天下苦渠道壟斷久矣

當(dāng)渠道從服務(wù)者蛻變?yōu)橹湔撸粌H是一個行業(yè)的困境，更是市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的深刻警示。

在中國商業(yè)生態(tài)中，平臺壟斷的陰影正以前所未有的速度蔓延。從滴滴吞并快的、優(yōu)步中國，一舉占據(jù)網(wǎng)約車市場九成江山；到美團(tuán)聯(lián)姻大眾點(diǎn)評，構(gòu)筑外賣市場的堅固壁壘；再到支付寶與微信支付形成的支付雙寡頭——這些平臺在通過補(bǔ)貼戰(zhàn)消滅競爭對手后，便開始提高抽成比例，從“屠龍少年”蛻變?yōu)椤皦艛嗑摭垺?/strong>。

而今，這場壟斷的颶風(fēng)已席卷房地產(chǎn)行業(yè)。貝殼找房，這個中國最大的房產(chǎn)交易平臺，在部分核心城市的市場占有率突破50%，形成了強(qiáng)大的渠道支配力。隨著渠道傭金從早期的1%-2%一路飆升至如今的5%-10%，開發(fā)商利潤被急劇侵蝕，購房者負(fù)擔(dān)持續(xù)加重，整個行業(yè)生態(tài)面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

全球鏡鑒：壟斷帝國的興衰啟示

Part.1

世界經(jīng)濟(jì)史，本質(zhì)上是一部與壟斷不斷抗?fàn)幍臍v史。從美國石油大王洛克菲勒的標(biāo)準(zhǔn)石油公司，到掌控韓國經(jīng)濟(jì)命脈的財閥集團(tuán)，壟斷企業(yè)的崛起路徑驚人地相似——以創(chuàng)新開路，以資本擴(kuò)張，以壟斷收場。

在韓國，十大財閥的營收占GDP比重超過80%，這種高度集中的經(jīng)濟(jì)格局帶來了深重的社會代價。韓國經(jīng)濟(jì)在過去半個世紀(jì)保持著6.4%的平均增長率，但據(jù)韓國央行最新預(yù)警，2025年可能步入1%甚至更低的低增長時代。財閥的陰影下，中小企業(yè)生存空間被擠壓，創(chuàng)新活力受抑制，社會階層流動性不斷降低。

互聯(lián)網(wǎng)時代，壟斷以更隱蔽的形式出現(xiàn)。谷歌占據(jù)全球搜索市場九成份額，亞馬遜掌控美國近四成電商市場，F(xiàn)acebook系應(yīng)用覆蓋美國七成人口。這些科技巨頭通過數(shù)據(jù)壁壘、算法控制和平臺規(guī)則，構(gòu)建起看似開放實(shí)則封閉的數(shù)字帝國。

中國困局：從自由競爭到寡頭壟斷

Part.2

改革開放四十余年，中國經(jīng)濟(jì)在高速發(fā)展的同時，多個行業(yè)也經(jīng)歷了從自由競爭到寡頭壟斷的演變歷程。

網(wǎng)約車行業(yè)是觀察這一現(xiàn)象的典型樣本。滴滴在合并快的和優(yōu)步中國后，市場份額一度超過90%，形成了絕對的市場支配地位。這種壟斷地位帶來的后果在2018年安全整治期間暴露無遺——當(dāng)?shù)蔚螘和Ｒ归g服務(wù)時，多個城市的夜間出行陷入癱瘓，凸顯了平臺壟斷對公共服務(wù)的潛在威脅。

外賣平臺的雙寡頭格局同樣發(fā)人深省。表面激烈的市場競爭背后，是商家被迫“二選一”的無奈現(xiàn)實(shí)。超過三成的餐飲商家曾面臨排他性選擇的要求，平臺通過搜索排名、流量分配等隱蔽手段，深度干預(yù)商家的經(jīng)營自主權(quán)。

支付領(lǐng)域的壟斷格局則引發(fā)了更深層次的擔(dān)憂。支付寶和微信支付共同占據(jù)超過90%的市場份額，這種高度集中的市場結(jié)構(gòu)最終導(dǎo)致螞蟻集團(tuán)上市被緊急叫停——監(jiān)管層清醒地認(rèn)識到，金融領(lǐng)域的壟斷可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險。

房地產(chǎn)渠道之困：從良藥到毒藥的蛻變

Part.3

中國房地產(chǎn)渠道壟斷問題，是平臺經(jīng)濟(jì)壟斷現(xiàn)象在房地產(chǎn)領(lǐng)域的集中體現(xiàn)。

3.1渠道的崛起與異化

房地產(chǎn)渠道的演變經(jīng)歷了多個階段。在21世紀(jì)初，報紙、廣播以及火爆一時的房展會就成了開發(fā)商賣房重要的渠道；2011年，房地產(chǎn)市場下行，傳統(tǒng)廣告已無法帶來成交，電商模式出現(xiàn)并流行全國。

電商模式持續(xù)了約五年之久后，2014年-2015年，在新的房地產(chǎn)調(diào)控周期中，房地產(chǎn)再次面臨著銷售困局。此時，北京萬科與鏈家率先達(dá)成協(xié)議，欲借助鏈家二手房市場背后的大數(shù)據(jù)平臺來挖掘客戶，也正是這次合作，使得新房銷售的獲客來源大大轉(zhuǎn)向二手房，形成了一二手房聯(lián)動銷售的模式。

貝殼找房通過多年的資源整合與平臺擴(kuò)張，已在中國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場形成相對壟斷的市場地位。

3.2貝殼的崛起之路

貝殼找房的崛起，離不開其前身鏈家打下的堅實(shí)基礎(chǔ)，以及其在模式、技術(shù)和管理上的持續(xù)創(chuàng)新。

鏈家時代的根基（2001-2017年）

確立"真房源"行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)：在早年房產(chǎn)中介行業(yè)普遍存在虛假房源、信息不透明的環(huán)境下，鏈家創(chuàng)始人左暉率先提出 "真房源"、"不吃差價" 的理念。通過投入大量人力物力自建"樓盤字典"，截至2020年9月30日覆蓋約2.33億套住房，成為中國最全面的住宅數(shù)據(jù)庫，這為其贏得了消費(fèi)者的信任。

資本助力全國擴(kuò)張：自2011年起，鏈家獲得多輪融資，并借此在全國范圍內(nèi)通過并購整合（如成都伊誠、上海德佑等11家各地中介品牌）快速擴(kuò)大門店規(guī)模和市場份額，至2017年底鏈家在全國的門店總數(shù)達(dá)到8000家，經(jīng)紀(jì)人超過15萬名。

貝殼平臺化轉(zhuǎn)型（2018年至今）

平臺化與ACN合作網(wǎng)絡(luò)：2018年，鏈家網(wǎng)升級為貝殼找房，從自營模式轉(zhuǎn)向平臺模式。其核心是推出ACN（經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)），將二手房交易流程細(xì)分為房源錄入、維護(hù)、客源推薦、撮合成交等十余個角色，通過規(guī)定分傭比例，促使不同品牌、門店的經(jīng)紀(jì)人能夠協(xié)作成交，從而提升了行業(yè)的整體效率。

技術(shù)賦能與線上化：貝殼大力應(yīng)用VR看房、AI技術(shù)等，提升了看房效率和用戶體驗(yàn)。同時，通過線上平臺聚集流量，賦能線下經(jīng)紀(jì)人。

資本持續(xù)加持：貝殼的D輪及D+輪融資引入了騰訊、軟銀、高瓴等巨頭，投后估值一度高達(dá)140億美元，為其市場擴(kuò)張?zhí)峁┝顺渥銖椝帯?/p>

3.3貝殼壟斷地位的形成

通過一系列策略和行業(yè)趨勢的變化，貝殼逐步在部分區(qū)域市場形成了支配性地位。

資源與網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)構(gòu)筑壁壘

龐大的線下網(wǎng)絡(luò)：通過"自營（鏈家）+ 加盟（德佑）+ 平臺接入"的模式，貝殼快速擴(kuò)張。截至2020年4月23日，貝殼連接經(jīng)紀(jì)門店已超4萬家，服務(wù)經(jīng)紀(jì)人超37萬，掌握了海量的房源和客源數(shù)據(jù)。

ACN網(wǎng)絡(luò)的排他性：ACN模式雖然促進(jìn)了體系內(nèi)合作，但也對外構(gòu)筑了圍墻，非貝殼系中介難以接入，實(shí)質(zhì)上排擠了競爭對手。

涉嫌壟斷行為鞏固市場地位

"二選一"與獨(dú)家協(xié)議：貝殼被指在二手房交易中力推"VIP服務(wù)協(xié)議"等形式的獨(dú)家委托，暗示或明示業(yè)主不簽獨(dú)家會影響房源曝光。同時，也通過分成激勵等方式，要求合作的中介在新房銷售中簽訂排他性協(xié)議。

區(qū)域市場的高占有率：雖然從全國總交易額看市占率未達(dá)壟斷線，但房地產(chǎn)交易具有極強(qiáng)的地域性。在部分重點(diǎn)城市，貝殼系的中介份額非常高，例如在北京，鏈家一家的二手房簽約量就曾占全市的71%；在成都、鄭州等城市，2021年貝殼系在新房市場的分銷比例均超過50%。

掌握定價權(quán)

傭金費(fèi)率上漲：伴隨市場占有率提升，貝殼在部分城市逐步提高中介費(fèi)率。例如，上海鏈家在市占率提升后，將二手房中介費(fèi)率從2% 提高到3%，鄭州、重慶等二線城市也曾跟進(jìn)漲價。

新房渠道費(fèi)高企：在新房分銷領(lǐng)域，貝殼憑借其強(qiáng)勢的渠道能力，傭金點(diǎn)數(shù)也水漲船高，部分去化困難的項(xiàng)目甚至高達(dá)8%-10%，引發(fā)開發(fā)商抱怨利潤被侵蝕。

3.4貝殼給行業(yè)帶來的進(jìn)步

在指出其壟斷問題的同時，也必須承認(rèn)貝殼對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)帶來的積極改變。

推動行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化與透明化

"真房源"成為行業(yè)標(biāo)桿：貝殼率先推動并堅持的"真房源"理念，有效減少了虛假信息，提升了消費(fèi)者的找房效率和信任度。

服務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)化：通過ACN網(wǎng)絡(luò)，貝殼將復(fù)雜的房產(chǎn)交易流程細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化，明確了各環(huán)節(jié)的職責(zé)和分工。

提升行業(yè)效率與服務(wù)體驗(yàn)

打破信息壁壘，促進(jìn)協(xié)作：ACN模式在一定程度上改變了過去經(jīng)紀(jì)人之間互相防備、惡性競爭的局面，轉(zhuǎn)向分工協(xié)作與利益共享，提升了匹配和成交效率。

技術(shù)提升體驗(yàn)：VR看房、樓盤字典等數(shù)字化工具的應(yīng)用，為用戶提供了更便捷、透明的服務(wù)。

促進(jìn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)化

貝殼通過系統(tǒng)的培訓(xùn)、考核和信用體系，致力于提升經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)壽命。數(shù)據(jù)顯示，貝殼平臺經(jīng)紀(jì)人平均從業(yè)時間12個月，高于行業(yè)平均的7個月；鏈家經(jīng)紀(jì)人平均工作年限更達(dá)到2年。

壟斷迷思：挑戰(zhàn)者的必然失敗

Part4

面對貝殼的霸主地位，不乏勇敢的挑戰(zhàn)者。字節(jié)跳動旗下的幸福里，曾被視為最有可能打破壟斷的潛在競爭者。

張一鳴懷揣著深厚的“地產(chǎn)情結(jié)”——在創(chuàng)立字節(jié)跳動前，他的首次創(chuàng)業(yè)就是房產(chǎn)搜索網(wǎng)站“九九房”。2018年，字節(jié)跳動孵化“幸福里”，毫不掩飾其對標(biāo)貝殼的野心。通過收購麥田房產(chǎn)、推出“小麥房產(chǎn)”，幸福里以大力補(bǔ)貼的方式在福州快速拓展超200家門店。

然而，這場來勢洶洶的挑戰(zhàn)最終以失敗告終。除了字節(jié)跳動與麥田房產(chǎn)的經(jīng)營理念沖突外，更深刻的原因在于貝殼已構(gòu)建起難以復(fù)制的競爭壁壘。感受到威脅的貝殼調(diào)動大量資源進(jìn)行精準(zhǔn)阻擊，讓挑戰(zhàn)者深刻體會到“隔行如隔山”的殘酷現(xiàn)實(shí)。

貝殼的成功不只依賴于“線上引流+線下門店網(wǎng)絡(luò)”的模式創(chuàng)新，更得益于近二十年行業(yè)深耕積累的市場洞察和資源網(wǎng)絡(luò)。這種深層次的競爭力，遠(yuǎn)非資本和流量能夠簡單復(fù)制。

寒冬求生：房地產(chǎn)行業(yè)的至暗時刻

Part5

渠道壟斷的形成與房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整密不可分。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷前所未有的寒冬。

5.1全面下滑的市場指標(biāo)

從開發(fā)投資到銷售數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)市場各項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)均不容樂觀。2025年1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資73563億元，同比下降14.7%；住宅投資56595億元，下降13.8%。

施工、新開工和竣工面積全線下降。1-10月份，房屋施工面積652939萬平方米，同比下降9.4%；房屋新開工面積49061萬平方米，下降19.8%；房屋竣工面積34861萬平方米，下降16.9%。

銷售端同樣疲軟。1-10月份，新建商品房銷售面積71982萬平方米，同比下降6.8%；新建商品房銷售額69017億元，下降9.6%。10月份單月銷售面積同比下降18.8%，銷售金額同比下降24.3%，同比降幅較9月明顯擴(kuò)大。

5.2 持續(xù)承壓的房企資金鏈

房企資金狀況持續(xù)惡化。1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金78853億元，同比下降9.7%。

其中，國內(nèi)貸款12160億元，下降1.8%；自籌資金28419億元，下降10.0%；定金及預(yù)收款23257億元，下降12.0%；個人按揭貸款10834億元，下降12.8%。銷售回款與外部融資雙雙走弱，使房企資金鏈面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。

5.3 高企的庫存壓力

庫存問題同樣棘手。10月末，商品房待售面積75606萬平方米，比9月末減少322萬平方米，但住宅待售面積仍高達(dá)39645萬平方米，同比增長5.4%。

現(xiàn)房住宅庫存壓力尤其巨大，占整體庫存的比重已超過四分之一。高庫存進(jìn)一步加大了開發(fā)商的銷售壓力和資金周轉(zhuǎn)困難。

5.4 傳統(tǒng)營銷的弱化

在房地產(chǎn)市場上行期，開發(fā)商依靠傳統(tǒng)營銷手段即可實(shí)現(xiàn)快速去化。媒體廣告、房展會、圈層活動等傳統(tǒng)渠道曾是開發(fā)商吸引客戶的主要方式。然而，隨著市場下行和互聯(lián)網(wǎng)平臺崛起，這些傳統(tǒng)營銷手段的效果大幅衰減。

房地產(chǎn)資深營銷人甘玫指出：“正常的狀況是項(xiàng)目90%為自銷，代理加渠道只占10%。” 但這一理想狀態(tài)在市場下行期難以維持。當(dāng)所有營銷手段都用盡，也換不來成交時，沒有開發(fā)商是不慌的。落后就要挨打，被動就是等死。

這種普遍的焦慮感，使得開發(fā)商對渠道的依賴不斷加深，也為渠道壟斷提供了滋生的土壤。

壟斷的代價：行業(yè)生態(tài)的全面惡化

Part6

渠道壟斷對房地產(chǎn)行業(yè)的危害是系統(tǒng)性的，影響著行業(yè)各個環(huán)節(jié)的參與者。

6.1 開發(fā)商利潤的嚴(yán)重侵蝕

對于開發(fā)商而言，高額渠道費(fèi)已成為難以承受之重。在部分三四線城市，渠道分銷占比已超過50%，傭金點(diǎn)數(shù)普遍在3%-5%之間，個別難銷項(xiàng)目甚至達(dá)到8%-10%。在房價企穩(wěn)甚至下行的市場環(huán)境下，如此高比例的渠道費(fèi)用極大擠壓了開發(fā)商的利潤空間，成為壓垮許多中小開發(fā)商的最后一根稻草。

有開發(fā)商坦言：“我們不少項(xiàng)目的利潤都沒有渠道傭金的點(diǎn)數(shù)高。” 這種利潤侵蝕不僅影響企業(yè)的生存，更削弱了行業(yè)的發(fā)展后勁。

6.2 購房者負(fù)擔(dān)的加劇

渠道壟斷同樣加重了購房者的負(fù)擔(dān)。一方面，高額渠道費(fèi)用最終會通過各種形式轉(zhuǎn)嫁給購房者，變相提高了購房成本。另一方面，渠道商會優(yōu)先推薦傭金高的樓盤，而非最適合購房者的項(xiàng)目，在一定程度上扭曲了消費(fèi)者的選擇。

全國政協(xié)委員莫天全在提案中引用中國人民大學(xué)張秀智教授和清華大學(xué)林志杰教授對19個城市共同研究成果顯示：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場集中度高的城市，其房源信息越是大量集中在頭部經(jīng)紀(jì)公司手中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場壟斷性越高，買方和賣方的議價能力也越弱。”

6.3 行業(yè)創(chuàng)新與公平競爭的抑制

從行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展看，渠道壟斷抑制了創(chuàng)新，損害了公平競爭。中小中介機(jī)構(gòu)要么被迫加入貝殼平臺，接受其規(guī)則和分配機(jī)制；要么難以獲取房源和客源，生存空間不斷被擠壓。

一位經(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)人坦言，面對資本和平臺的壟斷，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之所以難以有效應(yīng)對，是因?yàn)閴艛嗥脚_利用資本優(yōu)勢對中小經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行打壓，采取各個擊破策略快速搶占市場，極大地擠壓了他們的生存空間。

更嚴(yán)重的是，渠道壟斷阻礙了行業(yè)的技術(shù)進(jìn)步和模式創(chuàng)新。當(dāng)渠道商可以通過壟斷地位獲取穩(wěn)定收益時，其創(chuàng)新動力自然會減弱。

6.4 平臺經(jīng)濟(jì)的陰影：壟斷的社會代價

平臺壟斷不僅存在于房地產(chǎn)行業(yè)，它已成為平臺經(jīng)濟(jì)的普遍現(xiàn)象，并帶來深遠(yuǎn)的社會影響。

平臺勞動者的困境

在外賣行業(yè)，平臺“以罰代管”的管理模式，給基層勞動者帶來了巨大壓力。

2019年12月，一名美團(tuán)外賣配送員在殺人后，沖向商場護(hù)欄自殺。這起極端事件背后，反映的是平臺勞動者群體的心理積郁與崩潰。有媒體統(tǒng)計，每季度僅美團(tuán)平臺對外賣員的罰款就是一筆“天文數(shù)字”。

類似的悲劇在2018年8月也曾上演。深圳一名22歲的美團(tuán)外賣送餐員，因?yàn)轵T電動自行車沒戴安全頭盔被交警查處，情緒激動，現(xiàn)場下跪并手持刀具架在自己脖子上試圖自殺。知情的外賣送餐員表示，這位外賣小哥剛?cè)肼毑痪茫驗(yàn)榉制诟犊钯I的車被扣之后，一時想不開才會作出如此沖動的行為。

破局之道：多元共治的解決方案

Part7

面對嚴(yán)峻的渠道壟斷問題，需要構(gòu)建政府、行業(yè)、企業(yè)多方協(xié)同的治理體系。

7.1 法治規(guī)范：完善反壟斷監(jiān)管

完善反壟斷法律體系是治理渠道壟斷的基礎(chǔ)。《中華人民共和國反壟斷法》明確規(guī)定，禁止經(jīng)營者濫用市場支配地位，排除、限制競爭。該法第十七條指出，禁止具有市場支配地位的經(jīng)營者從事“沒有正當(dāng)理由，限定交易相對人只能與其進(jìn)行交易或者只能與其指定的經(jīng)營者進(jìn)行交易”等濫用市場支配地位的行為。

市場監(jiān)管部門可結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，制定針對性的反壟斷指南，明確房產(chǎn)交易平臺的市場支配地位認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。特別是要對“二選一”、“獨(dú)家代理”等行為進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)制，防止平臺通過排他性協(xié)議鞏固市場地位。

全國政協(xié)委員莫天全建議：“建立科學(xué)合理的國家住房市場監(jiān)管制度。行業(yè)主管部門與市場監(jiān)管部門通過設(shè)立房地產(chǎn)市場壟斷程度評價指標(biāo)，定期監(jiān)測全國各城市房地產(chǎn)市場，制定房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷認(rèn)定制度，為消除行業(yè)壟斷提供數(shù)據(jù)支撐。”

7.2 政府引導(dǎo)：構(gòu)建多元渠道體系

政府引導(dǎo)構(gòu)建多元渠道體系是破解壟斷的關(guān)鍵。各地住建部門可推動建立官方的房屋交易平臺，提供房源核驗(yàn)、信息發(fā)布等基礎(chǔ)服務(wù)，降低行業(yè)對商業(yè)平臺的依賴。

例如，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局2016年上線的二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺，就通過“去中介化”機(jī)制重構(gòu)了市場生態(tài)，為破解渠道壟斷提供了有益借鑒。

2025年，廣東省臺山市更是推出了新房“限傭令”，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與分銷渠道合作時，必須將傭金比例嚴(yán)格控制在房屋交易總價的3％至5％范圍內(nèi)。此舉旨在杜絕任何形式的變相提高傭金行為，鼓勵房企將節(jié)省下來的傭金成本直接讓利給購房人。

7.3 行業(yè)自律：建立健康發(fā)展共識

行業(yè)自律機(jī)制同樣不可或缺。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會可牽頭制定渠道服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范傭金點(diǎn)位，防止惡性競爭。

臺山市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會在《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中提到：“行業(yè)上下應(yīng)深刻認(rèn)識到畸高的傭金最終將損害房地產(chǎn)行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的根基，各房企必須堅決摒棄無序惡性競爭，將資源更多地投入到提升房屋品質(zhì)、優(yōu)化交易體驗(yàn)、保障售后服務(wù)上。”

這種行業(yè)自律機(jī)制需要開發(fā)商的團(tuán)結(jié)協(xié)作。臺山市48家房企、57個在售樓盤共同簽署了《關(guān)于規(guī)范第三方渠道合作維護(hù)行業(yè)健康發(fā)展的承諾書》，表明房企已經(jīng)開始意識到團(tuán)結(jié)對抗渠道壟斷的重要性。

7.4 技術(shù)創(chuàng)新：賦能行業(yè)轉(zhuǎn)型升級

技術(shù)創(chuàng)新是長期破解壟斷的利器。隨著5G、VR等技術(shù)的發(fā)展，看房、選房的線上體驗(yàn)大幅提升，這為減少對線下渠道的依賴提供了可能。

開發(fā)商可加大自營渠道建設(shè)，通過私域流量運(yùn)營、全民營銷等方式，降低對第三方渠道的依賴。同時，新興技術(shù)平臺如抖音等也開始涉足房產(chǎn)領(lǐng)域，為行業(yè)提供了新的渠道選擇。

全國政協(xié)委員莫天全建議：“組建國家住房市場監(jiān)管機(jī)構(gòu)，依照相關(guān)法律、法規(guī)，因城施策，監(jiān)督、管理、調(diào)控各地房地產(chǎn)市場，預(yù)防部分城市逐漸形成的開發(fā)及中介機(jī)構(gòu)高市場占有率的壟斷格局，加強(qiáng)對寡頭企業(yè)的監(jiān)管，保障行業(yè)回歸到健康有序的競爭中來。”

未來展望：構(gòu)建健康發(fā)展新格局

Part8

展望未來，中國房地產(chǎn)行業(yè)需要在肯定貝殼歷史貢獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，構(gòu)建更加健康、多元的渠道生態(tài)。

8.1 肯定貝殼的行業(yè)貢獻(xiàn)

在指出問題的同時，我們也要客觀承認(rèn)貝殼對行業(yè)的貢獻(xiàn)。貝殼建立的真房源系統(tǒng)、經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)（ACN） 等機(jī)制，確實(shí)推動了行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化和專業(yè)化。貝殼的線上化能力也為提升用戶體驗(yàn)做出了積極探索。這些貢獻(xiàn)不應(yīng)因壟斷問題而被全盤否定。

8.2 構(gòu)建平衡發(fā)展的行業(yè)生態(tài)

健康的行業(yè)生態(tài)需要多種渠道模式并存。包括開發(fā)商自營渠道、獨(dú)立中介機(jī)構(gòu)、線上平臺以及政府主導(dǎo)的公共平臺等，各自發(fā)揮比較優(yōu)勢，形成良性競爭。

臺山的“限傭令”實(shí)踐表明，當(dāng)房企團(tuán)結(jié)一致，能夠有效對抗渠道壟斷。江門市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)協(xié)會會長楊東卉表示：“從協(xié)會的角度看，調(diào)整分銷傭金至合理水平，也是一件好事，有助于破解傭金價格惡性競爭的難題，推動市場回歸良性發(fā)展軌道。”

8.3 強(qiáng)化企業(yè)社會責(zé)任

平臺企業(yè)應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到，隨著其市場影響力的擴(kuò)大，相應(yīng)的社會責(zé)任也在增強(qiáng)。貝殼作為行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在利潤追求與社會責(zé)任之間找到平衡點(diǎn)。

通過合理定價、開放生態(tài)、賦能行業(yè)，平臺企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)商業(yè)價值與社會價值的統(tǒng)一，這既是責(zé)任所在，也是長期發(fā)展的必然要求。

從韓國財閥到中國科技巨頭，從網(wǎng)約車到外賣平臺，經(jīng)濟(jì)力量的過度集中始終是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要議題。今天，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨著類似的挑戰(zhàn)。

當(dāng)渠道從“良藥”蛻變?yōu)椤岸舅帯保?dāng)合作異化為依賴，我們需要重塑行業(yè)生態(tài)，讓渠道回歸服務(wù)本質(zhì)，讓創(chuàng)新重新煥發(fā)活力，讓市場再現(xiàn)公平競爭。這不僅是房地產(chǎn)行業(yè)的自救之道，更是市場經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行的必然要求。

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