接連暴雷，長租公寓的“至暗時(shí)刻”有點(diǎn)長

“上著班，家沒了。”

從11月下旬起，在社交平臺上出現(xiàn)了大量的帖子，稱自己所在的公寓，合同尚未到期，就被強(qiáng)制退租。有的表示公寓拖欠物業(yè)租金和水電費(fèi)，物業(yè)連續(xù)幾天強(qiáng)制停電，有的說業(yè)主要求租戶最晚于12月31日前搬離，因提前一個(gè)月以上通知，雙方不承擔(dān)違約責(zé)任，有的則稱經(jīng)營權(quán)突然說轉(zhuǎn)讓了，需要重新簽訂合同，自己正在考慮要不要簽。

幾年前，蛋殼公寓暴雷，大量房東因長期收不到租金選擇清退租客，40多萬租客被坑，鬧得人心惶惶，這一幕至今很多人還歷歷在目。而現(xiàn)在這場風(fēng)波波及到的也是長租公寓的頭部品牌，如魔方公寓、萬科泊寓。

雖說這次動蕩更像是頭部品牌對原來規(guī)模化擴(kuò)張的一次“清算”，可在這幾年長租公寓行業(yè)從“規(guī)模擴(kuò)張”向“品質(zhì)競爭”轉(zhuǎn)變的過程中，它似乎暴露了轉(zhuǎn)型之中的長租公寓們并不好過。

“止血”容易，“造血”難

作為規(guī)模最大的長租公寓品牌，萬科泊寓清退的項(xiàng)目主要是在深圳，涉及龍華觀瀾錦鯉公社、龍崗五和大發(fā)埔公社等10余家門店，主要為“萬村計(jì)劃”時(shí)期留下的房源。

魔方公寓的情況則嚴(yán)重得多。在上海、杭州、武漢、廣州等一線重點(diǎn)城市，多家魔方公寓的門口都貼出了相似的欠費(fèi)清退公告，不少網(wǎng)友在社交平臺吐槽，稱押金至今未退，且對方絲毫不提違約金的事。事實(shí)上，有關(guān)魔方公寓清退租客、閉店的相關(guān)報(bào)道，從今年11月開始就明顯增加。

而更往前追溯，同樣是頭部品牌的自如，已經(jīng)多次因“單方解約”被推上輿論風(fēng)口浪尖。

為什么要清退這些項(xiàng)目？萬科泊寓稱，這些項(xiàng)目普遍位于非核心區(qū)域，多年來一直面臨回報(bào)周期長、運(yùn)營負(fù)擔(dān)重的問題，與其繼續(xù)運(yùn)營、不掙錢，還不如直接停掉。

這個(gè)理由或許也解釋了魔方、自如等公寓為何有一致的舉動，過去為了擴(kuò)大規(guī)模，盲目擴(kuò)張，致使很多資質(zhì)不怎么好的項(xiàng)目也被吸納進(jìn)來，而今捉襟見肘的行業(yè)頭部們已然無法忍受這些沉重的“負(fù)擔(dān)”。

這背后是長租公寓普遍沒有跨越盈利難題的無奈現(xiàn)實(shí)。早在2020年前后，青客、蛋殼紛紛上市，根據(jù)招股書，它們上市時(shí)均處于連年虧損的狀態(tài)，而在經(jīng)歷了行業(yè)的大浪淘沙后，雖然市場形成了背靠房企、房產(chǎn)中介等巨頭的頭部品牌之間的競爭格局，可是大多數(shù)長租公寓仍然沒走出虧損、實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的盈利。

前段時(shí)間，萬科在一份擔(dān)保文件中，披露了泊寓的運(yùn)營情況：2024年，實(shí)現(xiàn)盈利接近3200萬，到2025年前11月，又變成了虧損超過8800萬。一年之差，凈利潤相差一個(gè)億，

再比如我愛我家旗下的相寓，2024年?duì)I業(yè)收入61.3億元，同比增長6.5%，占我愛我家總營業(yè)收入近一半，但相寓業(yè)務(wù)卻始終未能給我愛我家?guī)碛?jù)數(shù)據(jù)披露，自上市以來，相寓業(yè)務(wù)的毛利率表現(xiàn)亦不佳，2018年至2024年間，對應(yīng)毛利率分別為24.09%、9.35%、12.39%、-7.05%、-5.99%、-5.40%、-5.5%。

魔方公寓實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)虧為盈的時(shí)間要早一些，2021年實(shí)現(xiàn)凈利潤3.01億元，可到了2022年，錄得凈虧損2.46億元。從現(xiàn)在它突然大面積清退項(xiàng)目的舉動來看，這兩年其盈利狀況不容樂觀，尤其是多個(gè)公寓出現(xiàn)拖欠物業(yè)水電費(fèi)及租金，難怪網(wǎng)友擔(dān)心魔方會不會暴雷。

在這個(gè)“微利行業(yè)”，巨頭們也在疑惑長租公寓什么時(shí)候才能進(jìn)入回報(bào)期。

長租公寓還未擺脫“二房東模式”

2020年前后，沉迷于高速擴(kuò)張的長租公寓市場，迎來了一次大動蕩，以蛋殼、青客為“代表”，拉開了長租公寓品牌資金鏈斷裂、大規(guī)模暴雷繼而走向消失的行業(yè)序幕。而這場“浩劫”的起因，直指長租公寓的“二房東模式”。

所謂的“二房東模式”，就是企業(yè)先從房東手里租下房子，裝修后再整體或分散轉(zhuǎn)租，從中賺取租金差。二房東模式又分為分散式和集中式，蛋殼公寓、青客公寓以及自如公寓，屬于前者，他們是從海量散戶房東手中收房，泊寓、魔方公寓等則屬于后者，他們以收購或租賃的方式獲得項(xiàng)目（一般為整棟或幾層），然后進(jìn)行集中改造、集中管理。

前幾年行業(yè)的動蕩，重災(zāi)區(qū)在于分散式公寓。因?yàn)楫?dāng)初分散式公寓玩的是“高風(fēng)險(xiǎn)游戲”，企業(yè)依靠租金貸這一金融工具，通過“長收短付”，用時(shí)間錯(cuò)配形成的資金池，去支撐擴(kuò)張。所以，現(xiàn)金流鏈條一斷裂，整個(gè)盤子瞬間就無法運(yùn)行了。

當(dāng)整個(gè)行業(yè)從高速擴(kuò)張走向戰(zhàn)略收縮、緩慢發(fā)展的階段，我們看到，市場的主流正在向集中式長租公寓發(fā)展，集中式長租公寓的市場規(guī)模也日益擴(kuò)大。但這不代表集中式長租公寓的風(fēng)險(xiǎn)變小了。

集中式長租公寓的盈利關(guān)鍵有兩點(diǎn)，一是規(guī)模化，經(jīng)過統(tǒng)一裝修、改造和管理，當(dāng)規(guī)模越大，運(yùn)營越成熟，成本越能被有效攤薄；二是租金差，在城市的租金上漲周期中，租金漲得越多，長租公寓從租金差賺得就越多。然而，近幾年，我國的住宅平均租金不漲反跌，這讓長租公寓企業(yè)受到了較大的沖擊。

根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，2025年上半年，全國重點(diǎn)50城住宅平均租金累計(jì)下跌1.37%，跌幅較2024年同期擴(kuò)大0.47個(gè)百分點(diǎn)，其中一線城市住宅平均租金累計(jì)下跌0.56%，二線城市累計(jì)下跌1.83%，三四線城市累計(jì)下跌1.47%。

與下跌的租金價(jià)格相反，底租卻面臨普遍上漲。為了搶占核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，運(yùn)營商普遍與業(yè)主方簽訂了長達(dá)10-15年甚至更久的包租合同，并且以一個(gè)固定的底租為基準(zhǔn)，約定每年不等的剛性遞增條款。當(dāng)?shù)鬃馍蠞q而租金下跌，原來預(yù)期靠租金差賺錢，現(xiàn)在反而成了租金差逐年減小。

萬科發(fā)布的公告顯示，深圳泊寓平均出租率為94%，完全符合行業(yè)平均水平，甚至還略高，可正因?yàn)槿f村租約進(jìn)入調(diào)漲周期，導(dǎo)致部分樓棟出現(xiàn)虧損。

自如之所以頻頻被曝光“單方解約”，引發(fā)輿論關(guān)注，也是陷入了租得越多、虧得越多的困境。它以“市場下行、房源虧損”為由，要求房東降租，若房東拒絕，便啟動單方解約程序，并按照合同給予相應(yīng)補(bǔ)償。換句話說，就是寧愿支付違約金，也要強(qiáng)制解約。

值得一提的是，自如已經(jīng)從“二房東模式”向“增益租”模式轉(zhuǎn)型，可這一轉(zhuǎn)型似乎沒有帶來太大的改變。

“輕”還是“重”？長租公寓的轉(zhuǎn)型才剛剛開始

“長租公寓行業(yè)只會剩下兩個(gè)方向，要么是房東自持的重資產(chǎn)，要么是管理公司主導(dǎo)的輕資產(chǎn)運(yùn)營，由專業(yè)管理公司輸出品牌、運(yùn)營和會員流量，房東承擔(dān)資產(chǎn)與基礎(chǔ)成本，類似酒店加盟模式。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。

事實(shí)上，這兩年整個(gè)長租公寓行業(yè)也正在拋棄原來的二房東模式，朝著輕資產(chǎn)或重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。

比如自如的“增益租”模式，在該模式下，房東將閑置房屋委托給自如，自如根據(jù)房屋類型提供定制化裝修方案，裝修費(fèi)用由房東承擔(dān)，然后雙方協(xié)商確定租金，自如每月向業(yè)主支付至少80%的月租金作為保底收益，如果市場行情走高，超出部分由自如與業(yè)主進(jìn)行分成。

這就是輕資產(chǎn)運(yùn)營。相比“二房東模式”，公寓企業(yè)們不需要花錢租房子、更沒有裝修成本，它承擔(dān)的更多是管理者的角色，風(fēng)險(xiǎn)大大降低了。

對大部分沒有房企巨頭支撐的、資金實(shí)力相對較差的長租公寓企業(yè)而言，轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營是一致的選擇。早在2019年，以二房東模式起家的魔方公寓，就啟動了輕資產(chǎn)戰(zhàn)略加速的計(jì)劃，同年，瓴寓也正式推出“輕重并舉，雙輪驅(qū)動”發(fā)展戰(zhàn)略。甚至今年初，萬科泊寓官方公眾號也曾連續(xù)多次發(fā)布招募加盟商的消息，后面被撤下。

不過，船大難掉頭。以魔方公寓為例，魔方公寓目前的業(yè)務(wù)模式有兩種，一是直營模式，通過整租或租賃樓宇的一部分，進(jìn)行管理和運(yùn)營，第二種就是加盟和第三方托管模式，以自有品牌或相關(guān)委托方的品牌管理和運(yùn)營加盟公寓。前者一直都占收入的絕大部分，根據(jù)招股書，2022年，魔方公寓直營業(yè)務(wù)收入占比為94.9%，加盟管理和第三方委托僅占比2.4%。

由此可見，這種輕資產(chǎn)運(yùn)營的方式還未能給企業(yè)帶來太多的業(yè)務(wù)增量，更無法改變企業(yè)現(xiàn)有的盈利困境。

相比其他品牌，自如在轉(zhuǎn)型上的道路走得更為徹底。它獨(dú)創(chuàng)了“增益租”模式，試圖將原來的二房東模式完全拋棄，專注于品牌輸出和管理輸出。只是，在住房租賃市場行情下行的環(huán)境下，這種模式的優(yōu)勢沒有得到發(fā)揮，反而增加了自如的壓力。

因?yàn)樽夥績r(jià)格持續(xù)下滑的背后是供需失衡，對所有長租公寓企業(yè)來講，獲客難度都變大了，這不僅讓自如難以獲取分成收益，更直接侵蝕了其核心利潤來源。

當(dāng)然，不可否認(rèn)，脫離風(fēng)險(xiǎn)較大的二房東模式，轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)或輕、重兼并的模式，是長租公寓市場的一個(gè)發(fā)展趨勢。問題在于，對于這個(gè)處在不利環(huán)境下的行業(yè)來講，它還需要更多的時(shí)間。