燒，醫生首先要做的是退燒，用上猛藥，把體溫降下來。

“保交樓”就是退燒針，是緊急處置。

高燒退了之后呢？是宣布病人痊愈，還是開始著手診斷他為何會突然高燒，并治療其內在的病灶？

這次會議給出的答案，顯然是后者。

把“城市更新”等任務置于更優先的位置，就是“退燒”之后開始“固本培元”的標志。

政策的重心，正從一個“救火隊長”式的、被動響應市場波動（穩定樓市）的角色，轉向一個“城市規劃師”式的、主動構建發展新模式的角色。

這意味著，頂層設計者可能已經認識到，單靠圍繞“房價漲跌”做文章，如同揚湯止沸，無法解決深層次的結構性矛盾。

那么，什么是“治本”之策？會議通稿里其實有脈絡。

除了城市更新，像“規劃建設保障性住房”、“城中村改造”等“三大工程”被再次突出強調，并且有了更具體的年度目標。

這些工程有個共同特點：它們都是供給側的改革。

過去我們太多關注需求端，限購、限貸、降首付、降利率，都是刺激或抑制“買”的行為。

而現在，政策更多地指向“供”的一方——由政府主導，提供更多元、更可負擔的住房產品（保障房），改善存量住房的居住品質和社區環境（城市更新與城中村改造）。

當市場的“供給池”不再僅僅是商品住宅這一種選項，當人們有了更多“住有所居”的路徑時，整個房地產市場的邏輯根基，就開始松動了。

所以，第一個轉變，是思路的轉變。

這第二個轉變，與第一個緊密相連，甚至可以說是第一個轉變在空間載體上的具體體現。那就是，中國樓市的焦點，正從瘋狂的“增量開發”時代，步入精耕細作的“存量運營”時代。

“城市更新”排在“穩定樓市”前面，是一個極具象征意義的信號。它宣告，中國城市發展的主戰場，正在發生轉移。

過去二三十年，我們的城市像攤大餅一樣向外擴張，一個個新城區拔地而起，房地產商的挖掘機指向哪里，哪里就是財富的熱土。那個時代的核心是“土地財政”和“開發銷售”的快周轉模式。

但今天，情況不同了。

很多城市，尤其是大城市，可供大規模開發的新增建設用地已經逼近極限。

同時，早期建設的城區面臨著設施老化、功能滯后、風貌不佳等問題。繼續盲目擴張，邊際效益遞減，還可能加劇“空城”“鬼城”風險。

怎么辦？答案就是向內挖掘，向存量要質量，要效益，要活力。這就是“城市更新”承擔的歷史使命。

它不再是簡單的“穿衣戴帽”式的外墻粉刷，而是涵蓋老舊小區改造、老舊廠區轉型、老舊商業區升級、基礎設施智能化、公共服務設施補短板等一系列內容的系統工程。

它的目標，是讓已經建成的城市空間，重新煥發生機，更適合現代人居住、工作和生活。

這個轉變對普通人意味著什么？

意味著，你房子未來的價值，可能不再僅僅取決于它是不是處在某個不斷外延的“新區規劃”藍圖上，而更多地取決于它所在的現有街區，能否通過城市更新，獲得更好的社區環境、更完善的公共配套、更便捷的交通和更智慧的治理。

房子的“附屬價值”，即其承載的公共服務和社區品質，權重將大大增加。

也意味著，房地產行業的商業模式面臨顛覆。

過去那種“拿地-建房-賣房-走人”的模式，在存量時代會越來越玩不轉。

未來的房地產，需要具備長期運營的能力，比如如何參與老舊小區改造后的長效管理，如何運營一個更新后的商業街區或產業園區，如何在存量資產中通過精細化服務實現盈利。

這無疑是對整個行業的一次大洗牌。

聊完了這兩個根本性的轉變，我們或許能更深刻地理解這次會議釋放的信號。它不僅僅是在安排明年的幾項工作，更像是在為房地產業，甚至為中國城鎮化的下一程，繪制一張不同以往的路線圖。

這張路線圖的底層邏輯，我認為可以用一個詞來概括：回歸。

第一個是回歸居住屬性。

無論是大力建設保障房，還是推進城市更新改善居住環境，核心目標都是讓房子更好地服務于“居住”這個基本功能，剝離其身上過多的金融投機色彩。

當“住有所居”的渠道更多元、更可及，商品房市場的供需關系會發生深刻變化，那種“買到就是賺到”的全民炒房預期，將失去滋生的土壤。

第二個是回歸民生本質。

住房，是最大的民生。過去一段時間，房地產過度作為經濟增長的引擎，承擔了太多本不該承擔的經濟功能。現在，政策正將其拉回民生的本位。

保障房建設是托底民生，城市更新是提升民生，這都是實實在在的民心工程。經濟發展最終是為了改善人民生活，這個邏輯順序正在被重新擺正。

第三個是回歸常態發展。

一個健康的社會，其房地產市場不應該總是處于“暴漲-調控-危機-救助”的劇烈波動和緊張循環中。

它應該提供穩定、可靠、可負擔的居住產品和服務。

新模式所探索的“市場+保障”雙軌制，以及聚焦存量提升的城市更新，正是在試圖構建這樣一個波動更小、發展更可持續的“新常態”。

當然，告別舊時代，絕不意味著過程會一帆風順，更不意味著房價會以某種簡單直接的方式演繹。這是一個復雜、艱巨且漫長的系統性工程，中間必然會有反復、波折甚至陣痛。

存量時代的挑戰，一點不比增量時代少。

地方財政的轉型、傳統房企的突圍、新模式的盈利探索，都是亟待解答的難題。

但無論如何，方向已經指明。

未來的樓市，可能會少一些一夜暴富的傳奇，但可能會多一份安居樂業的踏實；可能會少一些概念炒作的熱鬧，但可能會多一些社區溫暖的煙火氣。

它將從一個人人熱議的“資本盛宴”，逐漸回歸到一個關乎千家萬戶福祉的“民生行業”。

如何調整自己的資產觀念、居住選擇，將是接下來需要我們認真思考的新課題。