北京買房：理清思路，購房建議1758

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

想咨詢一下清河上第moma這個小區的房子，這個小區說是恒溫恒濕的，這個不太了解，您了解實際效果咋樣嗎？冬天會不會涼？恒溫恒濕這套設備到現在也十多年了，不知道現在有沒有啥問題，要修的話會不會很麻煩？

我個人感覺這個很依靠物業，都說這個物業很好，后面會不會這個物業不干了，或者黃了，房子沒人維護沒法住了？

A：

1、上第moma，實際效果得問業主啊，鞋是否舒服只有腳知道。或者想知道梨的味道就嘗嘗，讓中介給找個短租的房子試試，半年時間就都能體驗到了。

2、不過我住過萬國城moma，一年四季的效果還是不錯的，肯定達標。但因為都是中控的，住戶不能自己調節，冬天的時候我嫌熱。上第moma既然是同一個開發商和物業，那應該效果都差不多。

3、萬國城都20多年了，北京這種中控的小區也不少呢，時間長了都多多少少有些問題。但既然moma的物業費+能源費都不便宜，所以都維護的還行，正常運轉吧。

小修無所謂，大修的話肯定麻煩唄，尤其是基金用光了的時候，怎么分攤費用就是麻煩事兒。可以參考望京的澳洲康都，中央空調的問題好幾年了還在扯皮呢。

4、哪家物業其實無所謂，只要業主們能足額繳納物業費，那誰都能服務的很好。只要錢到位，啥服務咱都會。

5、不過多說一句，這種科技住宅的價格走勢都不太強，說明很多想買房的都和您有同樣的顧慮，所以影響了需求+價格。科技類的都是越復雜越需要維護，時間越長費用越高。參考美國吧，科技住宅發展的更早，HoA費用（物業費）高的都維護的不錯，HoA不給力的就都不怎么樣了。

僅供參考。

二

Q:

看了您關于回遷房粉絲回復，前段時間網上各路自媒體傳播百萬佳苑，近期又有光源里，寶華里，融悅家園等回遷房。跟您請教一下，關于購房模式，像百萬佳苑有對外銷售的比市價也微低一些。

還有一種模式，說是中介包裝購房人資格，要求是北京戶口，名下無保障房，給購房人找那些選擇貨幣安置的人拆遷戶，把他的房子過戶，給他們資金補償，過得拆遷資格，再去和開發商簽協議，購房。價格也是市價五六折。這種是不是也是騙局，感覺價格不真實。現在各類自媒體都在傳播，難道沒人治理他們？

A：

1、我不知道是不是騙局，只能說天上不會掉餡兒餅，信不信的自己判斷。

2、各路自媒體傳播，我怎么刷不到啊？他們是嫌我窮呢，還是覺得我不夠蠢？現在是大數據時代，所有信息都是根據算法推薦的。

有個好消息，阿Q先生的理想已經實現了：我想什么就有什么，我喜歡誰就是誰。還有個分不清好壞的消息：Q爺的子孫有的是，殺頭都割不完的辮子。

3、安置房或回遷房對外銷售是有可能的，價格也有可能“看上去”微低，但真正低不低的沒譜兒。

反正在我看來，如果某種受追捧的商品，價格真的低于市場價，那一般來說就輪不到普通人了。發財的機會沒人會大肆宣傳還拉人入伙的，所有看上去高收益的機會，背后都有高風險，或者是高門檻、高難度，至少也是高投入。

4、我不懂這些所謂模式，一切皆有可能吧，可以試試，計算好輸贏的概率就行，這也算風險投資。

對了，風險投資的本質被范廚師在《非誠勿擾》里已經闡述的很清楚了：沒有風險不投資，風險越大越得沖，您看這項目，風險太tm大了，非常值得嘗試，富貴險中求。

5、沒人治理他們？這種局都玩兒了20多年了，合同肯定是合法的，千錘百煉的早就有無數的韭菜驗證過了，沒暴雷之前憑什么治理啊？

而且誰說沒人管啊，每年這種案子都不少，案值上億的有的是。但這種事兒跟資金盤比起來不算什么，人家未必管的過來，等暴雷了再說吧。

都是成年人，還是自己為自己的選擇負責吧，別把責任推卸到別人頭上，人家沒義務也攔不住。賠錢說沒人管了，賺錢的時候分人家了嗎？

僅供參考。

三

Q:

之前住天通苑的兩居，去年裝修就跟我們在朝陽的房子一起住了，現在住習慣了，感覺天通苑的有些沒必要，也沒再買家具就這么空了一年了。有想法賣掉但沒想好這會時機是否合適？網上的觀點截然對立，唱衰的是主流，想聽聽您的。

A：

1、這還挺不好回答的。如果是沒裝修，那我肯定建議是如果不缺錢就租出去，按天通苑房子的價值計算，收到的房租至少不比存銀行的利息低。

但既然是剛裝修好的，兩居室按每平1500計算都至少十多萬，這要出租就吃虧了。天通苑畢竟是剛需板塊，就算精裝也租不出太高的價格，而有個三年下來這裝修也就毀的不值錢了。所以出租不劃算，還不如趁著這時候賣個高點兒的價格呢。

2、我不認為北京樓市大盤還有什么下跌空間，天通苑的價格走勢也基本跟隨大盤。所以我要建議就是如果確定不住了，那就掛牌，但別著急，明年開春后看看是否出現小陽春，大多數年份都至少是成交量上漲的。

而且掛牌時可以掛低價，但看房時就得聊聊這裝修的價值了。也就是別因為著急賣虧了。這對標一下同小區同等戶型的成交價吧，然后加上裝修的價值。

3、網上的觀點其實無所謂，對立了至少30多年了，會永遠對立的。尤其是北京的房子，甭管漲跌都是大部分人買不起，話題會永遠存在的，看個樂兒就得了。

很多東西其實都差不多，清北985的學位，體制內和高工資的工作，白富美和高富帥，資源有限就永遠有人想要，那得不到的還不讓人發發牢騷？發泄一下挺好的，總比憋出毛病來強。

僅供參考。

四

Q:

手里一套芍藥居的人朝學區房，孩子已經上學，能賣了嗎？還掉貸款后能有400來萬，想買在朝陽公園周邊，都是老公寓，您有什么建議嗎？我看不少人說保值不好，但居住應該沒問題吧？****在抖音上推薦這套房，您看可以入手嗎？至少要住到孩子上初中。

A：

1、您要是自住為主就能入手啊。房子本來就是用來住的，如果預算是400來萬，那這套公寓的租金回報率估計2%左右呢，甚至更高。這意味著居住的性價比高，那就買來自住唄。

2、不過提醒一句，這套房是頂層，之所以價格明顯偏低卻還要在抖音上推薦，就是因為不好賣。所以這種房更適合長期自住，否則現在是什么情況，您出手時也是同樣情況。或許會更不好賣，因為房子更老了。

所以盡量考慮居住時間吧，常規建議是長期自住，這就無所謂是否好賣了。只住幾年的話則盡量選擇橫盤期出手，慢慢兒賣才不吃虧。著急的話到時候不光是不好賣，而且還有可能不好選呢。因為除非是繼續換一套頂層的，否則不太好找到同等性價比的。

3、其他的我說不出什么，具體戶型看自己的喜好吧。但說實話，這種戶型斜角太多盡量謹慎，不僅家具不好安放，除非是全屋定制，但利用率也未必多高，而且更加不好賣。

僅供參考。

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