開發商欲將加拿大西溫哥華豪宅評估從2200萬降到1400萬 未獲成功

位于1669 Marlowe Pl. 的這座豪宅擁有14間臥室和17間浴室。

根據省級物業評估上訴委員會的說法，由加拿大不列顛哥倫比亞省最大、最知名的房地產開發商之一所擁有的一棟西溫哥華豪宅并沒有被高估。

霍本集團（Holborn Group）在溫哥華曾開發多個爭議項目，包括前特朗普大廈、小山社會住房地塊以及鄧斯繆爾府邸（Dunsmuir House）拆除工程。該集團名下位于西溫哥華1669 Marlowe Pl.擁有一處豪宅，內含14間臥室、17間浴室，建筑面積近2萬平方英尺（約1858平方米）。該物業2025年評估價值為2220余萬加拿大元，但霍本集團對評估結果提出異議，主張豪華地產市場數年前已達頂峰，房產實際價值應為1470萬加拿大元。

在房產評估審核委員會維持較高估值后，霍本集團向房產評估上訴委員會提出上訴，該委員會于12月23日作出裁決。

房產評估審核委員會維持較高估值。

由上訴委員會主席布魯斯·特納（Bruce Turner）簽署的裁決書中指出：“上訴人聲稱豪華地產市場在2016年至2018年間已達到峰值。同時申辯稱，2016至2022年間推出的多項稅收政策以及中國資本流出限制等因素，已對西溫哥華及周邊市場的豪華房地產銷售量和價格產生顯著影響。盡管這些觀點值得關注，但缺乏市場數據或實證證據的支持。在未經核實的情況下，本院認為這些主張無法作為判定標的物市場價值的可靠依據。”

特納在裁決書中將該豪宅描述為位于西溫哥華坎特伯雷社區的"意大利/歐式風格豪華獨棟住宅"。該建筑建于2003年，橫跨三塊總計1.37英畝（約5542平方米）的地塊，裁決書指出這為其提供了"私密性及山海景觀"。

由于該區域規劃為獨棟住宅用地，且現有建筑僅占土地總面積三分之一，特納認定其當前用途已實現"最高最佳使用原則"。

霍本集團一直不認可評估價值。

霍本集團辯稱，地塊后部的建設限制契約應降低房產評估價值，指出該處無法建造室外泳池。但仲裁主席未采納此觀點，強調該豪宅已配備室內泳池。特納最終裁定該限制契約"未對標的物市場價值產生負面影響"。

上訴方與評估方共提交了13處"可比"房產交易案例，但裁決書指出所有參照房產的地塊面積和建筑面積均小于馬洛大道豪宅。其中一處參照房產——位于馬洛大道1609號的相鄰住宅，于2021年7月以略低于1210萬加拿大元成交，后在2025年10月以1900萬加拿大元轉售。但特納認為缺乏足夠證據判定該時段豪華市場整體趨勢，決定不對參照房產售價進行"時間調整"。

仲裁主席測算顯示，參照房產平均售價為每平方英尺1409加拿大元，中位數為每平方英尺1330加拿大元。裁決書指出："鑒于標的物在地塊規模和居住面積上均顯著大于參照案例，在選定其每平方英尺價值時理應考慮規模經濟效應。同時，標的物業齡高于部分參照案例的事實，也應在較低單價中得到合理體現。"

特納估算該房產實際市場價值約為每平方英尺1200加拿大元，總價近2390萬加拿大元，暗示2025年的評估"實則保守"。裁決結論明確："本院認定標的物當前22207000加拿大元的評估值是市場價值的合理估算。由于上訴方未獲知評估值可能上調，本案不予將評估值提升至實際價值。"該評估值包含土地價值989.6萬加拿大元及建筑價值1231.1萬加拿大元。

值得注意的是，根據不列顛哥倫比亞省評估局數據，該房產評估價值近兩年持續微降：從2023年的2330萬加拿大元降至2024年的2270萬加拿大元，2025年進一步降至2220萬加拿大元。過去10年間，1669 Marlowe Pl.的評估價值最高曾達2017年的2650萬加拿大元，最低為2021年的1890萬加拿大元。