深度研究丨行業筑底之時，民營房企突圍之道

房地產市場整體依然還在轉型過程中。從剛剛過去的中央政治局會議及中央經濟工作會議來看，“穩樓市”依然是未來很長一段時間的主基調。

從企業來看，自2021年房企流動性承壓以來，無論是銷售規模、融資規模、拿地規模等，民營房企經營狀況明顯弱于央國企。

隨著房地產發展新模式的逐步建立，行業也將完成從規模紅利轉向質量紅利的轉變。在這個過程中民營房企有何突圍之道？

從百強房企的性質分類來看，近年來民營房企的數量呈現逐漸減少的趨勢。

2020年時，全口徑銷售金額TOP100房企中有71家為民營企業，到了2023年，減少至50家以下，達47家。截至2025年11月，百強房企中民營房企為45家。

民營房企數量減少的同時，在各梯隊中的占位也逐漸靠后。2025年1-11月，頭部前十強房企中民營房企僅剩1家。

在近年來房地產低迷，且房企流動性危機仍在持續的背景下，資本更傾向于投資較為穩健的國央企和大型房企。

然而，從銷售變化來看，2025年1-11月仍有6家民營房企銷售金額同比逆勢增長，其中嘉里建設、江山萬里置業、邦泰集團增長超過50%。

土地儲備是企業長久發展的基石，未違約的民營規模房企中，有5家房企總土儲貨值相對較高，可售資源充足。其中濱江集團和龍湖集團近兩年仍在適量新增土地。

以杭州為大本營的濱江集團是近兩年拿地金額最多的民營房企，秉持“以杭州為核心、長三角為重點”的戰略布局，在行業調整期持續深耕杭州。得益于杭州房地產市場目前仍然較為火熱，持續落子杭州為濱江的業績穩定提供了良好的保障。

整體看來，聚焦核心一二線城市已成規模房企的共識，不管是濱江重倉的杭州或是卓越關注的深圳，都屬于我國經濟活躍的一二線城市。民企選擇深耕此類高能級城市，能夠保障存貨的后續去化，避免庫存積壓情況的發生。

此外，由于常年深耕當地城市，多數民企已形成了成熟的政企銀三方合作關系。由于主場優勢，這類企業相比外來企業也更加具備市場敏銳度和風險識別能力，從而大大降低了企業的經營風險。

除了老牌規模民營房企之外，2025年也涌現出了一批銷售逆勢增長的黑馬房企，比如邦泰集團、嘉里建設、江山萬里置業等。

從近兩年的新增土地來看，2025年1-11月新增土地價值較高的房企中出現了18家民營房企，是2024年全年的兩倍，既有深耕當地持續拿地的企業如海成等，也有在核心城市“橫空出世”拿下熱點地塊的企業，如北京懋源控股、上海佳運置業等。

這些黑馬房企投資和產品戰略各有不同，大部分都深挖點狀機會發展，以項目產品力為核心取勝。如邦泰集團采用“區域深耕+產品創新”實現逆勢增長；海成集團堅守大重慶，由市郊區縣進擊中心城區；江山萬里置業聚焦寧波，“+國企”充分利用當地資源。

2025年民營房企仍然面臨多重發展困境，但在這個背景下，仍有部分民營房企抓緊機會，在保證流動性穩定的同時取得了一定的發展。

對于規模房企而言，重點在于消化早先獲得的大量庫存土儲的同時擇機布局深耕戰略級城市，短期主要選擇重點機會型城市進入。部分地方本土民營房企則抓住地方品牌優勢，聚焦當地小而美，也能有一席之地。

在政府“好房子”的建設導向下，可以預見未來房企產品力將會不斷提升，經營策略將會回歸長期主義，傳統的高周轉模式勢必難以為繼。民營房企唯有堅持“戰略聚焦+產品為王+運營提效”三維協同，方能在新周期中行穩致遠。（來源：丁祖昱評樓市）