樓市的路，還有很長

作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

北京樓市又走在了前列，滬深還會遠(yuǎn)嗎。

北京樓市春風(fēng)

昨日，北京再度松綁限購，大家都看到了，具體要點(diǎn)主要集中在非京籍購房門檻降低、多子女家庭購房套數(shù)增加、配套信貸政策優(yōu)化層面——

1、非戶籍五環(huán)內(nèi)購買住宅，社保/個(gè)稅年限要求由3年降到2年，五環(huán)外購買住宅，社保/個(gè)稅年限要求由2年降到1年；

2、二孩及以上的多子女家庭，五環(huán)內(nèi)戶籍可購買3套商品住房，非戶籍，可購買2套商品住房。

3、不再區(qū)分首套住房和二套住房商業(yè)貸款利率水平。北京此前首套商業(yè)房貸利率為3.05%，五環(huán)內(nèi)二套商貸利率為3.45%，五環(huán)外二套商貸利率為3.25%。調(diào)整后，所有商業(yè)性個(gè)人住房貸款將統(tǒng)一執(zhí)行不低于3.05%的利率；

4、公積金貸款購買二套住房最低首付款比例不低于25%，此前為30%。

所以，此次限購松綁政策通過 “降低門檻 + 優(yōu)化金融 + 提速審批”組合拳，精準(zhǔn)釋放。

歲末年初，北京釋放新的限購松綁政策，一方面很明顯是為了元旦，春節(jié)這樣的黃金假期購房做鋪墊，。

另一方面，我們也剛開完重要會議沒多久，明年的工作精神落在“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”方向，具體會采取的措施就包含了適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，支持居民剛性和改善性住房需求，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行等。

但是也看得出，政策層依舊認(rèn)為當(dāng)下市場不宜全面放開限售，當(dāng)下的北京樓市依舊是一個(gè)門檻，并且對生育率的考慮，是貫穿人口結(jié)構(gòu)更深層次的調(diào)整。

因?yàn)檫@次限購的松綁，作用落到人口家庭的層次，多子女家庭可多購一到兩套住宅房用作改善，是最大的特征。

而對于本市戶籍的家庭并未做出套數(shù)的調(diào)整，支持非京戶進(jìn)京置業(yè)，并鼓勵更多非京戶家庭生育。

可以看出核心都放在了人口吸引，促進(jìn)生育率的層面上了。

北京這些年，人口的變遷，也暴露出了一些結(jié)構(gòu)性的問題。

在人口自然增長控制背景下，由于外來人口不再增長，老齡化也持續(xù)增長，戶籍生育率也出現(xiàn)了下滑趨勢。

根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，北京外來人口占比已連續(xù)九年下降，外來人口占比2014年達(dá)到峰值后便逐年出現(xiàn)下降，而戶籍人口出生人口在2016年達(dá)到20.52萬人峰值后開始波動性回落，到了2024年只有7.8萬人，且戶籍人口。與此同時(shí)，北京的老齡人口增長顯著，2010年常住人口中60歲以上人口為246萬，到了2024年翻了兩倍多，達(dá)到514萬。

所以，對于北京來說，通過政策窗口鼓勵非戶籍需求進(jìn)京置業(yè)，對多子女傾斜購房資格，進(jìn)而調(diào)整人口結(jié)構(gòu)顯得尤為必要，而政策調(diào)整也精準(zhǔn)適配了區(qū)域人口結(jié)構(gòu)特點(diǎn)。

雖然表面看起來，只是北京樓市的一次購房資格的松綁，釋放本地剛需及置換需求，實(shí)則結(jié)合了我們?nèi)丝谫Y源及戰(zhàn)略站位，因城施策。

市場信號

除了間接對人口結(jié)構(gòu)的調(diào)整意義，對市場釋放的意義也是更直接的。

放松非戶籍多孩家庭的限購套數(shù)，對市場的成交量也會起到一定的促進(jìn)作用。

精準(zhǔn)松綁，特別是工作在五環(huán)外、社保繳納 1-2 年的年輕群體，提前獲得購房資格，能短時(shí)間內(nèi)提振市場的交易，加快區(qū)域的庫存去化。

從2024年2月，北京對通州區(qū)域調(diào)整限購政策后，每隔一段時(shí)間便對限購措施進(jìn)行了松綁。

2024年2月6日，通州限購政策調(diào)整，非京戶再要求3年落戶或社保/納稅購房資格。

2024年3月27日，離異不再受“自離異之日起3年內(nèi)，任何一方均不得在本市購買商品住房”限制

2024年4月30日，京戶已婚/單身、非京戶在現(xiàn)有限購政策基礎(chǔ)上可在五環(huán)外再增購1套住宅

2024年6月26日，京戶二孩及以上的多子女家庭購買二套住房認(rèn)定為首套房貸

2024年9月30日非京戶購房五環(huán)內(nèi)改為3年社保或個(gè)稅，五環(huán)外改為2年社保或個(gè)稅，通州區(qū)限購政策與全市統(tǒng)一，京戶單身撫養(yǎng)未成年子女按京戶已婚家庭購房套數(shù)執(zhí)行；

2025年8月9日五環(huán)外不限購房套數(shù)，五環(huán)內(nèi)外購房套數(shù)相互不影響，購房家庭不再區(qū)分單身與已婚

2025年12月24日非京戶五環(huán)內(nèi)社保/個(gè)稅要求3年改2年、五環(huán)外2年改1年，京戶及非京戶二孩及以上多子女居民家庭，五環(huán)內(nèi)可再多購1套住宅。

而以北京的新房成交量變動來看，基本上歷次調(diào)整的時(shí)間節(jié)點(diǎn)都是成交量相對低位的情況，尤其是2024年，限購不同程度松綁的措施最為密集。

（數(shù)據(jù)來源：北京住建）

以過往成交歷史看，2024年北京新房成交總量約37178套，年成交總量為近6年低位，而2025年1—11月北京新房成交累計(jì)約32025套，若12月成交量累計(jì)無法超越2024年總量，則將成為北京近7年成交量新低。

所以，無論從哪個(gè)角度審視，北京都需要這么一場“及時(shí)雨”。

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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場