告訴大家一個不好的消息，5年之后，一套100萬的房子還值多少

昨天跟幾個老同學吃飯，聊著聊著又說到房子。小王在燕郊有套80平的，買的時候快100萬，現在掛牌價不到60萬都沒人看。可另一個在北京海淀上班的，前兩天說她小區同戶型剛成交一套，比去年還高了十幾萬。我說這差得也太多了吧，她回我一句：“現在這市場，不是一個中國。”

以前我們總覺得房子能保值，閉著眼買都行。但現在真不是了。我查了下數據，2025年全國70個大中城市里，三線城市有三分之一房價都在往下掉，有些地方一年跌個10%都不奇怪。可一線城市呢？北京上海今年松綁政策一出，好點的房子立馬回暖，尤其學區房、地鐵口那種，根本不愁賣。

我翻了好多資料，也問了做房產的朋友，總結下來一句話：以后房子不會再普漲了，能值錢的只有少數。你手里的那套，五年后是掙是賠，關鍵看三個東西：人、租金、地鐵。

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先說人。人往哪走，錢就往哪流。長三角、珠三角每年還能凈增幾十萬人，租房買房的人多，市場就有底。可很多三四線城市，庫存房子要賣快兩年才能清完。人少了，房子自然不值錢。國家統計局前陣子說，全國人口已經開始負增長了，出生的人比死的少。這意味著以后買房的人只會越來越少。

然后是租金。現在很多人開始算這個賬了。有個朋友在許昌買了套房，2020年花了100萬，到現在房價只值95萬，看著虧了。可月租從1800漲到了2200，一年租出去兩萬六，回報率2.7%還多。比存銀行強，也比一些理財穩。他跟我說，現在他不指望漲價了，只要租得出去，每年白拿一筆錢，也算沒白買。

反過來看那些房價高但租不出去的地方。像東莞這種，租金回報率才1.46%，你就算等房價漲10%，最后賣掉還要交契稅、個稅、中介費，算下來可能到手沒多少。不如買個租得出去的小城市房子。

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再說地鐵。這個最實在。我表哥在南京，去年聽說地鐵要修到他家那邊，周邊房價一下跳了15%。后來真通車了，租的人多了，連帶著商鋪租金都漲。但也有坑的，有些地方規劃圖上畫得好好的，結果幾年不動工，房子照樣賣不動。所以別信PPT，得看工地有沒有機器在挖。

我自己也琢磨了好久。現在利率是降了，首套房貸能到3.8%，看著挺便宜。可你要工作不穩，這點月供也能壓死人。身邊就有同事被裁員，房子斷供，最后賤賣還得倒貼錢。所以說到底，手里得留點活錢，至少夠撐一年月供，不然風險太大。

另外，保障房也越來越起作用了。很多城市都在推，價格只有商品房一半。年輕人買不起房的，慢慢都去申請了。這部分需求一被分流，商品房壓力就更大。尤其是那些位置偏、配套差的新區樓盤，想漲價基本沒戲。

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我還注意到一些細節變化。比如帶人臉識別的小區，二手房能貴個8%到12%；一樓做了無障礙通道的，特別受老年人歡迎，租金能高20%；還有綠色建筑，夏天省空調費，租客愿意多掏錢。這些以前沒人管，以后都會變成真金白銀的溢價。

現在買房子不能再拍腦袋了。你得算賬：租售比能不能做到1:500以下？樓下有沒有商場地鐵醫院？城市財政是不是重點投產業？這三個條件滿足兩個，才算有點底氣。

我那個在燕郊的同學，最后問我該不該割肉。我說看你圖啥。你要等著炒一波賺快錢，那建議早點賣。要是就想收租，還得看有沒有人真來租。他算了下，現在月租2500，月供要3200，年年倒貼，留著就是個包袱。

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五年后，一套100萬的房子到底值多少？一線城市核心地段的，可能還能到110萬上下，但慢得很。新一線差不多橫著走，漲跌都不大。三四線大概率要掉到80萬甚至更低，年年陰跌，不知不覺就縮水了。

說白了，房子不再是穩賺不賠的資產。它開始回歸“住”的本質。能讓人住得方便、租得出去，才算有價值。否則，再便宜也是浪費錢。