北京
作者 |睿和智庫 責(zé)編 | 韓瑋燁
摘要：
上海商辦新政后功能融合首宗案例。
臨近年底，京滬兩地大宗交易落單頻繁。睿和智庫獲悉， 近日上海靜安區(qū)base佰舍蘇河項(xiàng)目已被鼎暉收入囊中，該交易不日將順利完成。base佰舍為錦和集團(tuán)旗下服務(wù)式公寓品牌，而錦和的背后則是華平資本。
據(jù)傳聞，另一國有資本亦參與了該項(xiàng)目的前期競購，但最終被鼎暉拿下。
base佰舍蘇河項(xiàng)目位于上海靜安區(qū)新疆路518號，由一幢老舊星級酒店改造而成。
該公寓于2018年開業(yè)。共有194間客房，面積從49-165平米不等，包括單間、一居室、二居室等多種房型。地理位置上，緊鄰人民廣場、南京西路商圈，步行5分鐘可達(dá)大悅城、靜安雕塑公園及人民公園。地鐵8號線，12號線曲阜路站，1號線新閘路站近在咫尺，出行生活較便利。
該項(xiàng)目已運(yùn)營7年，具備成熟的運(yùn)營基礎(chǔ)。此次并購后，預(yù)計(jì)將進(jìn)行翻新改造。
base佰舍蘇河項(xiàng)目基本信息
數(shù)據(jù)來源：公開信息、睿和智庫整理
該交易的亮點(diǎn)之一在于，base佰舍蘇河項(xiàng)目，將是上海商辦新政下功能融合的實(shí)踐案例。
今年7月29日，上海印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)上海市商務(wù)樓宇更新提升的實(shí)施意見》。政策明確“在地區(qū)中心區(qū)域，培育商務(wù)樓宇地區(qū)特色，強(qiáng)化職住平衡，允許商務(wù)樓宇兼容商業(yè)酒店、研發(fā)創(chuàng)新、文化體育、醫(yī)療服務(wù)、教育培訓(xùn)、租賃住房
含人才公寓等功能。在社區(qū)中心區(qū)域，強(qiáng)化社區(qū)活力和開放眾創(chuàng)功能，打造共享空間和創(chuàng)新街區(qū)；引入初創(chuàng)眾創(chuàng)企業(yè)，補(bǔ)充商業(yè)服務(wù)、文化體育、教育培訓(xùn)、養(yǎng)老托育、租賃住房
含人才公寓、新時(shí)代城市建設(shè)者管理者之家等功能 ”。
根據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局近期的數(shù)據(jù)，上?，F(xiàn)有商辦建筑達(dá)2億平方米。睿和智庫認(rèn)為，該政策核心是功能兼容與規(guī)劃彈性，在保留土地原用途的前提下，通過精細(xì)化管理、審批許可和正負(fù)面清單機(jī)制，嵌入租賃住房功能，既能盤活低效存量，又能緩解居住難題。
base佰舍蘇河項(xiàng)目有可能是政策落地后的第一單。交易完成后，同步完成了商業(yè)金融用地
C2/C8兼容 R4 功能的規(guī)劃調(diào)整。
根據(jù)上海最新規(guī)定，新實(shí)施的非居住存量房屋改建保障性租賃住房項(xiàng)目，需按相關(guān)規(guī)定辦理項(xiàng)目認(rèn)定。改建類項(xiàng)目作為保障性租賃住房的特殊類型，取得認(rèn)定書后，區(qū)房屋管理部門需向市相關(guān)部門報(bào)送材料，以落實(shí)財(cái)稅支持、水電氣價(jià)格優(yōu)惠等政策。
具體流程上，《上海市保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定辦法》明確，既有租賃住房項(xiàng)目
指辦法實(shí)施前已合規(guī)審批建成或在建的租賃住房項(xiàng)目的建設(shè)單位可向區(qū)房屋管理部門申請認(rèn)定。
申請材料需重點(diǎn)提交已合規(guī)審批為居住類房屋的證明：
一般項(xiàng)目需提供載明租賃住房、公寓、宿舍等用途的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
改建類項(xiàng)目需提交區(qū)政府同意納管為租賃住房的認(rèn)定文件及聯(lián)合驗(yàn)收通過意見；
區(qū)房屋管理部門審核材料齊全后，5個(gè)工作日內(nèi)出具《保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書》；
項(xiàng)目類型與認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)方面，改建類項(xiàng)目需滿足70平方米以下戶型占比≥70%，且土地用途不變更、不補(bǔ)繳土地價(jià)款。
base 佰舍蘇河項(xiàng)目完成規(guī)劃調(diào)整后，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、運(yùn)營合規(guī)性全面升級，將收獲三重紅利：
一是產(chǎn)權(quán)穩(wěn)定性大幅提升，解決了 “ 商改住 ” 政策不確定性問題；
二是運(yùn)營成本降低，可對接保障性租賃住房認(rèn)定，享受民用水電、稅收減免等政策傾斜；
三是金融適配性 增強(qiáng)，契合 R4 用地專項(xiàng)政策，更易打通 REITs 、 ABS 等多種 未來退出路徑。而坊間傳聞，收購后該項(xiàng)目的Cap-rate在4.5-5.5之間。
考慮到近日監(jiān)管層連續(xù)推出資產(chǎn)證券化類利好政策，睿和智庫認(rèn)為，該機(jī)構(gòu)極有可能將此項(xiàng)資產(chǎn)作為擴(kuò)募標(biāo)的，待條件成熟時(shí)裝入REITs主體。
base佰舍為錦和集團(tuán)旗下服務(wù)式公寓品牌，據(jù)其官微信息，截至2024年底，base佰舍在全國運(yùn)營超20個(gè)項(xiàng)目，整體入住率穩(wěn)定在93%以上，GOP
總經(jīng)營收入減直接經(jīng)營成本達(dá) 80% 以上，自有渠道占比保持在 60% 。
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