北京
作者 |睿和智庫 責編 | 韓瑋燁
摘要：
上海商辦新政后功能融合首宗案例。
臨近年底，京滬兩地大宗交易落單頻繁。睿和智庫獲悉， 近日上海靜安區base佰舍蘇河項目已被鼎暉收入囊中，該交易不日將順利完成。base佰舍為錦和集團旗下服務式公寓品牌，而錦和的背后則是華平資本。
據傳聞，另一國有資本亦參與了該項目的前期競購，但最終被鼎暉拿下。
base佰舍蘇河項目位于上海靜安區新疆路518號，由一幢老舊星級酒店改造而成。
該公寓于2018年開業。共有194間客房，面積從49-165平米不等，包括單間、一居室、二居室等多種房型。地理位置上，緊鄰人民廣場、南京西路商圈，步行5分鐘可達大悅城、靜安雕塑公園及人民公園。地鐵8號線，12號線曲阜路站，1號線新閘路站近在咫尺，出行生活較便利。
該項目已運營7年，具備成熟的運營基礎。此次并購后，預計將進行翻新改造。
base佰舍蘇河項目基本信息
數據來源：公開信息、睿和智庫整理
該交易的亮點之一在于，base佰舍蘇河項目，將是上海商辦新政下功能融合的實踐案例。
今年7月29日，上海印發《關于推進上海市商務樓宇更新提升的實施意見》。政策明確“在地區中心區域，培育商務樓宇地區特色，強化職住平衡，允許商務樓宇兼容商業酒店、研發創新、文化體育、醫療服務、教育培訓、租賃住房
含人才公寓等功能。在社區中心區域，強化社區活力和開放眾創功能，打造共享空間和創新街區；引入初創眾創企業，補充商業服務、文化體育、教育培訓、養老托育、租賃住房
含人才公寓、新時代城市建設者管理者之家等功能 ”。
根據上海統計局近期的數據，上海現有商辦建筑達2億平方米。睿和智庫認為，該政策核心是功能兼容與規劃彈性，在保留土地原用途的前提下，通過精細化管理、審批許可和正負面清單機制，嵌入租賃住房功能，既能盤活低效存量，又能緩解居住難題。
base佰舍蘇河項目有可能是政策落地后的第一單。交易完成后，同步完成了商業金融用地
C2/C8兼容 R4 功能的規劃調整。
根據上海最新規定，新實施的非居住存量房屋改建保障性租賃住房項目，需按相關規定辦理項目認定。改建類項目作為保障性租賃住房的特殊類型，取得認定書后，區房屋管理部門需向市相關部門報送材料，以落實財稅支持、水電氣價格優惠等政策。
具體流程上，《上海市保障性租賃住房項目認定辦法》明確，既有租賃住房項目
指辦法實施前已合規審批建成或在建的租賃住房項目的建設單位可向區房屋管理部門申請認定。
申請材料需重點提交已合規審批為居住類房屋的證明：
一般項目需提供載明租賃住房、公寓、宿舍等用途的不動產權證或建設工程規劃許可證；
改建類項目需提交區政府同意納管為租賃住房的認定文件及聯合驗收通過意見；
區房屋管理部門審核材料齊全后，5個工作日內出具《保障性租賃住房項目認定書》；
項目類型與認定標準方面，改建類項目需滿足70平方米以下戶型占比≥70%，且土地用途不變更、不補繳土地價款。
base 佰舍蘇河項目完成規劃調整后，實現產權、運營合規性全面升級，將收獲三重紅利：
一是產權穩定性大幅提升，解決了 “ 商改住 ” 政策不確定性問題；
二是運營成本降低，可對接保障性租賃住房認定，享受民用水電、稅收減免等政策傾斜；
三是金融適配性 增強，契合 R4 用地專項政策，更易打通 REITs 、 ABS 等多種 未來退出路徑。而坊間傳聞，收購后該項目的Cap-rate在4.5-5.5之間。
考慮到近日監管層連續推出資產證券化類利好政策，睿和智庫認為，該機構極有可能將此項資產作為擴募標的，待條件成熟時裝入REITs主體。
base佰舍為錦和集團旗下服務式公寓品牌，據其官微信息，截至2024年底，base佰舍在全國運營超20個項目，整體入住率穩定在93%以上，GOP
總經營收入減直接經營成本達 80% 以上，自有渠道占比保持在 60% 。
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