廣東
之前半夏投資李蓓一個關于房地產的觀點引起了市場的熱烈討論，她認為房地產市場在經歷本輪調整后，會迎來10年的上升期。
當時，就有很多人對這個觀點不以為然。而如今房地產又連跌了2個月，估計會有更多人不贊同她的觀點。
當下市場中確實有不少人對房地產市場的未來走勢預期表現非常悲觀。市場的情緒似乎也跌落到了谷底。
說實話，其實真的不必如此。當下市場極端的悲觀情緒和當年極端的樂觀情緒又有什么區別？
但市場終究會走上理性的發展之路，情緒可能會左右一時的市場走勢，但是不是影響太深和太遠。
我們不妨再來看看李蓓認為房地產市場將迎來10年上升期的主要理由：
一是在需求端，中國房地產長期穩定銷售面積中樞在10~12億平米，而當前房地產銷售面積僅在7、8億平米左右，顯著低于長期中樞水準，因此，當下是超跌。
二是供給側視角再看，一方面整個行業的競爭強度大幅度緩和，約90%的房企退出市場或不再拿地。另一方面，存活下來的優質企業，新推樓盤凈利率已經高達10%以上。
說實話，我基本上認同這個觀點，但是我有幾點內容需要補充一下。
從宏觀的角度來看，房地產算是一個周期性比較強的行業，只是其每個周期相對較長，很容易被忽略。周期性行業就會有起伏，現在跌到谷底，等改變周期的因素發生了改變，未來還是會有上漲周期的。
不過，未來房地產再進入了上漲周期的表現特征會與之前不一樣。之前的房地產市場在上漲周期的時候，呈現出來的是普漲行情，房價的上漲基本上是從一線城市慢慢向二三線城市蔓延，最后甚至會傳導到縣城。
不過未來房地產市場即便進入了上漲周期，也很難有普漲行情，大概率會因城市而分化。因為有一個根本性的因素——人口因素發生了巨大的變化。總人口的減少會導致總體住房需求減少，但人口仍會向大城市聚集，大城市的房地產市場發展仍然會有支撐，房價仍有繼續上漲的可能性。但大多數中小城市及縣城的情況就不一樣了，人口流失會使得住房市場供求關系進一步失衡，房價難有支撐，繼續震蕩橫盤或是陰跌的可能性大。
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