上海樓市，進(jìn)入三大天王時(shí)代，中海缺席

大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

2025年的上海市場(chǎng)，可以用激情澎湃來形容，放眼全國，8-10萬+單價(jià)的住宅項(xiàng)目已經(jīng)都是上海市場(chǎng)的剛需了，年末扎堆上市的豪宅多如牛毛。

超強(qiáng)的購買力+土地端口的持續(xù)釋放，也造就了大上海整體樓市的繁榮景象，特別是上半年融創(chuàng)上海壹號(hào)院，綠城潮鳴東方的日光再現(xiàn)，把這種豪門盛宴推向高潮。

年關(guān)將近，上海樓市也迎來了“闖關(guān)交卷”的關(guān)鍵時(shí)刻。

12月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2025年11月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，今年11月，上海市新房價(jià)格同比上漲5.1%，1—11月平均同比上漲5.7%，均領(lǐng)跑全國樓市。

此外，今年11月，上海市二手房網(wǎng)簽成交合計(jì)22943套，成交量也創(chuàng)下了自今年5月以來的新高。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，1—11月，全國重點(diǎn)30城二手住宅成交套數(shù)同比增長2%，“新房+二手房”整體網(wǎng)簽成交量同比基本持平。

不用質(zhì)疑，如今的大上海，絕對(duì)是樓市一線風(fēng)向標(biāo)，各種房企扎堆布局上海，從早期的頭部央企與本土民企成為主力之后，外來國企軍團(tuán)也試圖彎道超車布局上海內(nèi)環(huán)。

如今想要在上海真正享有一席之地，除去在內(nèi)環(huán)擁有標(biāo)桿項(xiàng)目以外，在市場(chǎng)口碑與整體團(tuán)隊(duì)專業(yè)厚度方面都務(wù)必有殺手锏，否則也只能是曇花一現(xiàn)，早期一批閩系國企就是典型案例、

從中指數(shù)發(fā)布的前11月上海業(yè)績榜單不難看出，上海已經(jīng)全面被三大頭部央企主導(dǎo)，無論是土地儲(chǔ)備還是標(biāo)桿項(xiàng)目的市場(chǎng)反饋，都呈現(xiàn)持續(xù)影響力。

華潤置地以417.9億元躍居銷售額榜首，保利發(fā)展（395.8億元）、招商蛇口（387.8億元）緊隨其后，頭部陣營競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。

項(xiàng)目層面，優(yōu)質(zhì)樓盤持續(xù)領(lǐng)跑。融創(chuàng)上海壹號(hào)院以220.3億元穩(wěn)居榜首，嘉里金陵華庭（214.2億元）、華潤置地翡雲(yún)悅府（142.5億元）位列二三位。

很顯然綜合牌面來看，華潤置地，保利發(fā)展，招商蛇口，三大央企基本上就是中海如今樓市的絕對(duì)主角，盡管中海今年有點(diǎn)掉隊(duì)。

隨著中海發(fā)展與招商蛇口聯(lián)合操盤的安瀾上海的熱賣，中海很有可能在最后一個(gè)月追上榜單，位居前五左右問題不大，保持頭部位置不會(huì)動(dòng)搖。

地產(chǎn)一品塘今天對(duì)以上三大天王來一次全方位拆解，看看這四家到底有何高招，能夠在高手云集的大上海站住腳。

華潤置地：玉女素心劍法式操盤

2025年的上海市場(chǎng)，絕對(duì)是屬于華潤置地的全面勝利，不僅有多個(gè)熱門項(xiàng)目的持續(xù)熱銷，并且很多操盤思路與產(chǎn)品調(diào)性都持續(xù)引領(lǐng)著上海市場(chǎng)。

如果說去年中海發(fā)展在上海登頂是有占到改善紅利的一面，那么今年華潤置地在上海的勝利絕對(duì)是與底層功底有很大關(guān)系，可以說是其武功造詣的體現(xiàn)。

首先從土地儲(chǔ)備獲取方面來看，華潤置地在上海基本上覆蓋了傳統(tǒng)的招拍掛，城市更新，合作占股等多元化手段，屬于是對(duì)上海整體城市運(yùn)營視角在做土地前瞻投研。

華潤置地上海全年權(quán)益拿地超過200億，位列上海房企前列。? 上半年其通過公開競(jìng)拍聯(lián)合越秀集團(tuán)50.9億元拿下新楊思宅地，也是唯一一個(gè)公開市場(chǎng)獲取的項(xiàng)目。

同時(shí)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式新增土儲(chǔ)，全年共獲9宗地塊，其中8宗來自上海地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，形成“公開+非公開”雙線作戰(zhàn)格局。?

特別注意的是，華潤置地上海下半年土拍拿地動(dòng)作減緩，下半年在城市更新方面集中火力，也奠定了華潤置地在上海的整體風(fēng)格，深耕城市運(yùn)營，貢獻(xiàn)更加多元化產(chǎn)品組合。

在產(chǎn)品操盤方面，華潤置地在上海絕對(duì)是這幾年的超級(jí)高手，從產(chǎn)品研發(fā)來看，上海澐啟濱江，外灘瑞府，上海士林潤園，翡雲(yún)悅府，四大熱門項(xiàng)目都代表著華潤置地的深厚產(chǎn)品功底。

因此，華潤置地2025年在上海的獨(dú)家武功就是玉女素心劍法，魅力來自視覺與效能的高度統(tǒng)一，讓人明知危險(xiǎn)卻仍想靠近觀看。

華潤置地雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，就是雙劍合璧時(shí)不僅毫無殺氣，反而美得令人心醉。但在這極致的美感中，卻藏著天衣無縫的配合與一擊制敵的精準(zhǔn)。

華潤置地善于把不那么熱門的板塊，通過一系列城市運(yùn)營的思路去操盤拆解，通過其嚴(yán)苛的客戶研究數(shù)據(jù)倒逼產(chǎn)品團(tuán)隊(duì)定制客戶畫像。

去年到今年持續(xù)熱銷的上海超級(jí)紅牌：寶山南大智慧城，在華潤置地的規(guī)劃重塑下，南大一躍成為上海頂流板塊，片區(qū)統(tǒng)籌模式下的全新生活方式，為板塊聚集更多人氣和活力。

今年上海當(dāng)家花旦：華潤置地翡雲(yún)悅府，直接讓對(duì)手汗顏，單盤銷售套數(shù)高達(dá)千套，也讓非豪宅板塊的浦東新楊思持續(xù)受到全上海改善客戶關(guān)注。

保利發(fā)展：起步晚 學(xué)習(xí)快

前面兩年，保利發(fā)展在上海的發(fā)展只能說平平無奇，無論是產(chǎn)品與營銷思路方面都不屬于特別惹眼，但是總有一兩個(gè)項(xiàng)目能夠出圈。

但是在2025年，保利發(fā)展在上海可謂是整體有個(gè)質(zhì)的飛躍，特別是在產(chǎn)品提升方面，舍得投入是一個(gè)基本方向，更重要的是更加回歸客戶導(dǎo)向，經(jīng)營質(zhì)量在起飛。

保利發(fā)展在上海投資策略也較為集中，精準(zhǔn)的深耕最有價(jià)值的核心內(nèi)環(huán)為主，公開市場(chǎng)拿地也屬于陪跑將軍之一，保利發(fā)展報(bào)名16宗，摘的4宗。

保利發(fā)展今年在上海權(quán)益拿地金額137.48億元，雖然沒有其他頭部央企多，但是也順利激進(jìn)百億俱樂部。

上海市場(chǎng)截至12月26日，已成功出讓35宗涉宅地塊（含組合地塊），攬金約1027.5億元，成交金額同比上漲1.43%。

各家頭部房企都或多或少在上海這兩年都有過高溢價(jià)拿地經(jīng)歷，如何對(duì)地王或高溢價(jià)土地進(jìn)行破局才是頭部央企所需要面對(duì)的核心問題。

去年保利在上海打造的超級(jí)豪宅：保利世博天悅累計(jì)銷售額達(dá)240億，最高產(chǎn)品單價(jià)超30萬/㎡，是長三角第一個(gè)破30萬/㎡的項(xiàng)目。

這個(gè)項(xiàng)目今年也在持續(xù)熱銷中，一舉殺入上海單盤百億俱樂部，這也讓保利發(fā)展拿地信心倍增。

2025年6月19日，保利發(fā)展以總價(jià)35億元、樓板價(jià)95530元/㎡的高價(jià)成功摘得楊浦東外灘64街坊地塊，創(chuàng)下了楊浦濱江樓板價(jià)的新高。

這也是今年年初保利天奕取得了市場(chǎng)關(guān)注之后，保利上海準(zhǔn)備在上海大干一場(chǎng)的首次高溢價(jià)土拍，這一時(shí)刻的保利已經(jīng)轉(zhuǎn)換了身份，開啟了單盤主意的全面轉(zhuǎn)型。

作為“外灘系”第一個(gè)搞多陽臺(tái)的產(chǎn)品，外灘曜全系標(biāo)配了“全屋飄窗+雙陽臺(tái)+獨(dú)立電梯廳”這個(gè)夢(mèng)幻三件套。

更絕的是，部分飄窗有望采用非承重結(jié)構(gòu)，整體對(duì)客戶來說，可調(diào)整空間就變得更大，保利的產(chǎn)品研發(fā)水平逐年都在提升。

保利發(fā)展對(duì)于楊浦可謂是足夠的重視，已經(jīng)連續(xù)落子五個(gè)項(xiàng)目，換了上海城市總的保利發(fā)展，今年在上海打硬仗思路越來越堅(jiān)決。

總結(jié)來看，保利上海用的武功是獨(dú)孤九劍，屬于本身內(nèi)力不算強(qiáng)，而重劍理悟性，保利在上海的發(fā)展就是領(lǐng)悟了單盤注意的精髓。

招商蛇口：穩(wěn)如磐石，借力登頂

招商蛇口作為這三年來上海的常勝將軍之一，近三年都位居市場(chǎng)前列，上海也是最為核心的戰(zhàn)場(chǎng)之一，2025年變化也比較大。

2024年之前的招商蛇口，曾經(jīng)也迎來登頂機(jī)會(huì)，但是這也是在華潤+中海兩大對(duì)手缺席土拍的環(huán)境下，贏得有點(diǎn)勝之不武。

時(shí)間來到2025年，從投資邏輯來看，也迎來了些許變化，曾經(jīng)對(duì)上海采取農(nóng)村包圍城市策略的招商蛇口，也開啟了收縮深耕戰(zhàn)略。

在公開市場(chǎng)來看，招商蛇口上海今年報(bào)名16宗，斬獲3宗，今年土拍市場(chǎng)確實(shí)還是屬于機(jī)會(huì)主義為主，運(yùn)氣還是非常重要。

如果單靠招拍掛市場(chǎng)，如今房企想要在上海持續(xù)發(fā)力，幾乎還是不太可持續(xù)，招商蛇口在今年開啟了第二條路線：城市更新。

身為城市更新的先行者與實(shí)踐者，招商蛇口上海公司2025年用“深度參與上海城市更新”的答卷，屬于頭部央企中把城市更新作為長期戰(zhàn)略實(shí)施，這與中海在上海早幾年策略幾乎一樣。

招商蛇口自2021年參與到上海城市更新領(lǐng)域以來，始終以“保護(hù)歷史文脈、煥新城市活力”為核心理念，積極參與風(fēng)貌舊改與“兩舊一村”項(xiàng)目。

今年9月5日，上海土拍市場(chǎng)迎來年度重磅消息——在第七批次土拍收官次日，由中海地產(chǎn)、招商蛇口、徐匯城投、中旅投資組成的聯(lián)合體，通過上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所正式完成徐匯東安城市更新項(xiàng)目核心地塊（127b-24、125-31）的股權(quán)交易，以戰(zhàn)略級(jí)手筆獲取上海徐匯區(qū)核心區(qū)位約50萬方大體量開發(fā)權(quán)。

這一個(gè)超大城市更新就是后面由招商蛇口與中海發(fā)展主力操盤的世界地王項(xiàng)目：安瀾上海，這也是招商蛇口今年在上海最為關(guān)鍵的項(xiàng)目之一。

因此招商蛇口今年在上海的權(quán)益投資也高達(dá)257.87億元，與華潤置地站到了同一起點(diǎn)，在招商蛇口全國來看，仍是高位值。

近兩年，招商蛇口立足匠心“產(chǎn)品觀”，關(guān)注客戶需求，持續(xù)打磨產(chǎn)品品質(zhì)，構(gòu)建出招商蛇口獨(dú)特的產(chǎn)品力IP——3+1產(chǎn)品系，包括天青、攬閱、啟序、璽4大產(chǎn)品線。

招商蛇口也是近兩年市場(chǎng)上產(chǎn)品力進(jìn)步最快的房企（沒有之一），市場(chǎng)的反饋也是如此，在上海產(chǎn)品內(nèi)卷漩渦中，招商蛇口的借力打力策略贏得頭籌。

上海康定壹拾玖、海上·清和璽兩大項(xiàng)目的市場(chǎng)熱銷反饋，也讓上海主流客戶見證了這家老牌央企的真正實(shí)力。

更讓小編驚喜的是，安瀾上海備案均價(jià)178800元/平方米，首開211套建面約192-588平方米房源，總價(jià)門檻約2715萬，上周首開勁銷9成，首開業(yè)績突破90億。

項(xiàng)目作為中海與招商蛇口的合作項(xiàng)目，產(chǎn)品端由招商蛇口主力操刀，作為上海首個(gè)抬版項(xiàng)目，從產(chǎn)品力多維度表現(xiàn)都是精品中的精品，實(shí)體示范區(qū)一經(jīng)推出直接讓人移不開眼。

安瀾上海通過全域抬板手法創(chuàng)造了“新的地面”——抬板之上，住宅組團(tuán)與周圍城市空間隔離，100%大戶型，無小戶型混雜，低樓層采光與通風(fēng)問題得到了更好的解決。

而抬板之下是約3萬平方米商業(yè)街區(qū)與約8000平方米全齡社區(qū)配套立體銜接。

總結(jié)來看，招商蛇口上海用的武功是乾坤大挪移，屬于本身底子就扎實(shí)，可牽引挪移敵勁，乃至“以彼之道，還施彼身”。

總結(jié)：

今年上海市場(chǎng)的三大金剛，各有各自的絕活，華潤置地作為今年的“上海一哥”已經(jīng)毫無懸念，其他房企追趕起來還是壓力很大。

更值得關(guān)注的是，中國金茂，綠城中國，保利置業(yè)三家上海市場(chǎng)的超級(jí)黑馬，今年的市場(chǎng)熱度也非常不錯(cuò)，也是未來能否進(jìn)階上海前十的后輩天團(tuán)。

最為特殊的是中海發(fā)展，2025年上海拿地最多的央企，今年在上海出圈的項(xiàng)目不算多，或許明年才是中海在上海大爆發(fā)的時(shí)刻。

2025年的上海樓市，是頂級(jí)房企將“武功”化為“舞道”的舞臺(tái)。他們不再僅僅爭(zhēng)奪土地，而是在編織城市未來的肌理；

今天就聊到這里，對(duì)于2025年上海樓市有想分享的朋友，也可以留言討論。