城市更新x銀發經濟，產融如何跑通新副本？

作者 | 峰會組委會

摘要：

城市更新x銀發經濟的產融新打法，告別傳統開發，玩轉運營新生態。

2025年，不動產正在“狂飆”進副本。

上半年忙著跟“十五五”規劃對表校準，下半年則集體攻關一個靈魂拷問：規劃里的“產融結合”，到底如何才能讓它真正跑通閉環？

有些企業滿懷期待地擁抱“城市更新”與“銀發經濟”，希望借此盤活存量資產、開辟增長新賽道，然而現實卻頻頻遇阻：項目定位不清陷入招商困境，長周期投資模型難以匹配資本回報要求，復雜運營對專業能力提出極高挑戰，甚至因政策理解偏差讓項目陷入僵局。

這不是個別現象。據機構預測，中國城市更新潛在市場規模將達數萬億元，銀發經濟更是坐擁3.1億老年人口的萬億級市場。

但當這些在藍圖與報告中描繪美好的模式投入真實的復雜城市肌理與多元養老需求時，便頻頻陷入“落地難、盈利難、持續難”的窘境。

癥結在于：傳統“開發-銷售”思維和短期逐利邏輯，與城市更新、養老產業所需的“長期主義、運營為王、融合共生”的新路徑存在根本錯配。新賽道的高復雜性、長回報周期、強運營依賴性等特點，難以被舊有的商業模式所支撐。

于是，行業逐漸形成共識——“新賽道跑起來，新生態先鋪路。”

在此背景下，1月21日，第十屆中國不動產資產管理峰會的兩場平行論壇應運而生，旨在從宏觀戰略走向微觀實操，厘清新路徑、探討新路徑，成為決定萬億級市場能否規模化、健康化落地的關鍵對話。

從確定性開發到不確定性運營

要理解平行論壇的價值，需要看清不動產行業正在經歷的根本性轉變。

傳統開發追求土地、規劃、周期和價值的確定性，但存量時代的城市更新和養老運營打破了這個邏輯，它們充滿不確定性、復雜性和自主創新需求。

不確定性體現在，項目效果高度依賴在地條件。比如，同樣的養老社區模式，在一線城市供不應求，在二三線城市可能面臨入住率不足。

復雜性則更為棘手。一個成功的城市更新項目，需要平衡歷史保護與現代商業、短期投入與長期運營、政府規劃與市場需求的復雜關系。而養老項目的成功，則涉及醫療資源整合、服務標準建立、支付體系設計、代際融合等多維度挑戰。

最關鍵的轉變是自主創新需求。傳統開發是標準化流程，但存量運營需要項目方“自作主張”——根據在地文化設計獨特的商業業態，針對長者需求創新服務模式，基于社區特點構建活力生態。

正如AI Agent需要專門的的基礎設施（

Infra

平行論壇一：

城市更新：從空間改造到活力激活

主題“城市更新、職住平衡與新消費”，將直面存量時代最核心的挑戰：如何讓“老”空間產生“新”價值？

傳統城市更新如同“給舊房子穿新衣”，但新一代城市更新更像是“為老社區注入新靈魂”。

論壇將從四個維度解構這一轉變：

• 產融結合如何真正賦能資產增值：不再只是簡單的“資本+項目”，而是探討金融機構如何深度理解運營邏輯，設計符合更新項目長周期、慢回報特點的金融產品。

• 消費基礎設施類投資趨勢分析：當線上消費成為常態，線下空間的價值不再是交易場所，而是體驗場域、社交平臺和文化載體。哪些消費基礎設施值得投資？投資邏輯發生了哪些變化？

• 租住企業精細化管理：職住平衡不是簡單的地理鄰近，而是通過精細化運營，讓居住空間與工作空間在功能上互補、在時間上銜接、在社群上交融。

• 零售空間運營突圍內卷：當所有商業體都在引入網紅品牌、打造打卡場景時，真正的差異化競爭力在哪里？是數據驅動的精準招商？是社群運營的深度連接？還是文化賦能的品牌溢價？

兩場圓桌對話將分別聚焦“租住賽道運營如何做出差異化”和“城市更新對零售運營的新課題”，邀請一線操盤手分享實戰經驗與失敗教訓。

平行論壇二：

銀發經濟：解構3.1億人的萬億市場

與城市更新的“空間重構”相呼應，平行論壇之二的主題是“從養老到銀發：產業、空間與投資的變化”，屆時，將系統拆解中國老齡化社會帶來的根本性變革。

數據顯示，中國60歲及以上人口已達3.1億，但銀發經濟遠不止養老那么簡單。

但從儲蓄養老到投資養老的轉變，需要全新的金融基礎設施。

論壇將構建完整的產業圖譜：

• 銀發經濟產業生態解構：從老年鞋服、健康食品、智能穿戴、康復輔具等產品層，到養老服務、健康管理、文化旅游、金融保險等服務層，全面剖析萬億級市場的機會分布與進入壁壘。

• 養老居住投資模型：傳統“建-售-離”的房地產邏輯在養老領域完全失效。論壇將深入探討“投融建管退”全周期的財務模型如何重構？哪些資本適合哪些養老產品線？退出通道有哪些創新？

• 康養旅居的新玩法：千億級需求下的產品不再只是老年旅行團，而是融合健康管理、文化體驗、社群交往的綜合性產品。哪些區域有潛力成為康養旅居目的地？產品創新的核心要素是什么？

• 養老項目運營分析：當空間為載體，服務為內核成為共識，什么樣的服務才是有價值且可持續的？如何構建可復制、可擴展、有競爭力的服務體系？

該環節的圓桌對話“迎接銀發經濟：產業、資本與空間的融合共生之道”，將邀請產業方、資本方和空間運營方同臺對話，尋找三方共贏的合作模式。

就像AI Agent需要專門的基礎設施才能穩定運行一樣，城市更新和養老運營也對行業“基礎設施”提出了全新要求。平行論壇的價值，不僅在于展示成功案例，更在于暴露真實困境、分享失敗教訓、探索解決方案。

結語

兩個論壇，看似賽道不同，實則指向同一個答案：產融結合的終點，不是“投錢”，而是“入局”——從簡單的資金支持，轉向深度的價值共創。

這場轉型，要求所有玩家重塑自己：

• 運營商不能只會管樓，得成為懂資產、善披露的“資產管理人”。

• 資本方不能只看報表，得成為懂產業、有耐心的“長期合伙人”。

• 政府方不能只出政策，得成為懂市場、會設計的“系統搭建者”。

這就像運行一個復雜的AI Agent，光有算法不夠，必須搭建全新的Infra。城市更新與養老行業也一樣——需要一套全新的產融結合基礎設施：可信的評估體系、靈活的交易結構、多元的退出機制、動態的風險管理工具箱。

不動產資產管理，正站在一個清晰的臨界點上：舊地圖已找不到新大陸。

1月21日的平行論壇，不會只是說說而已。它是一次路徑測試、工具共創、共識對齊的現場實驗。當城市更新的場景設計師遇上銀發經濟的生態構建師，當資本、運營、政府、技術四方坐進同一個對齊會議——

那個真正適配“十五五”周期的產融結合新路徑，或許就在這次對話中，按下了啟動鍵。