政策動態 | 住建部定調2026年行業發展方向，北京進一步放開限購政策（12.22-12.28）

2025年第52周，住建部召開全國城鄉建設工作會議，明確來年將著力穩定房地產市場，加快構建房地產發展新模式。央行發布金融穩定報告，將實施更加積極有為的宏觀政策，做好房地產金融宏觀審慎管理。

地方層面，北京進一步調整優化房地產限制性政策：其一，非京籍購房社保要求減一年；其二，商貸利率不分首套二套；其三，二套房公積金首付降至25%。上海在本周審議通過了“十五五”規劃建議，明確將推動城市高質量、內涵式發展。河南省發布新規建設生育友好型社會，多子女家庭購買二套房可視為首套房。

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周度中央：住建部落實經濟工作會議房地產相關要求，央行表示將持續防范化解重點領域風險

1.住建部：著力穩定房地產市場，加快構建房地產發展新模式

全國住房城鄉建設工作會議于周內召開，在來年房地產相關工作的安排上，明確重點是：因城施策控增量、去庫存、優供給，結合城市更新、城中村改造盤活利用存量用地，推動收購存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。具體涉及保障房供應、“好房子”、白名單、地方自主調控、做實房地產開發項目公司制、推行主辦銀行制、推行現房銷售制、規范預售資金監管、深化公積金制度改革等方面。

會議指出，“十五五”時期推動房地產高質量發展，要準確把握房地產市場供求關系的重大變化，看到我國新型城鎮化仍在持續推進，城市存量優化調整也有廣闊空間，人民群眾對“好房子”形成新期待，房地產仍有較大發展潛力。要充分認識二手房交易占比上升是今后一個時期的趨勢，把新房市場和二手房市場作為一個整體來看待。

對比“十五五”規劃建議和中央經濟經濟工作會議的相關內容來看，2025年末的住建部會議對相關內容進行了進一步深化落實，并將“加快構建房地產發展新模式”明確分解為“做實房地產開發項目公司制、推行主辦銀行制、推行現房銷售制、規范預售資金監管”等多個方面。構建行業新模式，既是促進行業加快降風險進程的有效舉措，也是滿足新時代行業發展的必經之路。預計來年將有更多城市跟進推行現房銷售，項目的開發和預售資金也將得到更為全面的管理。

對于未來五年行業的發展趨勢，住建部明確，二手房也將是未來居民改善住房條件的重要渠道。整體來看房地產仍有較大的發展潛力，既要把新房子建成“好房子”，也把老房子逐步改造成“好房子”，帶動產業鏈升級，以高品質供給滿足人民群眾多樣化住房需求。

2.人民銀行：金融系統將加大逆周期和跨周期調節力度，持續防范化解重點領域風險

中國人民銀行發布的《中國金融穩定報告（2025）》。下一步，金融系統將實施更加積極有為的宏觀政策，加大逆周期和跨周期調節力度，持續防范化解重點領域風險。把促進經濟穩定增長、物價合理回升作為貨幣政策的重要考量，保持流動性充裕，促進社會綜合融資成本低位運行。防范化解重點領域金融風險，堅定推進金融支持融資平臺債務風險化解工作，積極穩妥處置中小金融機構風險，做好房地產金融宏觀審慎管理，牢牢守住不發生系統性金融風險的底線。

該政策釋放了融資端適度寬松的明確信號。通過加大跨周期調節、保持流動性充裕，社會綜合融資成本有望維持低位穩定，為房地產市場注入信心，助力房價進一步企穩。同時，融資平臺債務風險化解的推進，減輕了地方財政對土地市場的依賴，避免土地供應過度承壓。這一安排既防范了重點領域風險，又能促進土地市場供求關系趨于平衡，為行業平穩調整提供了有力支撐。

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周度地方：14省市發布穩市場新政，北京進一步放開購房限購政策

地方層面，近一周14省市發布穩市場政策，北京在周內進一步放開了住房限購政策，上海在本周審議通過了“十五五”規劃建議，明確將推動城市高質量、內涵式發展。河南省發布新規建設生育友好型社會，多子女家庭購買二套房可視為首套房。值得關注的重點政策如下：

1.北京：進一步放開購房限制性政策

12月24日，北京發布《關于進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》，推出多項樓市優化措施。限購方面，非京籍家庭購買五環內、外商品住房的社保或個稅繳納年限分別調減為2年、1年，二孩及以上多子女家庭可在五環內多購1套住房；信貸方面，商業貸款不再區分首套二套定價，二套住房公積金貸款最低首付比例降至25%；供給端則將招拍掛拿地項目立項方式由市區分級核準調整為區級備案，全方位優化住房市場環境。

此次政策是北京積極響應中央“穩定房地產市場”“清理不合理限制性措施”要求的具體體現。作為一線城市，其政策調整的風向引導意義遠大于實際短期效應，為全國樓市調控提供了重要示范。預計后續將有更多城市跟進優化，通過因城施策激活市場需求、優化供給結構。這一系列調整將加速行業供求關系趨于平衡，有效提振市場主體信心，為房地產市場平穩健康發展注入持久動力。

2.上海：審議通過十五五規劃建議，將推動城市高質量、內涵式發展

12月22日，上海第十二屆八次全會審議通過十五五規劃建議，明確推動城市高質量、內涵式發展。規劃聚焦空間格局優化與區域協同，提出高質量開展城市更新行動，加快城中村改造和舊住房成套改造，分類推進低效商辦樓宇及設施更新。同時，將強化長三角科技創新與產業協同，疏解中心城區功能、提升新城節點作用，優化市域南北向空間布局，構建現代化基礎設施體系，全面夯實城市可持續發展基礎。

對于上海這類一線城市，城市更新已成為穩定房地產市場的核心抓手。其價值不僅在于通過舊改改善民生，更能盤活存量空間，為城市供應優質住宅用地，破解新增用地緊張難題。當前一線城市部分舊城區二手房交易價值已低于相鄰宅地樓板價，這為城市更新預留了合理盈利空間，吸引市場主體參與。作為超大城市發展標桿，上海的規劃導向將為同類城市提供借鑒，推動更多城市以城市更新優化供求結構，既助力房地產市場平穩運行，也為城市高質量發展注入持久動力。

3.河南省：多子女家庭購買二套房可視為首套房

河南省人民政府辦公廳發布《河南省加快完善生育支持政策體系推動建設生育友好型社會若干政策措施》，推出多項住房支持舉措。其中，多子女家庭已有1套住房再購房可認定為首套，公積金貸款額度上限提高20%；面向無房青年創新特色住房金融產品，多渠道增加保障性住房用地供給，推進收購存量商品房用作保障房；符合條件的未成年子女家庭納入城鎮住房保障范圍，戶型分配將根據子女數量給予照顧，全方位適配生育家庭住房需求。

當前多地正密集加碼多子女家庭購房支持，河南此次政策是其中的典型體現。其核心價值在于實現生育支持與住房保障的精準聯動，既通過降低購房成本、優化保障供給，改善多孩家庭居住條件，減輕生育養育壓力，也能帶動育兒、教育等相關產業穩定發展。對房地產市場而言，這類政策精準激活中長期改善性需求，有助于緩解供需矛盾、穩定市場預期。隨著更多地方跟進優化，將形成政策合力，為生育友好型社會建設和房地產市場平穩發展雙向賦能。

4.德州、普洱：開展公積金代際互助業務

本周，德州、普洱兩地同步推出公積金代際互助相關業務。德州發布通知，2026年1月4日起施行住房公積金互助沖還貸款業務，借款人正常還款6個月后，其父母或子女可申請用本人公積金賬戶余額沖抵貸款本息，申請人需滿足本地正常繳存等條件。普洱同步優化公積金提取政策，當日起可提取繳存人及配偶、雙方父母和子女的公積金支付購房首付，按年提取商貸本息業務支持線上辦理，2026年1月26日起還將新增按月委托提取商貸服務，全方位減輕購房負擔。

德州、普洱的公積金代際互助政策，精準喚醒了大量沉睡的公積金賬戶，顯著提升資金使用效率。從2025年年中披露的全國數據來看，全國公積金存款余額10.93萬億，貸款余額8.07萬億，74%的個貸率距90%警戒線有較大空間，為這類政策優化提供了充足資金支撐。兩地政策通過打破家庭內部公積金使用壁壘，既減輕了購房者首付和月供壓力，又盤活了存量資金，契合住房支持需求。預計后續將有更多城市跟進，以公積金政策創新激活住房消費潛力，助力市場平穩運行。

政策趨勢：

從周度政策發布頻次觀察，本周地方層面穩市場政策發布頻次明顯回落。從政策類型來看，公積金政策優化占比相對較高。地方積極響應中央“十五五”規劃建議，持續強化房地產市場的民生屬性，推進公積金政策優化落實，并進一步放開購房限制性政策。

從近一周主要穩市場政策的發布頻次變動來看，公積金、城市更新、供給側管理發布頻次位列前三。隨著各地省級行政部門“十五五”規劃建議已經基本發布完畢，公積金再度成為了發布頻次最高的地方穩地產政策，從近期各地發布的優化公積金新政來看，在代際互助、利率水平、貸款額度等方面仍有較大的調整空間，疊加公積金資金池的充裕支撐，后續仍有進一步細化完善的潛力。而城市更新作為行業高質量發展的重要抓手，也是當前地方穩市場新政的主要發力點之一。

統計近1個月穩市場發布頻次，保障安居、好房子、城市更新、企業防風險依舊分列前四，主要是由于近期“十五五”發展規劃中，提及相關方面次數相對較多。基于房地產的基礎民生屬性，在以穩市場作為第一要務的發展階段中，保障安居和“好房子”更是地方保障新增供應確定性的直接抓手。典型如12月28日開盤的深圳中信城開信悅灣，作為典型的豪宅“好房子”，備案均價超過24萬元/平方米，開盤2小時即實現了超100億元的成交，刷新全年最快突破百億元成交的紀錄。公積金政策排在第四，因其在提取方式、額度、用途、利率、還款、提取標準等多方面的調整空間，各地仍具有較大的政策優化空間。

（來源：克而瑞地產研究）