房地產(chǎn)還會有上升期？

之前半夏投資李蓓一個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)的觀點(diǎn)引起了市場的熱烈討論，她認(rèn)為房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷本輪調(diào)整后，會迎來10年的上升期。

當(dāng)時(shí)，就有很多人對這個(gè)觀點(diǎn)不以為然。而如今房地產(chǎn)又連跌了2個(gè)月，估計(jì)會有更多人不贊同她的觀點(diǎn)。

當(dāng)下市場中確實(shí)有不少人對房地產(chǎn)市場的未來走勢預(yù)期表現(xiàn)非常悲觀。市場的情緒似乎也跌落到了谷底。

說實(shí)話，其實(shí)真的不必如此。當(dāng)下市場極端的悲觀情緒和當(dāng)年極端的樂觀情緒又有什么區(qū)別？

但市場終究會走上理性的發(fā)展之路，情緒可能會左右一時(shí)的市場走勢，但是不是影響太深和太遠(yuǎn)。

我們不妨再來看看李蓓認(rèn)為房地產(chǎn)市場將迎來10年上升期的主要理由：

一是在需求端，中國房地產(chǎn)長期穩(wěn)定銷售面積中樞在10~12億平米，而當(dāng)前房地產(chǎn)銷售面積僅在7、8億平米左右，顯著低于長期中樞水準(zhǔn)，因此，當(dāng)下是超跌。

二是供給側(cè)視角再看，一方面整個(gè)行業(yè)的競爭強(qiáng)度大幅度緩和，約90%的房企退出市場或不再拿地。另一方面，存活下來的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，新推樓盤凈利率已經(jīng)高達(dá)10%以上。

說實(shí)話，我基本上認(rèn)同這個(gè)觀點(diǎn)，但是我有幾點(diǎn)內(nèi)容需要補(bǔ)充一下。

從宏觀的角度來看，房地產(chǎn)算是一個(gè)周期性比較強(qiáng)的行業(yè)，只是其每個(gè)周期相對較長，很容易被忽略。周期性行業(yè)就會有起伏，現(xiàn)在跌到谷底，等改變周期的因素發(fā)生了改變，未來還是會有上漲周期的。

不過，未來房地產(chǎn)再進(jìn)入了上漲周期的表現(xiàn)特征會與之前不一樣。之前的房地產(chǎn)市場在上漲周期的時(shí)候，呈現(xiàn)出來的是普漲行情，房價(jià)的上漲基本上是從一線城市慢慢向二三線城市蔓延，最后甚至?xí)鲗?dǎo)到縣城。

不過未來房地產(chǎn)市場即便進(jìn)入了上漲周期，也很難有普漲行情，大概率會因城市而分化。因?yàn)橛幸粋€(gè)根本性的因素——人口因素發(fā)生了巨大的變化。總?cè)丝诘臏p少會導(dǎo)致總體住房需求減少，但人口仍會向大城市聚集，大城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展仍然會有支撐，房價(jià)仍有繼續(xù)上漲的可能性。但大多數(shù)中小城市及縣城的情況就不一樣了，人口流失會使得住房市場供求關(guān)系進(jìn)一步失衡，房價(jià)難有支撐，繼續(xù)震蕩橫盤或是陰跌的可能性大。