豪宅，打了市場一記耳光

　　作者 | 騎豬英雄

　　文章來源 | 格隆匯樓市

　　一個沉寂的市場，往往最容易被一顆原石攪動。

　　頂豪賣了八成

　　昨天，深圳最貴的豪宅中信信悅灣，給了全市場一個響亮的耳光。

　　156套套均總價去到5000萬/套的大戶型，開盤之初，市場預期價格17萬—18萬/平，結果備案公布后，遠超市場預期。

　　即使是預算1個小目標的潛在客戶，也被這樣的價格驚到。

　　無論是行業內還是行業外，一致都認為價格太高，已經透支未來幾年的價格，銷售大概率不會好看，能夠銷售一半都算成績不錯。

　　但昨天開盤，賣出了深圳最強開盤數據。

　　開盤兩個小時，去化約八成（約128套）攬金超百億，302平僅剩5套，370平剩23套。其中2套1.8億及2.5億的頂復一小時便售出。

　　不僅刷新深圳豪宅的開盤紀錄，也反復沖刷著市場的認知。

　　有人認為，深圳的購買力依然強勁，有人認為豪宅的市場與普通住宅不在一個維度，也有人認為對土豪們來說，即使均價24.4萬/㎡也依舊是白菜價。

　　無論是何種看法，跑出這樣的開盤數據，一定程度上是建立在開發商使出的豪宅有史以來“壕無人性”的營銷策略。

　　比如產品發布會，11月產品亮相的發布會當天主持人邀請的是前央視主持人李思思，演出邀請的是男高音歌唱家戴玉強，還啟動了無人機的表演

　　再比如銷售折扣，一上來就大手一揮，給了85折/89折——備案均價24.4萬，當天日選房首付四成以內優惠89折，一次性全款則優惠85折。
若以15層約370平戶型，總價約8575萬估算，首付四成，則優惠約932.25萬，若以約519平戶型，總價約1億8686萬全款估算，則一次性付款優惠2802.9萬。

　　這樣的折扣力度，在深圳豪宅開盤歷史上也沒幾個，優惠后的價格已經足夠在深圳再買一套普通住宅。

　　試問，有哪個豪宅有底氣開盤就給這么狠的折扣水平？

　　市場上的豪宅，往往能夠給出9折就已經不錯。

　　并且豪宅折扣力度越大，有時候就顯得豪宅價格的支撐力越弱，并不符合豪宅的定位及市場調性，開發商輕易不會給出這么激進的折扣。

　　何況中信信悅灣后續也還有住宅產品未售，一上來就打折力度這么猛，后續的房源又該如何制定營銷策略？

　　不過，市場有時候就是這么戲劇，不以人的意志為轉移。

　　從項目給出的定價也不難看出，中信信悅灣這次的操盤手，從一開始就相當激進。

　　中信信悅灣定價這么激進，銷售結果有目共睹，相信后續深圳的豪宅膽子也會大起來，定價也會跟著激進。

　　豪宅客群

　　這樣的豪宅，都是什么樣的土豪在揮金如土？

　　市場一直都很好奇，定價這么高的豪宅，什么樣的人心甘情愿地買單，買單群體的畫像是什么樣子的。

　　從選中中信信悅灣的客群來看，主要有這幾個特點——

　　1、幣圈新貴，以精準踩中加密貨幣風口起家

　　90后，座駕問界M8和小鵬 X9，多年幣圈經驗，玩期貨期權炒股，堅信頂豪能穿越周期，通縮轉換通脹現金會縮水，使用了六倍多杠桿，貸款五千多萬選擇中信信悅灣三百多平戶型。

　　2、資本市場的投資新貴，以投資新興行業股票為主

　　選擇的是370平，本身已經完成原始財富積累，住半島城邦，已獲批香港專才，座駕是法拉利488 Pista，手持摩爾線程、沐曦股份、宇樹科技、藍箭航天等新興科技及熱門公司。

　　3、全款大佬以及深圳灣周邊業主

　　有原本住恒裕濱城二期的業主，有原本住翡翠海岸的業主，也有住半島城邦的業主等，都是一些已經穩扎深圳灣豪宅地段的改善類型的業主。

　　可以看到，如今90后的財富群體迅速成長，財富的傳承和轉移棒也交到了90后的手中，新生代正成為這些頂豪住宅的標準客群。

　　相比老一輩的財富群體，90后更愿意為情緒價值買單，愿意為豪宅所帶來的前所未有的情緒溢價買單。

　　因為即使看不懂，即使戶型空間上存在設計的短板，也愿意為了改善生活品質而為這類頂豪買單。

　　豪宅獨立行情

　　深圳的中信信悅灣的“豪宅熱”并不是個案。

　　今年以來，全國頭部城市，出現過“超級盤”現象，北京、上海、廣州、成都都誕生了現象級的熱銷項目。

　　截至12月29日，全國誕生了6個銷售100億左右的豪宅項目——

　　3月上海嘉里金陵華庭158套270-640㎡大平層房源，均價18.9萬元/㎡，總銷售額約92.34億元

　　9月上海嘉里金陵華庭二期首120套約360-875㎡大平層，均價20.5萬元/㎡，總銷售額為98.43億元；

　　11月，廣州保利玥璽灣開盤，推出307套，去化約236套(77%)，銷售額106 億元，成交均價17 萬元 /㎡，單套均價4492萬元，最高單價30萬元/㎡，成為今年全國城市中唯一“首開即破百億”的現象級樓盤。

　　11月深圳灣澐璽開盤，首開銷售金額達130億元，刷新今年全國單盤銷售紀錄；

　　12月上海的安瀾上海211套192-588㎡，均價約17.88萬/㎡，總價約2700萬—1.46億元，開盤當天銷售約90.77億元，去化約92%。

　　12月深圳中信城開信悅灣156套302~658平大戶型，均價約24.4萬，總價約5326～2億5002萬，開盤兩小時銷售約100 億元。

　　據克而瑞數據，廣州今年1—11個月，總價千萬以上住宅成交占比上升至18.5%，其中3000萬以上頂豪成交套數同比增加60%；5000萬—1億元級頂豪更是從去年17套躍升至105套。

　　而以全國3000萬+級別豪宅成交來看，據中指研究院數據顯示，前11個月上海成交了1912套，北京成交了400套，廣州成交了381套，深圳成交了137套。

　　實際上，深圳12月出現翹尾行情，僅僅2個典型3000萬起步的豪宅深圳灣澐璽以及中信信悅灣開盤當日玖累計成交約371套（據官方首日銷售數據推算243+128套），幾乎是前11個月的累計成交的3倍。

　　而就在今天（12月29日），深圳蛇口的后海招商璽40套均價約14.9萬/平，總價約2485萬～6867萬戶型官宣日光。

　　所以，隨著新一代的豪宅誕生，豪宅市場也依舊保持在成交的高位。頭部城市的豪宅供應增長，開啟了豪宅的新紀元。

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