個人購房滿2年賣出免征增值稅！專家解讀：減輕房東負擔，促其“賣舊換新”

12月30日晚，財政部、稅務總局兩部門發布“關于個人銷售住房增值稅政策的公告”。根據公告，個人（不含個體工商戶中的一般納稅人，下同）將購買不足2年的住房對外銷售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。 記者對比發現，此前，根據《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。這意味著，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，增值稅征收率從此前的5%下調到3%，降幅達40%。

資料圖 圖據IC photo

此次住房增值稅調整有何深意？12月30日，廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴紅星新聞記者，新房和二手房市場開始分野、分化，導致“賣舊買新”循環受阻，這是市場疲軟的原因之一。新政策將緩解因為交易成本高而導致的賣房困難，從而促進房地產市場健康發展。

為何調整稅費政策？

專家：市場分化致“賣舊買新”受阻

李宇嘉表示，政策背景值得關注，包括近期二手房價格同比跌幅連續2個月擴大，止跌回穩的壓力有所增加；會議強調取消對住房消費的不合理限制，降低交易成本；市場循環有所堵塞，突出表現在“賣舊買新”的置換型需求減少。二手房“剛需化、低總價”的特征明顯，新房“改善化、高總價”的特征明顯，新房和二手房市場開始分野、分化。

“新房方面，高總價房子越來越多，但近期消化明顯下降了，這與改善置換受阻有關。”李宇嘉解釋道。

為何調整稅費政策？李宇嘉表示，首先，新房和二手房市場開始分野分化，導致“賣舊買新”循環受阻。同時，為了取消不合理限制，降低交易成本，政策積極作為，降低稅費成為可選的政策。

其次，降低持有2年以內住房的交易稅費，目的是降低交易摩擦，促進掛牌銷售。一些急需賣房的人，如果交易成本高，潛在的買家少，可能導致業主不得不大幅度降價出售，不利于房地產市場的穩定。

再次，以往全額5%征收增值稅，導致交易成本極高，一套300萬元的房子增值稅都要15萬元，無論對于剛需買家，還是置換賣家，都是巨大的成本。

“前期自上而下的紓困政策，重點在降低首付、降低利率。而稅費調整政策并不多，只有‘賣舊買新’免個稅，而增值稅只調整過一次。面對促進合理消費的市場訴求，促成了此次降稅。”李宇嘉這樣解釋。

政策將帶來哪些積極影響？

專家：降低房屋出售成本，促進市場良性循環

“此次政策最顯著的變化是增值稅征收率的下調。”上海易居研究院副院長嚴躍進表示，過去，個人銷售住房增值稅征收率按5%計算，如今調整為按3%計算，這一調整降低了房屋出售環節的稅費成本。

嚴躍進又以實際案例作出說明。他說，假設房屋出售價格為100萬元，但持有未滿兩年。在過去的政策下，按照5%的征收率計算，增值稅稅額相對較高，即5萬元，給房東出售房屋帶來較大壓力。新政策實施后，按3%的征收率計算，稅費成本明顯降低，即變為3萬元，直接減少2萬元，使得房屋出售的成本快速下降。

“征收率下調直接降低了房屋的出售成本，有助于提高房東出售房屋的積極性。”嚴躍進說，對于一些因稅費成本較高而猶豫是否出售房屋的房東來說，新政策可能成為推動其做出決策的重要因素，同時也可以更好地滿足其改善型住房的需求。這種換購行為不僅滿足個人對居住品質提升的需求，也促進房地產市場從存量房向新房的流動，推動整個房地產市場的升級與發展。所以是支持改善型需求的重要支持政策，也有助于促進新房尤其是大戶型新房項目的去庫存。當然，這樣的稅費成本減負也同樣對買家有好處。

“從宏觀和市場層面來看，通過降低二手房出售成本，能夠促進二手房市場的活躍，也使得一二手房聯動的效應更加明顯。而二手房市場的活躍又會帶動新房市場的發展，形成良性循環。政策本身有助于促進市場循環機制的暢通和市場的向好發展。”嚴躍進說道。

紅星新聞記者 王辰元

編輯 歐鵬

審核 官莉