個(gè)人購(gòu)房滿2年賣(mài)出免征增值稅！專(zhuān)家解讀：減輕房東負(fù)擔(dān)，促其“賣(mài)舊換新”

12月30日晚，財(cái)政部、稅務(wù)總局兩部門(mén)發(fā)布“關(guān)于個(gè)人銷(xiāo)售住房增值稅政策的公告”。根據(jù)公告，個(gè)人（不含個(gè)體工商戶中的一般納稅人，下同）將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。 記者對(duì)比發(fā)現(xiàn)，此前，根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。這意味著，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，增值稅征收率從此前的5%下調(diào)到3%，降幅達(dá)40%。

資料圖 圖據(jù)IC photo

此次住房增值稅調(diào)整有何深意？12月30日，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴紅星新聞?dòng)浾?，新房和二手房市?chǎng)開(kāi)始分野、分化，導(dǎo)致“賣(mài)舊買(mǎi)新”循環(huán)受阻，這是市場(chǎng)疲軟的原因之一。新政策將緩解因?yàn)榻灰壮杀靖叨鴮?dǎo)致的賣(mài)房困難，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

為何調(diào)整稅費(fèi)政策？

專(zhuān)家：市場(chǎng)分化致“賣(mài)舊買(mǎi)新”受阻

李宇嘉表示，政策背景值得關(guān)注，包括近期二手房?jī)r(jià)格同比跌幅連續(xù)2個(gè)月擴(kuò)大，止跌回穩(wěn)的壓力有所增加；會(huì)議強(qiáng)調(diào)取消對(duì)住房消費(fèi)的不合理限制，降低交易成本；市場(chǎng)循環(huán)有所堵塞，突出表現(xiàn)在“賣(mài)舊買(mǎi)新”的置換型需求減少。二手房“剛需化、低總價(jià)”的特征明顯，新房“改善化、高總價(jià)”的特征明顯，新房和二手房市場(chǎng)開(kāi)始分野、分化。

“新房方面，高總價(jià)房子越來(lái)越多，但近期消化明顯下降了，這與改善置換受阻有關(guān)?！崩钣罴谓忉尩馈?/p>

為何調(diào)整稅費(fèi)政策？李宇嘉表示，首先，新房和二手房市場(chǎng)開(kāi)始分野分化，導(dǎo)致“賣(mài)舊買(mǎi)新”循環(huán)受阻。同時(shí)，為了取消不合理限制，降低交易成本，政策積極作為，降低稅費(fèi)成為可選的政策。

其次，降低持有2年以內(nèi)住房的交易稅費(fèi)，目的是降低交易摩擦，促進(jìn)掛牌銷(xiāo)售。一些急需賣(mài)房的人，如果交易成本高，潛在的買(mǎi)家少，可能導(dǎo)致業(yè)主不得不大幅度降價(jià)出售，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

再次，以往全額5%征收增值稅，導(dǎo)致交易成本極高，一套300萬(wàn)元的房子增值稅都要15萬(wàn)元，無(wú)論對(duì)于剛需買(mǎi)家，還是置換賣(mài)家，都是巨大的成本。

“前期自上而下的紓困政策，重點(diǎn)在降低首付、降低利率。而稅費(fèi)調(diào)整政策并不多，只有‘賣(mài)舊買(mǎi)新’免個(gè)稅，而增值稅只調(diào)整過(guò)一次。面對(duì)促進(jìn)合理消費(fèi)的市場(chǎng)訴求，促成了此次降稅?！崩钣罴芜@樣解釋。

政策將帶來(lái)哪些積極影響？

專(zhuān)家：降低房屋出售成本，促進(jìn)市場(chǎng)良性循環(huán)

“此次政策最顯著的變化是增值稅征收率的下調(diào)?！鄙虾Ｒ拙友芯吭焊痹洪L(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，過(guò)去，個(gè)人銷(xiāo)售住房增值稅征收率按5%計(jì)算，如今調(diào)整為按3%計(jì)算，這一調(diào)整降低了房屋出售環(huán)節(jié)的稅費(fèi)成本。

嚴(yán)躍進(jìn)又以實(shí)際案例作出說(shuō)明。他說(shuō)，假設(shè)房屋出售價(jià)格為100萬(wàn)元，但持有未滿兩年。在過(guò)去的政策下，按照5%的征收率計(jì)算，增值稅稅額相對(duì)較高，即5萬(wàn)元，給房東出售房屋帶來(lái)較大壓力。新政策實(shí)施后，按3%的征收率計(jì)算，稅費(fèi)成本明顯降低，即變?yōu)?萬(wàn)元，直接減少2萬(wàn)元，使得房屋出售的成本快速下降。

“征收率下調(diào)直接降低了房屋的出售成本，有助于提高房東出售房屋的積極性?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)，對(duì)于一些因稅費(fèi)成本較高而猶豫是否出售房屋的房東來(lái)說(shuō)，新政策可能成為推動(dòng)其做出決策的重要因素，同時(shí)也可以更好地滿足其改善型住房的需求。這種換購(gòu)行為不僅滿足個(gè)人對(duì)居住品質(zhì)提升的需求，也促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)從存量房向新房的流動(dòng)，推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的升級(jí)與發(fā)展。所以是支持改善型需求的重要支持政策，也有助于促進(jìn)新房尤其是大戶型新房項(xiàng)目的去庫(kù)存。當(dāng)然，這樣的稅費(fèi)成本減負(fù)也同樣對(duì)買(mǎi)家有好處。

“從宏觀和市場(chǎng)層面來(lái)看，通過(guò)降低二手房出售成本，能夠促進(jìn)二手房市場(chǎng)的活躍，也使得一二手房聯(lián)動(dòng)的效應(yīng)更加明顯。而二手房市場(chǎng)的活躍又會(huì)帶動(dòng)新房市場(chǎng)的發(fā)展，形成良性循環(huán)。政策本身有助于促進(jìn)市場(chǎng)循環(huán)機(jī)制的暢通和市場(chǎng)的向好發(fā)展?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)道。

紅星新聞?dòng)浾?王辰元

編輯 歐鵬

審核 官莉