阿里京東等大佬們在香港瘋狂囤地。

一個非常可怕的信號：大佬們（京東阿里）在瘋狂囤地。

12月23日，香港地政總署深夜掛出成交記錄：阿里旗下Alibaba.com Investment控股以72.3億港元拿下金鐘海濱商地，樓面價折合每尺約2.1萬港幣；同一批掛牌里，京東旗下JD Property也擲35億港元掃入灣仔商辦地塊，比市場估值上限高出18%。央視財經次日直播連線，主播把兩塊地皮疊在維港地圖上，彈幕瞬間刷屏——“互聯網巨頭回港補血”。

賬面背后，兩家公司把“囤地”寫成明牌。阿里內部人士向《21世紀經濟報道》透露，新地塊將建“東南亞樞紐總部”，底層做數據中心，上層做跨境直播基地，預計2028年投入運行，租金收入目標每年15億港元，等于把輕資產的天貓總部模式反向重做一遍。京東方面更直接，招股書更新文件里寫，35億地塊未來三年先蓋30層甲級寫字樓，再把全國1.2萬名海外采銷團隊搬進去，省下的每年3億港元租金直接折進利潤表——算盤噼啪響，燒流量時代看不到的“磚頭現金流”如今成了香餑餑。

為什么突然愛磚頭？數據擺在這兒：2024年阿里非GAAP凈利潤同比下降9%，京東降13%，兩家現金流卻分別增加287億和210億元，賬上趴著千億級現金，銀行理財年化只有2.5%，核心城市核心地塊租售比普遍3.5%起步，還能加杠桿抵稅——“現金王”變“包租公”是保本也是增值。更關鍵的是政策風向：國家發改委12月發文鼓勵平臺企業“參與國際基礎設施”，話沒說透，但把REITs門檻降到30%自持比例，等于告訴大佬“買了樓可以打包上市”， liquidity（流動性）瞬間拉滿。用香港投行人士的話說，“現在拿維港海景樓，相當于十年前拿北京二環四合院”。

接下來還能不能更瘋？香港差餉物業估價署數據顯示，2024年核心商辦空置率已從9.1%降到6.4%，租金見底回升3.2%，資金面緊俏下，阿里京東帶頭“掃貨”等于給市場打了一針強心劑。市場傳聞，字節、快手已在港島南看地，美團研究把騎手培訓總部遷往九龍東，若四家齊聚，預計新增商辦需求60萬平方米，相當于消化未來三年香港整體新供應的40%。但風險也同步放大：美聯儲2025年降息節奏若放緩，港幣Hibor維持5%以上，高杠桿“包租公”利息支出將吃掉租金毛利，磚頭照樣會咬人。

對普通人而言，大佬買樓不是喊你跟風炒房，而是提醒：當最會燒錢的企業都開始囤核心資產，意味著他們預判未來五年現金比流量更貴。你可以不買房，但別把全部積蓄扔進年化1.8%的活期；至少把年終獎拆成短債+指數+現金三份，別讓通脹把錢包蛀空。至于想接盤的，盯緊利率和租約，別用過去十年“房價只漲不跌”的老地圖，在新利率海域里航行，磚頭也會翻船。

你怎么看巨頭集體“搬磚”？評論區聊聊，你是繼續炒股、買金，還是跟著大佬腳步上車REITs？

官媒來源：

央視財經2024-12-24《阿里京東香港拿地透視》

《21世紀經濟報道》2024-12-25《互聯網巨頭為何愛上核心商辦》