中美樓市冰火兩重天

美國和中國的房地產(chǎn)市場正呈現(xiàn)出截然不同的走勢，仿佛處于兩個不同的季節(jié)。

美國房地產(chǎn)市場在抵押貸款利率從高位回落的刺激下，迎來了一股久違的暖流，而中國房地產(chǎn)市場則在深度調(diào)整中繼續(xù)探尋底部。

美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會（NAR）的數(shù)據(jù)顯示，11月簽訂的二手房購房合同數(shù)量意外躍升，創(chuàng)近三年來新高。

美國11月成屋簽約銷售指數(shù)環(huán)比上漲3.3%，至79.2，為2023年2月以來的最高水平，預期為上漲1%。11月成屋簽約銷售指數(shù)同比上漲2.6%。本次數(shù)據(jù)幾乎好于媒體調(diào)查的所有經(jīng)濟學家的預期。

美國購房合同簽署量已連續(xù)四個月上升，追平了疫情期間房地產(chǎn)市場極度火熱時的連續(xù)增長紀錄。

這一波“小陽春”的主要驅(qū)動力在于住房可負擔性的改善。自美聯(lián)儲釋放政策轉(zhuǎn)向信號以來，備受關(guān)注的30年期固定抵押貸款利率已從此前接近7%的高點回落，目前穩(wěn)定在6.3%至6.4%的區(qū)間內(nèi)，加之工資增長快于房價上漲，以及市場上房源選擇的增多，共同吸引了此前被壓抑的購房需求入市。

然而，與美國的“暖冬”形成鮮明對比的是，中國房地產(chǎn)市場依然寒意襲人。

最新數(shù)據(jù)顯示，中國1至11月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降15.9%，顯示出開發(fā)商的投資信心極度萎靡。

更值得關(guān)注的是，同期全國商品房銷售面積同比下降7.8%，商品房銷售額下降11.1%。 銷售額的降幅遠大于銷售面積的降幅，表明開發(fā)商正通過“以價換量”的方式來勉強維持銷售，

作為更及時反映市場動態(tài)的11月單月數(shù)據(jù)，商品房銷售額同比暴跌25.06%，創(chuàng)下自2024年4月以來的新低。

當前市場的下行壓力仍在加劇，并未因此前的一系列寬松政策而根本扭轉(zhuǎn)。

美國市場在經(jīng)歷了美聯(lián)儲激進加息的重壓后，正隨著利率政策的正常化而迎來周期性修復，其需求更多是由就業(yè)市場和實際收入支撐。

反觀中國，經(jīng)濟正處于從過去“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高增長”模式向新模式過渡的漫長出清過程之中。盡管政策層面已全面轉(zhuǎn)向支持，包括降低首付、降低利率以及優(yōu)化限購等，但面對房企債務(wù)壓力、市場預期轉(zhuǎn)弱及供需結(jié)構(gòu)性失衡等深層次矛盾，政策的傳導效果尚需時日。

展望未來，美國樓市的復蘇前景與美聯(lián)儲的貨幣政策路徑緊密綁定，若利率能穩(wěn)步下行，市場活躍度有望延續(xù)；但對于中國樓市而言，當務(wù)之急是如何通過更有效的政策組合來阻斷銷售、投資、資金之間的負向循環(huán)，從而真正穩(wěn)定市場預期。