深圳樓市：新一輪財(cái)富分配來襲。

　　當(dāng)前，我們正處于一個(gè)關(guān)鍵的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：中國資產(chǎn)的定價(jià)體系正在重構(gòu)。

　　過去幾年資產(chǎn)表現(xiàn)低迷，原因錯(cuò)綜復(fù)雜，如百年未有之大變局、大國博弈、口罩沖擊、房地產(chǎn)大幅收縮……

　　但周期總有起伏。

　　隨著全球貨幣環(huán)境轉(zhuǎn)向低利率時(shí)代，資產(chǎn)荒已經(jīng)越來越明顯。錢總要找去處，而優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，必然會(huì)被重新定價(jià)。

　　這意味著，未來幾年，我們很可能站在一輪資產(chǎn)價(jià)值重估的起點(diǎn)上。

　　01

　　這一輪趨勢的背后，有兩個(gè)清晰的車輪：

　　第一只輪子是產(chǎn)業(yè)。

　　我們正踩在第四次工業(yè)革命的門檻上。AI、算力、新能源、儲(chǔ)能、核聚變、高端制造等，這些不只是政策鼓勵(lì)，更是全球市場的真實(shí)需求。而中國，擁有從技術(shù)到供應(yīng)鏈的完整生態(tài)。

　　這很像2001年后融入WTO的紅利期，或2015年后移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的爆發(fā)。增長動(dòng)能的切換，也是歷史的大機(jī)遇。

　　第二只輪子是財(cái)政。

　　未來幾年，財(cái)政政策將成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的重要力量。特別國債、重點(diǎn)領(lǐng)域投資、地方政府化債與新融資，大量的資金正在尋找落地之處。

　　歷史告訴我們，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵期，財(cái)政的流向，往往預(yù)示了財(cái)富沉淀的方向。

　　對(duì)普通人來說，最關(guān)心的可能還是房子。

　　未來幾年，樓市不會(huì)普漲，但結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)非常明確，盯緊長三角、大灣區(qū)、京津冀、成渝四大城市群的核心地段。

　　因?yàn)椋丝凇①Y金、技術(shù)都在向這些區(qū)域匯聚。在資產(chǎn)荒的背景下，資金只會(huì)更加挑剔地流向最安全、最具潛力的地方。

　　而在所有城市中，深圳，依然是那顆最閃亮的新星。

　　02

　　為什么是深圳？深圳最大的底氣是什么？

　　1、經(jīng)濟(jì)增速領(lǐng)跑一線城市

　　“十四五”前四年，深圳市地區(qū)生產(chǎn)總值從2020年的2.78萬億增至2024年的3.68萬億，年均增長5.5%，增速位居一線城市首位。

　　規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值、工業(yè)增加值從2022年開始保持全國城市“雙第一”。固定資產(chǎn)投資總額預(yù)計(jì)達(dá)4.5萬億，約為“十三五”時(shí)期的1.5倍。

　　2、宜居宜業(yè)的沃土

　　深圳的開放、包容與熾熱的創(chuàng)業(yè)氛圍，構(gòu)成了對(duì)人才持續(xù)的強(qiáng)吸引力。活躍的民間金融，則為資產(chǎn)配置提供了最靈活的杠桿與工具。

　　作為先行示范區(qū)，深圳始終站在改革前沿，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)健康且迭代迅速——從制造到智造，從互聯(lián)網(wǎng)到人工智能，總能抓住時(shí)代的風(fēng)口。

　　3、商品房供需結(jié)構(gòu)緊張

　　在深圳，常住人口接近1800萬，但商品房只有200多萬套，占全市住房總量不到20%。也就是說，擁有商品房的家庭只是少數(shù)。

　　與此同時(shí)，深圳人口結(jié)構(gòu)年輕，平均年齡僅32.5歲，14-35歲的青年超過800萬。這些人多數(shù)還在奮斗階段，住房需求真實(shí)存在。

　　一旦預(yù)期轉(zhuǎn)向，這股購買力會(huì)相當(dāng)驚人。

　　4、地少，供應(yīng)主動(dòng)收縮

　　深圳面積只有上海的1/3、廣州的1/4、北京的1/8。

　　從2023年開始，深圳住宅用地規(guī)模明顯縮減，2025年土拍的成交建面和金額都是處于近五年低位。

　　要讓市場真正穩(wěn)住，必須有一部分城市先走強(qiáng)、樹立信心。深圳盤子小、基本面好，疊加這幾年的房價(jià)充分回調(diào)，政策一松，容易形成熱度傳導(dǎo)。

　　03

　　市場躁動(dòng)，人心也隨之起伏。房子是家庭的核心資產(chǎn)，每一次決策都重若千鈞。越是這種時(shí)候，越需要理性思考。

　　對(duì)于普通購房者，切記下家思維——

　　你未來的房子，要賣給誰？那些接手群體縮小或購買力減弱的房產(chǎn)，即便房子條件不錯(cuò)，也需謹(jǐn)慎。

　　很多人在房產(chǎn)選擇上栽跟頭，問題往往出在一個(gè)“貪”字。

　　在預(yù)算有限的情況下，既想要大面積、高品質(zhì)，又想要好戶型，最終常常被迫以犧牲地段為代價(jià)來換取空間。

　　然而，房產(chǎn)價(jià)值的70%以上是由地段及其附帶的資源決定的，樓盤品質(zhì)和戶型只占一部分。當(dāng)預(yù)算有限必須取舍時(shí)，可以適當(dāng)降低對(duì)房子本身的期望，但絕不能在地段上做降級(jí)選擇。

　　以深圳兩個(gè)板塊為例：

　　尖崗山，曾是寶安重點(diǎn)打造的豪宅區(qū)，但近年來普通住宅、安居房陸續(xù)出現(xiàn)，板塊環(huán)境與純粹度下降，豪宅屬性被稀釋。

　　深圳灣，因承接科創(chuàng)企業(yè)首批富人崛起，逐漸形成稀缺、不可再生的豪宅板塊。全深圳灣住宅總量不到2萬套，而深圳的新興富人卻源源不斷。

　　這種緊張的供求關(guān)系，加上得天獨(dú)厚的地理位置——緊鄰后海總部基地、深超總、蛇口自貿(mào)區(qū)、科技園等核心產(chǎn)業(yè)區(qū)，共同鑄就了它的價(jià)值。

　　目前的市場，分歧依然很大，但有分歧才有機(jī)會(huì)。

　　買房和換房作為普通人的超大額支出，同時(shí)又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗(yàn)。而缺乏經(jīng)驗(yàn)卻要做如此重大的抉擇，做對(duì)了當(dāng)然皆大歡喜，做錯(cuò)了很可能會(huì)悔恨終身。

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