上海樓市，進入三大天王時代，中海缺席

大家好，我是地產高富帥。

2025年的上海市場，可以用激情澎湃來形容，放眼全國，8-10萬+單價的住宅項目已經都是上海市場的剛需了，年末扎堆上市的豪宅多如牛毛。

超強的購買力+土地端口的持續釋放，也造就了大上海整體樓市的繁榮景象，特別是上半年融創上海壹號院，綠城潮鳴東方的日光再現，把這種豪門盛宴推向高潮。

年關將近，上海樓市也迎來了“闖關交卷”的關鍵時刻。

12月15日，國家統計局發布的《2025年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，今年11月，上海市新房價格同比上漲5.1%，1—11月平均同比上漲5.7%，均領跑全國樓市。

此外，今年11月，上海市二手房網簽成交合計22943套，成交量也創下了自今年5月以來的新高。根據中指數據，1—11月，全國重點30城二手住宅成交套數同比增長2%，“新房+二手房”整體網簽成交量同比基本持平。

不用質疑，如今的大上海，絕對是樓市一線風向標，各種房企扎堆布局上海，從早期的頭部央企與本土民企成為主力之后，外來國企軍團也試圖彎道超車布局上海內環。

如今想要在上海真正享有一席之地，除去在內環擁有標桿項目以外，在市場口碑與整體團隊專業厚度方面都務必有殺手锏，否則也只能是曇花一現，早期一批閩系國企就是典型案例、

從中指數發布的前11月上海業績榜單不難看出，上海已經全面被三大頭部央企主導，無論是土地儲備還是標桿項目的市場反饋，都呈現持續影響力。

華潤置地以417.9億元躍居銷售額榜首，保利發展（395.8億元）、招商蛇口（387.8億元）緊隨其后，頭部陣營競爭更趨激烈。

項目層面，優質樓盤持續領跑。融創上海壹號院以220.3億元穩居榜首，嘉里金陵華庭（214.2億元）、華潤置地翡雲悅府（142.5億元）位列二三位。

很顯然綜合牌面來看，華潤置地，保利發展，招商蛇口，三大央企基本上就是中海如今樓市的絕對主角，盡管中海今年有點掉隊。

隨著中海發展與招商蛇口聯合操盤的安瀾上海的熱賣，中海很有可能在最后一個月追上榜單，位居前五左右問題不大，保持頭部位置不會動搖。

地產一品塘今天對以上三大天王來一次全方位拆解，看看這四家到底有何高招，能夠在高手云集的大上海站住腳。

華潤置地：玉女素心劍法式操盤

2025年的上海市場，絕對是屬于華潤置地的全面勝利，不僅有多個熱門項目的持續熱銷，并且很多操盤思路與產品調性都持續引領著上海市場。

如果說去年中海發展在上海登頂是有占到改善紅利的一面，那么今年華潤置地在上海的勝利絕對是與底層功底有很大關系，可以說是其武功造詣的體現。

首先從土地儲備獲取方面來看，華潤置地在上海基本上覆蓋了傳統的招拍掛，城市更新，合作占股等多元化手段，屬于是對上海整體城市運營視角在做土地前瞻投研。

華潤置地上海全年權益拿地超過200億，位列上海房企前列。? 上半年其通過公開競拍聯合越秀集團50.9億元拿下新楊思宅地，也是唯一一個公開市場獲取的項目。

同時通過股權轉讓方式新增土儲，全年共獲9宗地塊，其中8宗來自上海地產轉讓，形成“公開+非公開”雙線作戰格局。?

特別注意的是，華潤置地上海下半年土拍拿地動作減緩，下半年在城市更新方面集中火力，也奠定了華潤置地在上海的整體風格，深耕城市運營，貢獻更加多元化產品組合。

在產品操盤方面，華潤置地在上海絕對是這幾年的超級高手，從產品研發來看，上海澐啟濱江，外灘瑞府，上海士林潤園，翡雲悅府，四大熱門項目都代表著華潤置地的深厚產品功底。

因此，華潤置地2025年在上海的獨家武功就是玉女素心劍法，魅力來自視覺與效能的高度統一，讓人明知危險卻仍想靠近觀看。

華潤置地雙輪驅動戰略，就是雙劍合璧時不僅毫無殺氣，反而美得令人心醉。但在這極致的美感中，卻藏著天衣無縫的配合與一擊制敵的精準。

華潤置地善于把不那么熱門的板塊，通過一系列城市運營的思路去操盤拆解，通過其嚴苛的客戶研究數據倒逼產品團隊定制客戶畫像。

去年到今年持續熱銷的上海超級紅牌：寶山南大智慧城，在華潤置地的規劃重塑下，南大一躍成為上海頂流板塊，片區統籌模式下的全新生活方式，為板塊聚集更多人氣和活力。

今年上海當家花旦：華潤置地翡雲悅府，直接讓對手汗顏，單盤銷售套數高達千套，也讓非豪宅板塊的浦東新楊思持續受到全上海改善客戶關注。

保利發展：起步晚 學習快

前面兩年，保利發展在上海的發展只能說平平無奇，無論是產品與營銷思路方面都不屬于特別惹眼，但是總有一兩個項目能夠出圈。

但是在2025年，保利發展在上海可謂是整體有個質的飛躍，特別是在產品提升方面，舍得投入是一個基本方向，更重要的是更加回歸客戶導向，經營質量在起飛。

保利發展在上海投資策略也較為集中，精準的深耕最有價值的核心內環為主，公開市場拿地也屬于陪跑將軍之一，保利發展報名16宗，摘的4宗。

保利發展今年在上海權益拿地金額137.48億元，雖然沒有其他頭部央企多，但是也順利激進百億俱樂部。

上海市場截至12月26日，已成功出讓35宗涉宅地塊（含組合地塊），攬金約1027.5億元，成交金額同比上漲1.43%。

各家頭部房企都或多或少在上海這兩年都有過高溢價拿地經歷，如何對地王或高溢價土地進行破局才是頭部央企所需要面對的核心問題。

去年保利在上海打造的超級豪宅：保利世博天悅累計銷售額達240億，最高產品單價超30萬/㎡，是長三角第一個破30萬/㎡的項目。

這個項目今年也在持續熱銷中，一舉殺入上海單盤百億俱樂部，這也讓保利發展拿地信心倍增。

2025年6月19日，保利發展以總價35億元、樓板價95530元/㎡的高價成功摘得楊浦東外灘64街坊地塊，創下了楊浦濱江樓板價的新高。

這也是今年年初保利天奕取得了市場關注之后，保利上海準備在上海大干一場的首次高溢價土拍，這一時刻的保利已經轉換了身份，開啟了單盤主意的全面轉型。

作為“外灘系”第一個搞多陽臺的產品，外灘曜全系標配了“全屋飄窗+雙陽臺+獨立電梯廳”這個夢幻三件套。

更絕的是，部分飄窗有望采用非承重結構，整體對客戶來說，可調整空間就變得更大，保利的產品研發水平逐年都在提升。

保利發展對于楊浦可謂是足夠的重視，已經連續落子五個項目，換了上海城市總的保利發展，今年在上海打硬仗思路越來越堅決。

總結來看，保利上海用的武功是獨孤九劍，屬于本身內力不算強，而重劍理悟性，保利在上海的發展就是領悟了單盤注意的精髓。

招商蛇口：穩如磐石，借力登頂

招商蛇口作為這三年來上海的常勝將軍之一，近三年都位居市場前列，上海也是最為核心的戰場之一，2025年變化也比較大。

2024年之前的招商蛇口，曾經也迎來登頂機會，但是這也是在華潤+中海兩大對手缺席土拍的環境下，贏得有點勝之不武。

時間來到2025年，從投資邏輯來看，也迎來了些許變化，曾經對上海采取農村包圍城市策略的招商蛇口，也開啟了收縮深耕戰略。

在公開市場來看，招商蛇口上海今年報名16宗，斬獲3宗，今年土拍市場確實還是屬于機會主義為主，運氣還是非常重要。

如果單靠招拍掛市場，如今房企想要在上海持續發力，幾乎還是不太可持續，招商蛇口在今年開啟了第二條路線：城市更新。

身為城市更新的先行者與實踐者，招商蛇口上海公司2025年用“深度參與上海城市更新”的答卷，屬于頭部央企中把城市更新作為長期戰略實施，這與中海在上海早幾年策略幾乎一樣。

招商蛇口自2021年參與到上海城市更新領域以來，始終以“保護歷史文脈、煥新城市活力”為核心理念，積極參與風貌舊改與“兩舊一村”項目。

今年9月5日，上海土拍市場迎來年度重磅消息——在第七批次土拍收官次日，由中海地產、招商蛇口、徐匯城投、中旅投資組成的聯合體，通過上海聯合產權交易所正式完成徐匯東安城市更新項目核心地塊（127b-24、125-31）的股權交易，以戰略級手筆獲取上海徐匯區核心區位約50萬方大體量開發權。

這一個超大城市更新就是后面由招商蛇口與中海發展主力操盤的世界地王項目：安瀾上海，這也是招商蛇口今年在上海最為關鍵的項目之一。

因此招商蛇口今年在上海的權益投資也高達257.87億元，與華潤置地站到了同一起點，在招商蛇口全國來看，仍是高位值。

近兩年，招商蛇口立足匠心“產品觀”，關注客戶需求，持續打磨產品品質，構建出招商蛇口獨特的產品力IP——3+1產品系，包括天青、攬閱、啟序、璽4大產品線。

招商蛇口也是近兩年市場上產品力進步最快的房企（沒有之一），市場的反饋也是如此，在上海產品內卷漩渦中，招商蛇口的借力打力策略贏得頭籌。

上海康定壹拾玖、海上·清和璽兩大項目的市場熱銷反饋，也讓上海主流客戶見證了這家老牌央企的真正實力。

更讓小編驚喜的是，安瀾上海備案均價178800元/平方米，首開211套建面約192-588平方米房源，總價門檻約2715萬，上周首開勁銷9成，首開業績突破90億。

項目作為中海與招商蛇口的合作項目，產品端由招商蛇口主力操刀，作為上海首個抬版項目，從產品力多維度表現都是精品中的精品，實體示范區一經推出直接讓人移不開眼。

安瀾上海通過全域抬板手法創造了“新的地面”——抬板之上，住宅組團與周圍城市空間隔離，100%大戶型，無小戶型混雜，低樓層采光與通風問題得到了更好的解決。

而抬板之下是約3萬平方米商業街區與約8000平方米全齡社區配套立體銜接。

總結來看，招商蛇口上海用的武功是乾坤大挪移，屬于本身底子就扎實，可牽引挪移敵勁，乃至“以彼之道，還施彼身”。

總結：

今年上海市場的三大金剛，各有各自的絕活，華潤置地作為今年的“上海一哥”已經毫無懸念，其他房企追趕起來還是壓力很大。

更值得關注的是，中國金茂，綠城中國，保利置業三家上海市場的超級黑馬，今年的市場熱度也非常不錯，也是未來能否進階上海前十的后輩天團。

最為特殊的是中海發展，2025年上海拿地最多的央企，今年在上海出圈的項目不算多，或許明年才是中海在上海大爆發的時刻。

2025年的上海樓市，是頂級房企將“武功”化為“舞道”的舞臺。他們不再僅僅爭奪土地，而是在編織城市未來的肌理；

今天就聊到這里，對于2025年上海樓市有想分享的朋友，也可以留言討論。