海淀新盤去化承壓嘉華天珺深陷銷售困境

——開盤14個月網簽率不足兩成，大戶型去化僅7.3%，老業主維權頻發。

位于北京海淀區永豐板塊的保利建工嘉華天珺，曾被寄予厚望。

作為保利發展在北京布局的旗艦項目，該項目由央企保利發展（持股70%）與國企北京建工地產（持股30%）聯合開發，2024年7月以89.01億元總價摘得地塊，彼時市場對該板塊的預期最高可達9萬元/平方米，一度被視為海淀北部新城的標桿之作。

然而，現實很殘酷。自2025年1月開盤至今約14個月，該項目銷售業績持續低迷，多次降價促銷引發老業主強烈不滿，產品規劃調整更是將前期購房業主置于被動境地。

昔日的“奢宅標桿”，如今卻成為海淀在售項目中去化速度最慢的項目之一。

保利建工嘉華天珺項目位于海淀區永豐產業基地板塊，西側緊鄰故宮北院區，東側為中科院北區，周邊科研氛圍濃厚。

地塊出讓時容積率為2.4，限高80米，規劃為小高層產品，主力戶型為88-172平方米的三至四居，總戶數1276套。

高昂的地價成本與市場預期之間存在明顯落差。

表1：保利建工嘉華天珺銷售數據一覽

從取證批次來看，項目分為東、西兩區開發。東區于2025年1月率先取證，目前累計網簽216套，均價約8.52萬元/平方米；西區于2025年4月取證，截至目前零網簽，去化形勢極為嚴峻。

值得關注的是，項目主力的120平方米以上大戶型產品網簽率僅為7.3%，這在海淀在售項目中極為罕見。通常而言，改善型大戶型因單價總價較高，去化速度本就慢于剛需產品，但7.3%的去化率意味著每賣出13套房源中僅有1套為大戶型，顯示出市場對該項目改善型產品的接受度極低。

開盤14個月以來，保利建工嘉華天珺經歷了多輪降價促銷。

有業主在人民網領導留言板反映，其于2025年2月底以236萬元購入該項目房屋，僅過了不到半年，開發商便再次大幅降價促銷，使其遭受嚴重資產縮水。該業主認為開發商缺乏價格保護機制，多次降價行為嚴重損害了老業主的合法權益。

針對業主投訴，海淀區房管局回復稱，商品住房銷售價格實行市場調節價，由企業根據市場情況自主定價，開發企業降價銷售行為不構成違法違規。這一回復雖然從政策層面為開發商“解了圍”，但卻難以平息老業主的不滿情緒。

2025年9月，一則規劃調整公告將保利建工嘉華天珺推上風口浪尖。

此次規劃調整主要發生在西區別墅區。調整后，西區房源數量增加、戶型面積縮小、全部調整為正南正北朝向。這一變化意味著：前期以較高價格購買東區產品的業主，不僅遭遇了降價損失，如今還面臨著新產品“更優但更便宜”的尷尬處境。

東區業主對此表達了強烈不滿。有業主在投訴中指出，西區調規后房源增加、戶型變小、居住舒適度提升，對先期購房的東區業主明顯不公平。開發商此舉有“收割完老客戶再割新客戶”之嫌。

面對輿論壓力，開發商隨后推出了補償方案：向東區老業主提供25萬元車庫優惠券，或20年車位租賃優惠券，以及三折購買倉儲的優惠。然而，這一補償方案并未能完全平息業主怒火。有業主直言，車庫優惠券“看著實惠，實則是綁定消費”，實際價值有限。

除銷售價格和規劃調整問題外，保利建工嘉華天珺的房屋質量也遭到業主質疑。

有業主反映，項目會所地磚存在視覺雜亂問題，擔心存在安全隱患。另有業主指出，部分樓棟外立面施工工藝粗糙，與開發商宣稱的“高端定位”不符。

針對業主關于會所地磚的投訴，海淀區住房和城鄉建設委員會回復稱，所涉地磚材料已進行進場監理報驗和復試報告，符合國家相關標準和規范要求。

保利建工嘉華天珺所在的海淀永豐板塊，近年來已成為北京新房市場的熱點區域。區域內聚集了多個改善型項目，競爭態勢激烈。

與同板塊競品相比，保利建工嘉華天珺的去化速度明顯偏慢。業內人士分析認為，該項目去化困難主要有以下幾方面原因：

一是定價偏高。9萬元/平方米的銷售指導價在海淀北部新城并無明顯競爭優勢，周邊二手房價格已出現明顯回調，新房價格承壓。

二是產品定位模糊。項目主推88-172平方米戶型，覆蓋剛需到改善客群，但兩類產品在設計上均缺乏亮點，難以打動目標客戶。

三是開發商口碑承壓。近年來保利在北京市場的多個項目出現維權事件，品牌口碑受到影響，購房者觀望情緒加重。

對于項目銷售困境，保利發展北京公司總經理李紅亮曾在內部會議上表示，嘉華天珺項目面臨的市場環境確實復雜，公司正在積極調整銷售策略，加大去化力度。然而，14個月過去，銷售數據并未出現明顯好轉。

北京建工地產董事長潘捷此前在接受媒體采訪時表示，建工地產與保利發展的合作項目均按計劃推進，對于市場反饋的問題，公司高度重視并將持續優化產品和服務。

值得注意的是，保利建工嘉華天珺是保利發展目前在北京貨值最大的項目。該項目總貨值超過百億元，如今去化率不足兩成，意味著仍有超過80億元的房源待售。對于保利而言，如何破解去化難題，不僅關系到單個項目的成敗，更直接影響其在北京市場的整體業績表現。

有分析師指出，當前北京新房市場整體承壓，購房者觀望情緒濃厚。像嘉華天珺這類高價地項目，只有在價格、產品、營銷等方面拿出足夠的誠意，才能重新贏得市場認可。否則，高庫存帶來的資金壓力將持續考驗開發商的運營能力。

信息來源：

中金在線：《保利建工嘉華天珺被投訴"降價調規等問題求賠償"》

樂居財經：《海淀業主還是太專業！嘉華天珺西區調規收152條反饋意見》

網易：《從"奢宅標桿"到去化承壓，嘉華天珺經歷了什么？》

搜狐：《保利嘉華天珺認慫大降價！老業主補償方案曝光》

新浪財經：《海淀在售新房調規，嘉華天珺西區大戶型改小、套數增加》

人民網領導留言板：海淀區房管局投訴回復（2025年9月）

北京市規劃和自然資源委員會：項目規劃調整公示（2025年9月）