虞曉芬：抓好因城施策，抓實“好房子”建設

浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬

以“穩定”托底，“防風險”守線，“新模式”引路，推動行業從高速增長邁向高質量發展新階段。

溫紅妹 中房報記者 苗野 兩會報道

“今年的報告對房地產的部署務實、全面，既堅守不發生系統性風險的底線思維，又突出民生導向與轉型邏輯，標志著行業發展進入‘穩市場、化風險、建模式、提品質’協同推進的新階段。”3月5日，國務院總理李強作政府工作報告，浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬在全程聆聽后表示。

她強調，面對當前市場分化、供需結構調整等情況，報告部署以因城施策為抓手、以存量盤活為突破、以 “好房子” 建設為目標，兼顧短期穩預期與長期建機制，為市場企穩復蘇、行業轉型升級提供了清晰指引與制度保障。

中國房地產報：2026年政府工作報告將房地產相關工作納入重點領域風險防范化解框架，同時明確“著力穩定房地產市場”核心方向，您如何看待這一定調的深層意義？

虞曉芬：2026年政府工作報告將房地產納入“重點領域風險防范化解”框架并強調“著力穩定房地產市場”，這一定調體現了當前階段對房地產行業的定位從“經濟增長引擎”轉向“防風險、保民生、促轉型”方面，以“不發生系統性風險”為底線，同時通過城市更新、保障性住房等新模式構建行業新平衡點，推動行業徹底告別“高杠桿、高周轉”的舊發展模式。后續政策將更注重保障和市場兩大體系完善、“好房子”建設、存量資產盤活、土地供給結構優化，從而引導房地產從“金融屬性”向“居住與服務屬性”回歸。

此外，穩定房地產市場能有效緩沖經濟下行壓力，為“十五五”開局筑牢宏觀經濟與民生保障根基，以“穩定”托底，“防風險”守線，“新模式”引路，推動行業從高速增長邁向高質量發展新階段。

中國房地產報：在因城施策方面，您認為各地應如何結合自身樓市供需、庫存現狀落實這一要求？

虞曉芬：我認為各地在“因城施策”方面應從以下三方面落實：

一是控增量的主要措施：科學規劃土地供應，在庫存壓力較大城市，合理控制土地出讓節奏和規模；提升供地質量，優先布局TOD綜合項目、改善型社區等重點區域，滿足市場對優質土地的需求；商業地產過剩、庫存高的城市，要嚴控非居住屬性項目的新增出讓，符合條件的商業地塊進行“商改住”。

二是去庫存的主要措施：收購存量商品房轉做保障性住房、人才房；推廣房票安置、以舊換新，有力有序消化存量房產；優化購房補貼、契稅減免、利率優惠等促住房消費政策，激活返鄉置業、教育置業、創業置業和改善性置業需求。

三是優供給的主要措施：構建“人房地錢”要素聯動機制，以需定建、以需定購；優化保障性住房供給結構，滿足城鎮工薪群體和各類困難家庭基本住房需求；大力推進安全、舒適、綠色、智慧“好房子”建設，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動；培育市場化專業化住房租賃運營機構，擴大高品質租賃住房供給。

中國房地產報：結合去年各地收儲探索情況，您認為存量房盤活的難點與破局思路是什么？

虞曉芬：從去年多地探索來看，存量房盤活主要卡點：一是資產適配性，存量房源的位置、戶型、面積、建成年代與保障性住房需求往往不匹配；二是盤活環節的稅費較高、投入較大，面臨資金壓力；三是收儲價格難以達成一致；四是運營復雜性，涉及房屋改造、長期維護、社區治理與資金平衡，對地方政府的項目管理與社會資本協同能力提出高要求。

我認為，破局思路應注重系統性設計：

一是創新融資機制：在政府財政專項資金支持的基礎上，積極引入社會資本，通過發行保障性住房專項貸款、引導保險資金等長期資本參與存量房收購等方式，構建多元化的融資體系，緩解地方資金壓力。二是建立彈性收購與轉化標準：在價格評估、區位選擇、戶型改造方面給出彈性指引，優先收購集中成片、易于改造、交通便利的項目。

三是推行“統購+專業化運營”模式：由政府平臺統一收購后，通過公開招標委托市場化機構進行改造、運營與社區服務，建立可持續的“微利可持續”商業模式。

四是完善配套稅收政策，強化政策激勵：針對存量房收購、改造、運營全鏈條出臺專項稅收減免政策，對參與存量房收購的房企、社會機構免征或減征相關契稅、增值稅，對用于保障房的存量房在物業管理、房產稅等方面給予優惠，降低市場主體的參與成本

中國房地產報：“好房子”建設已連續兩年寫入政府工作報告。今年在提出有序推動“好房子”建設的同時，還提出實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動，您如何解讀這種表述上的深化與拓展？

虞曉芬：這一表述的變化，意味著房地產行業發展從規模擴張轉向高質量發展與居住品質的系統性提升，核心是構建住房“全生命周期”品質閉環，讓行業發展真正回歸“以人民為中心”的居住體驗。

一是內涵從物理空間擴展到居住體驗。早期“好房子”更側重設計、綠色、智慧等建筑本體屬性，今年將“物業服務”明確提升至與房屋品質并列的行動，意味著政策將“好房子”定義為“好硬件”與“好服務”的有機整體，真正回應了居民對社區環境、物業管理、鄰里關系等軟性服務的核心關切，指向了完整的“美好居住體驗”。

二是對象從新建住房覆蓋到存量住房。“房屋品質提升工程”包含對大量存量老舊住房的改造升級，如適老化改造、節能改造、設施更新等。這使“好房子”政策更具普惠性，推動了行業從“增量開發”向“存量提質”的全面轉型。

三是路徑從方向倡議具體化為可操作行動。地方政府以房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動為兩大抓手，后續將在建筑標準、認證體系、物業服務評價與監管等方面出臺細化措施，推動形成從設計建造、驗收到長期運維的全鏈條品質閉環管理。