年末上海豪宅“神仙打架”，頭部房企排位要變？

來源：市場資訊

2025年最后一個(gè)月，上海高端市場供應(yīng)端“壓軸放量”。

截至12月30日的數(shù)據(jù)，上海新房的供應(yīng)里每10套里就有3套是單價(jià)10萬+的豪宅，供應(yīng)量比前一個(gè)月上漲了45%。

僅最后一周（12月24日-12月31日）有約20個(gè)項(xiàng)目扎堆開盤，其中8個(gè)項(xiàng)目備案均價(jià)超10萬元/平方米。

銷售端也出現(xiàn)了“現(xiàn)象級(jí)熱銷”，典型如“全國地王”安瀾首開銷售90.77億，中海·環(huán)宇玖章首開售罄。

高端供應(yīng)規(guī)模顯著提升的格局下，頭部央企間的“終極角逐”尤為激烈。

12月26日，市場迎來了兩場重量級(jí)開盤。

其中，備受矚目的“全國地王”安瀾上海首開實(shí)現(xiàn)銷售額約90.77億元，該項(xiàng)目均價(jià)17.88萬元/平方米，其中最高總價(jià)的一套約1.46億元。同日，澐啟濱江二期開盤熱銷，而一個(gè)月前（11月29日）首開曾實(shí)現(xiàn)“日光”，單價(jià)接近14萬元/平方米的122套房源當(dāng)日售罄，兩次開盤僅30天銷售66億。

緊接著12月27日，地處黃浦老西門的綠城黃浦ONE二期和位于普陀“真如翠谷”板塊的中海·環(huán)宇玖章同日開盤，其中中海·環(huán)宇玖章首開推出90套房源，均價(jià)11.8萬元/平方米，中海發(fā)布的海報(bào)稱首開售罄。這也是12月上海首個(gè)“日光”盤。

12月28日，楊浦東外灘的外灘道二期開盤推出119套房源，均價(jià)較首開每平方米漲500元至13.88萬元/平方米的情況下，開盤當(dāng)日去化109套。

從全年來看，高端市場仍是上海樓市的重要支撐。上海今年有34個(gè)項(xiàng)目累計(jì)65次開盤“日光”，其中單價(jià)10萬+/平方米以上豪宅項(xiàng)目就有22個(gè)，累計(jì)實(shí)現(xiàn)35次“日光”，翡雲(yún)悅府、陸家嘴前灘公館、嘉里金陵華庭、上海壹號(hào)院等多個(gè)項(xiàng)目更是實(shí)現(xiàn)屢開屢罄。

不過，高端市場內(nèi)部“冰火兩重天”的分化格局日益凸顯，并非所有的高端項(xiàng)目都能實(shí)現(xiàn)“熱銷”。12月以來開盤的單價(jià)10萬+項(xiàng)目，仍有接近六成項(xiàng)目開盤認(rèn)購率不足30%。

高端項(xiàng)目集中入市同時(shí)，進(jìn)一步加劇客戶分流，多數(shù)高端項(xiàng)目也面臨去化壓力。

說到底，高端項(xiàng)目集中推盤的重要原因是房企對(duì)年度業(yè)績的終極沖刺，尤其是排在前三的華潤置地、招商蛇口和保利發(fā)展。

盡管前11月三強(qiáng)格局穩(wěn)固，華潤、招商、保利提前鎖定前三席位，不過年終冠軍的最終歸屬仍存懸念，今年前11月權(quán)益銷售金額彼此之間僅有2億左右的差額。

具體來看，前11月華潤置地以287.29億元權(quán)益銷售金額暫居上海房企銷售首位，前10月還在第三位的華潤連升兩位，一舉趕超招商和保利發(fā)展。

招商蛇口以285.05億元緊隨其后，兩者相差僅2.24億。招商蛇口作為“安瀾上海”的聯(lián)合開發(fā)商之一，該項(xiàng)目也成為招商能否沖擊榜首的關(guān)鍵變量。

保利發(fā)展和招商蛇口權(quán)益銷售金額只有1.46億元的差距，“咬”得也很緊。能否趕超招商，保利的壓力也不小，12月25日保利推出了青浦虹橋和頌·西岸項(xiàng)目，但是認(rèn)購情況并不理想，而備案價(jià)13.5萬元/平方米的楊浦東外灘項(xiàng)目保利外灘曜，在12月24日首開認(rèn)籌，共推出64套小高層房源，從認(rèn)籌結(jié)束至12月31日開盤只有兩天，也算是趕上了“末班車”。

而權(quán)益銷售金額排在第5位的中海地產(chǎn)，則依靠兩大高端產(chǎn)品中海環(huán)宇玖章和安瀾上海沖刺全年業(yè)績。要知道，去年全年中海地產(chǎn)以645.19億元權(quán)益銷售金額未來上海房企TOP1，今年前11月只有168.38億元。

另外，前11月權(quán)益銷售金額排在19位的保利置業(yè)，也推出了譽(yù)靜安和譽(yù)濱江兩大高端產(chǎn)品，以期在排位上能更進(jìn)一步。

2025年仍將是上海豪宅成交大年。高端項(xiàng)目也成為上海樓市重要的支撐和頭部房企業(yè)績沖刺的主要陣地。不過面對(duì)高端市場競爭，未來房企在產(chǎn)品創(chuàng)新和營銷策略上無疑要付出更多的努力。

縱觀全國，北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都六大核心城市構(gòu)成了中國房地產(chǎn)市場的基本盤。而上海，被視為最健康、最具確定性的市場。其中總價(jià)3000萬以上的豪宅成交，上海一城便占據(jù)了全國成交總量的半壁江山。

目前，上海房企格局已基本穩(wěn)定，主要以深耕上海的國央企為主，不過今年房企之間的業(yè)績差距比較小，排名仍然有較大變數(shù)，而高端產(chǎn)品的去化情況將成為房企排位的關(guān)鍵變量。