物業費降了！樓市又一變局

2025年最后一天，先別顧著跨年，看看你手機里那筆每月必扣的物業費，它正悄悄跳水：武漢高端盤從3.8元/㎡降到3.16元，上海濱江豪宅從13.6元/㎡砍到10.5元，最離譜的是廣西柳州直接出現“0元物業費”，物業靠團購酸菜魚和上門洗貓把錢掙回來。降價潮席卷全國超20城，平均跌幅20%—35%，部分小區直接腰斬。這哪是打折，分明是物業公司的“生存游戲”。

物業公司撤場

物業費降價潮的背后，不少物業企業撐不住了，開始陸續宣布“撤場”。

中海物業今年就徹底退出了鄂州雙創之星小區，不再提供服務。

背后的原因很扎心，這個小區從2023年3月起，因為入住率太低，業主們累計欠繳了 59.59萬元物業費，項目一直虧著錢，公司實在沒資金再墊錢運營了。

這可不是個別小區的“小打小鬧”，全國范圍內的物業費，都在明顯降價。

中指研究院發布的《2025年中國物業服務價格指數研究報告》顯示，2025年12月，北京、上海、杭州、蘇州等二十個重點城市的物業服務均價，是2.72元/平方米/月。對比去年同期，下跌了0.23%；對比上個月，也下跌了0.09%。

物業費跳海的原因

一是房子太多，物業搶飯碗。全國住宅待售面積同比增22.5%，新房賣不動，存量小區就成了香餑餑。誰貴誰出局，新盤越來越少，物業公司卻還在扎堆。以前是物業說了算，業主沒什么話語權。現在競爭太激烈，物業公司想要留住業主，只能一邊降價，一邊把服務做得更到位。

二是政策幫業主“砍價”。江蘇、青島、蘭州新區規定空置房物業費直接打5—7折，房子空著也要交錢，但只交一半，物業收入瞬間塌方。重慶、青島、武漢等城市，陸續出臺了物業費指導價政策，尤其是針對業主大會成立前的“前期物業費”，明確劃定收費上限，從源頭規范了不合理收費。比如重慶從2024年6月起，就實行了前期物業費政府指導價；武漢新洲區也對住宅前期物業費實行指導價管理。這些政策，從制度上牢牢管住了物業費“亂漲價”的口子。

三是業主學會維權。重慶、武漢幾十個小區超20%業主聯名，不換物業就降物業費，一投票就砍40%，開發商背景再硬也頂不住民意。

降價之后，物業靠什么活著？答案是把“收租”改成“收服務費”。基礎保潔、保安按政府指導價鎖死，想多賺錢？行，代收快遞、家政、社區團購、寵物托管、老人陪診統統單點計費。柳州那家“0元物業”就靠社區電商月流水破百萬，毛利比收物業費高多了。科技也上場刷臉：機器人掃地、AI門禁、無人清掃車，一臺機器頂替仨保安，成本直線下降，80%頭部公司已經把數字化寫進KPI。

未來格局就三句話：

1. 物業費越來越像“機票裸票價”，基礎服務降到底板，增值服務隨便加購；
2. 不會玩社群、不會做電商、不會搞數字化運營的物業，將被低價反噬，最終退出小區；
3. 行業從“靠房價躺賺”進入“靠服務內卷”，好服務才能換來業主自愿掏錢，劣質公司被淘汰只是時間問題。

總之，物業躺著掙錢的年代已經過去，未來可能會有更多的新套路。