接連暴雷，長租公寓的“至暗時刻”有點長

“上著班，家沒了。”

從11月下旬起，在社交平臺上出現了大量的帖子，稱自己所在的公寓，合同尚未到期，就被強制退租。有的表示公寓拖欠物業租金和水電費，物業連續幾天強制停電，有的說業主要求租戶最晚于12月31日前搬離，因提前一個月以上通知，雙方不承擔違約責任，有的則稱經營權突然說轉讓了，需要重新簽訂合同，自己正在考慮要不要簽。

幾年前，蛋殼公寓暴雷，大量房東因長期收不到租金選擇清退租客，40多萬租客被坑，鬧得人心惶惶，這一幕至今很多人還歷歷在目。而現在這場風波波及到的也是長租公寓的頭部品牌，如魔方公寓、萬科泊寓。

雖說這次動蕩更像是頭部品牌對原來規模化擴張的一次“清算”，可在這幾年長租公寓行業從“規模擴張”向“品質競爭”轉變的過程中，它似乎暴露了轉型之中的長租公寓們并不好過。

“止血”容易，“造血”難

作為規模最大的長租公寓品牌，萬科泊寓清退的項目主要是在深圳，涉及龍華觀瀾錦鯉公社、龍崗五和大發埔公社等10余家門店，主要為“萬村計劃”時期留下的房源。

魔方公寓的情況則嚴重得多。在上海、杭州、武漢、廣州等一線重點城市，多家魔方公寓的門口都貼出了相似的欠費清退公告，不少網友在社交平臺吐槽，稱押金至今未退，且對方絲毫不提違約金的事。事實上，有關魔方公寓清退租客、閉店的相關報道，從今年11月開始就明顯增加。

而更往前追溯，同樣是頭部品牌的自如，已經多次因“單方解約”被推上輿論風口浪尖。

為什么要清退這些項目？萬科泊寓稱，這些項目普遍位于非核心區域，多年來一直面臨回報周期長、運營負擔重的問題，與其繼續運營、不掙錢，還不如直接停掉。

這個理由或許也解釋了魔方、自如等公寓為何有一致的舉動，過去為了擴大規模，盲目擴張，致使很多資質不怎么好的項目也被吸納進來，而今捉襟見肘的行業頭部們已然無法忍受這些沉重的“負擔”。

這背后是長租公寓普遍沒有跨越盈利難題的無奈現實。早在2020年前后，青客、蛋殼紛紛上市，根據招股書，它們上市時均處于連年虧損的狀態，而在經歷了行業的大浪淘沙后，雖然市場形成了背靠房企、房產中介等巨頭的頭部品牌之間的競爭格局，可是大多數長租公寓仍然沒走出虧損、實現穩定的盈利。

前段時間，萬科在一份擔保文件中，披露了泊寓的運營情況：2024年，實現盈利接近3200萬，到2025年前11月，又變成了虧損超過8800萬。一年之差，凈利潤相差一個億，

再比如我愛我家旗下的相寓，2024年營業收入61.3億元，同比增長6.5%，占我愛我家總營業收入近一半，但相寓業務卻始終未能給我愛我家帶來盈利。據數據披露，自上市以來，相寓業務的毛利率表現亦不佳，2018年至2024年間，對應毛利率分別為24.09%、9.35%、12.39%、-7.05%、-5.99%、-5.40%、-5.5%。

魔方公寓實現轉虧為盈的時間要早一些，2021年實現凈利潤3.01億元，可到了2022年，錄得凈虧損2.46億元。從現在它突然大面積清退項目的舉動來看，這兩年其盈利狀況不容樂觀，尤其是多個公寓出現拖欠物業水電費及租金，難怪網友擔心魔方會不會暴雷。

在這個“微利行業”，巨頭們也在疑惑長租公寓什么時候才能進入回報期。

長租公寓還未擺脫“二房東模式”

2020年前后，沉迷于高速擴張的長租公寓市場，迎來了一次大動蕩，以蛋殼、青客為“代表”，拉開了長租公寓品牌資金鏈斷裂、大規模暴雷繼而走向消失的行業序幕。而這場“浩劫”的起因，直指長租公寓的“二房東模式”。

所謂的“二房東模式”，就是企業先從房東手里租下房子，裝修后再整體或分散轉租，從中賺取租金差。二房東模式又分為分散式和集中式，蛋殼公寓、青客公寓以及自如公寓，屬于前者，他們是從海量散戶房東手中收房，泊寓、魔方公寓等則屬于后者，他們以收購或租賃的方式獲得項目（一般為整棟或幾層），然后進行集中改造、集中管理。

前幾年行業的動蕩，重災區在于分散式公寓。因為當初分散式公寓玩的是“高風險游戲”，企業依靠租金貸這一金融工具，通過“長收短付”，用時間錯配形成的資金池，去支撐擴張。所以，現金流鏈條一斷裂，整個盤子瞬間就無法運行了。

當整個行業從高速擴張走向戰略收縮、緩慢發展的階段，我們看到，市場的主流正在向集中式長租公寓發展，集中式長租公寓的市場規模也日益擴大。但這不代表集中式長租公寓的風險變小了。

集中式長租公寓的盈利關鍵有兩點，一是規模化，經過統一裝修、改造和管理，當規模越大，運營越成熟，成本越能被有效攤薄；二是租金差，在城市的租金上漲周期中，租金漲得越多，長租公寓從租金差賺得就越多。然而，近幾年，我國的住宅平均租金不漲反跌，這讓長租公寓企業受到了較大的沖擊。

根據中指研究院的數據，2025年上半年，全國重點50城住宅平均租金累計下跌1.37%，跌幅較2024年同期擴大0.47個百分點，其中一線城市住宅平均租金累計下跌0.56%，二線城市累計下跌1.83%，三四線城市累計下跌1.47%。

與下跌的租金價格相反，底租卻面臨普遍上漲。為了搶占核心城市的優質資產，運營商普遍與業主方簽訂了長達10-15年甚至更久的包租合同，并且以一個固定的底租為基準，約定每年不等的剛性遞增條款。當底租上漲而租金下跌，原來預期靠租金差賺錢，現在反而成了租金差逐年減小。

萬科發布的公告顯示，深圳泊寓平均出租率為94%，完全符合行業平均水平，甚至還略高，可正因為萬村租約進入調漲周期，導致部分樓棟出現虧損。

自如之所以頻頻被曝光“單方解約”，引發輿論關注，也是陷入了租得越多、虧得越多的困境。它以“市場下行、房源虧損”為由，要求房東降租，若房東拒絕，便啟動單方解約程序，并按照合同給予相應補償。換句話說，就是寧愿支付違約金，也要強制解約。

值得一提的是，自如已經從“二房東模式”向“增益租”模式轉型，可這一轉型似乎沒有帶來太大的改變。

“輕”還是“重”？長租公寓的轉型才剛剛開始

“長租公寓行業只會剩下兩個方向，要么是房東自持的重資產，要么是管理公司主導的輕資產運營，由專業管理公司輸出品牌、運營和會員流量，房東承擔資產與基礎成本，類似酒店加盟模式。”一位業內人士表示。

事實上，這兩年整個長租公寓行業也正在拋棄原來的二房東模式，朝著輕資產或重資產模式轉型。

比如自如的“增益租”模式，在該模式下，房東將閑置房屋委托給自如，自如根據房屋類型提供定制化裝修方案，裝修費用由房東承擔，然后雙方協商確定租金，自如每月向業主支付至少80%的月租金作為保底收益，如果市場行情走高，超出部分由自如與業主進行分成。

這就是輕資產運營。相比“二房東模式”，公寓企業們不需要花錢租房子、更沒有裝修成本，它承擔的更多是管理者的角色，風險大大降低了。

對大部分沒有房企巨頭支撐的、資金實力相對較差的長租公寓企業而言，轉向輕資產運營是一致的選擇。早在2019年，以二房東模式起家的魔方公寓，就啟動了輕資產戰略加速的計劃，同年，瓴寓也正式推出“輕重并舉，雙輪驅動”發展戰略。甚至今年初，萬科泊寓官方公眾號也曾連續多次發布招募加盟商的消息，后面被撤下。

不過，船大難掉頭。以魔方公寓為例，魔方公寓目前的業務模式有兩種，一是直營模式，通過整租或租賃樓宇的一部分，進行管理和運營，第二種就是加盟和第三方托管模式，以自有品牌或相關委托方的品牌管理和運營加盟公寓。前者一直都占收入的絕大部分，根據招股書，2022年，魔方公寓直營業務收入占比為94.9%，加盟管理和第三方委托僅占比2.4%。

由此可見，這種輕資產運營的方式還未能給企業帶來太多的業務增量，更無法改變企業現有的盈利困境。

相比其他品牌，自如在轉型上的道路走得更為徹底。它獨創了“增益租”模式，試圖將原來的二房東模式完全拋棄，專注于品牌輸出和管理輸出。只是，在住房租賃市場行情下行的環境下，這種模式的優勢沒有得到發揮，反而增加了自如的壓力。

因為租房價格持續下滑的背后是供需失衡，對所有長租公寓企業來講，獲客難度都變大了，這不僅讓自如難以獲取分成收益，更直接侵蝕了其核心利潤來源。

當然，不可否認，脫離風險較大的二房東模式，轉向輕資產或輕、重兼并的模式，是長租公寓市場的一個發展趨勢。問題在于，對于這個處在不利環境下的行業來講，它還需要更多的時間。