2026全國兩會，關于住房租賃有這些重點

文 | 邁點

2026年全國兩會的民生議題中，住房問題依舊是萬眾矚目的焦點，而作為住房體系重要組成部分的住房租賃市場，更是迎來了頂層設計的明確定調和發展路徑的清晰規劃。

過去幾年，我國保障性租賃住房籌建步伐加快，長租公寓行業逐步走向規范，租房已然成為城市新市民、青年人實現“住有所居”的重要選擇。

站在行業發展的新階段，住房租賃市場該如何提質升級、精準保障不同群體的租住需求?2026年全國兩會從政府工作報告的頂層部署，到代表委員的精準建言，為住房租賃行業的發展劃定了重點、指明了方向。

政府工作報告定調，住房租賃迎兩大核心轉型

今年政府工作報告中，與房地產相關的共計185個字，覆蓋存量盤活、品質提升、制度政策等。

圖注：《政府工作報告》住房相關提法對比。圖源：政府網，邁點研究院綜合整理

其中，與住房租賃行業直接相關的內容雖然著墨不多，但重點明確。

其一，保障性住房供給思路調整。報告提到，“鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等”“優化保障性住房供給”，這兩句話結合來看，說明保障性住房在供給模式上迎來從“以建為主” 到“以需定供、以購代建”的關鍵轉型。

一方面，“收存轉?！背蔀槲磥肀Ｕ戏抗┙o的重要途徑;另一方面，保障房供給結構進一步優化，不再是單純追求數量的增長，而是以需定建、以需定購，讓保障房供給更貼合市場實際需求，實現保障的精準化。

從實際情況來看，以上海、北京為代表的城市已率先試點，由國企收購二手住房轉為保障性租賃住房，既打通了二手房置換鏈條，又精準對接新市民、青年人的租賃需求，成為全國可復制的樣板。

其二，構建多層次保障性住房體系。報告首次提及“加強初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”。這是住房保障政策的重要突破，意味著保障范圍不再局限于低收入群體，而是向有真實剛需的普通群體延伸，讓更多人享受到政策紅利，反映出住房保障從“兜底”逐漸轉向“普惠”。

以初婚初育群體為例，這一群體往往對應著真實的剛需住房需求，預計各地今年將圍繞這一群體積極研究并落實相應的支持舉措。而比起買房，租房或許是更多人的選擇，尤其是在外務工的初婚初育群體。后續，租房市場針對這一群體的產品或者優惠政策或將增多。

代表委員精準建言，多維度破解行業發展痛點

在政府工作報告錨定的發展方向之下，出席兩會的代表委員們結合行業實際和民生需求，從存量盤活、重點人群保障、制度完善等多個維度建言獻策，為住房租賃行業的發展提供了具體可行的實施路徑，讓政策落地更有抓手。

存量盤活：創新模式破解供需錯配難題

盤活存量資源是住房租賃市場擴容提質的關鍵，代表委員們的建議聚焦于讓存量資產“活起來”、保障房供給“多起來”。

全國政協委員劉永好提出，要統籌金融、稅收、住建等部門協同發力，優化“商改住”相關政策，支持盤活存量商辦資產，同時適度放寬公寓在入學、落戶等方面的限制，讓存量租賃房源的居住屬性更凸顯。

全國政協委員翟美卿則給出了更具體的存量商品房盤活方案，建議由央行、財政部牽頭擴大專項資金規模，引導城投平臺、國企收購120㎡以下的優質存量商品房，建立合理定價機制并將收儲虧損納入財政考量，房源優先轉為保障性住房。這一建議與政府工作報告“收存轉?！钡乃悸犯叨绕鹾?，既能化解商品房庫存積壓問題，又能快速增加保障房供給，實現房地產市場和住房保障體系的雙向賦能。

重點人群：分層分類解決租住需求

住房租賃的核心是保障人，代表委員們針對青年、老年人、城市建設者等不同群體的租住痛點，提出了分層分類的解決方案。

全國政協委員陳霞提出了“一張床、一間屋、一套房”的精準保障思路：針對城市運行保障人員，推動閑置非居住空間改建為宿舍型租賃住房，解決基本居住需求；針對青年人，在青年聚集區打造小微戶型青年公寓，完善遠郊保租房的交通、商業配套，解決職住平衡問題;針對老年人，在保障性租賃住房配租中予以優先，適當放寬收入和財產標準。

全國人大代表方燕則聚焦老年人租房權益的法治化保障，建議將老年人租房權益納入《老年人權益保障法》和《房屋租賃條例》修訂，明確禁止年齡、健康方面的租房歧視，推出適老化租賃合同示范文本;同時增加適老化房源供給、建設老年人租房信息化平臺、暢通維權通道，讓老年人“租得到、住得安”。

體系補短板：覆蓋靈活就業群體與城市建設者

住房保障的覆蓋面還在不斷延伸，代表委員們將目光投向了以往的薄弱群體。

全國政協委員王玨建議，專項支持“新時代城市建設者管理者之家”建設，加大對城市運行保障人員的保障性租賃住房供給；同時研究靈活就業人員自愿繳存住房公積金的支持政策，讓靈活就業群體也能享受公積金租房、購房的政策紅利，填補了靈活就業群體住房保障的空白。

政策組合拳下，住房租賃行業迎來發展新趨勢

從政府工作報告的頂層定調，到代表委員的精準建言，一系列政策信號形成合力，不僅為住房租賃行業劃定了發展重點，更勾勒出行業未來的發展趨勢。租購并舉的住房制度正在加速完善，住房租賃市場將從“規模擴張” 向“質量提升、精準保障”轉型，迎來規范化、高質量發展的新階段。

第一，保障性租賃住房成為行業核心支撐，存量盤活成主要抓手。未來保障性租賃住房的供給將不再依賴單一的新建模式，“收存轉?！薄吧谈淖　薄胺蔷幼】臻g改造”等存量盤活方式將成為主流，國企將成為存量資產收購和保障房運營的主力軍，而地方政府將在定價、資金、審批等方面給予更多支持，讓保障房供給更高效、更精準。同時，保障性租賃住房的覆蓋范圍將持續擴大，從新市民、青年人延伸至初婚初育家庭、老年人、城市建設者等群體，形成多層次的保障體系。

第二，市場供給走向精細化、多元化，適配不同群體需求。住房租賃市場將告別 “一刀切” 的產品設計，轉向針對不同群體的精準定制：針對青年人的小微戶型、青年公寓將不斷增多，注重職住平衡和配套完善;針對初婚初育家庭的租賃房源將強化母嬰配套、戶型適配;針對老年人的房源將推進適老化改造，配備安全設施;針對城市運行保障人員的宿舍型租賃住房將實現集約化、低成本供給。產品的精細化將成為住房租賃企業的核心競爭力。

第三，行業主體分工更清晰，市場化、專業化運營成主流。未來住房租賃市場或將形成“國企主導保障房建設與存量收購、專業機構負責運營管理、個人房源向機構化轉化”的格局。

住房租賃市場的發展，不僅關系到億萬新市民、青年人的安居夢，更關系到房地產市場的平穩健康發展和民生福祉的持續提升。

隨著兩會政策的逐步落地，各地將結合實際出臺更多細化舉措，住房租賃行業將迎來更規范、更優質的發展階段，新市民、青年人、城市建設者等群體的居住難題，也將迎來系統性的解決方案。

而對于行業而言，唯有緊跟政策方向、聚焦民生需求，才能在行業轉型中抓住機遇，實現社會效益和經濟效益的雙贏。