從前樓市香餑餑，如今無成交無買賣，三四線城市的樓盤怎么不香了

曾經的投資熱土如今變成了“鬼城”標本。

那也是讓人奇怪了，從前受人青睞的樓市，如今怎么不香了？

許昌一套房子均價跌到五千六，惠州的房價同比下跌超過三成，曾經熱鬧的售樓部如今冷清得只能聽到自己的腳步聲。

這是2025年末，三四線城市樓市的一個縮影房價數據還在更新，市場交易卻近乎停滯。

而在曾經繁榮的三四線樓市，價格下跌已成為一種常態。

2025年12月，許昌的住宅平均掛牌價為5622元/平方米，環比下降1.13%。這個數字看似溫和，卻掩蓋了一個更加嚴峻的現實，交易活躍度的大幅下降。

中指研究院數據顯示，2025年上半年，三四線城市房地產市場總體呈現下降趨勢，與一線城市的增長和二線城市的持平形成鮮明對比。

簡單來說，便是市場已經進入一個令人不安的狀態：有價無市。

惠州的樓市狀況更具代表性。2025年1-10月，惠州商品住宅成交面積同比下降20.9%，成交套數下降21.5%。曾經房價高企的大亞灣開發區、惠陽區等地，成交均價同比跌幅超過27%。

這意味著，即使價格大幅下調，也難以吸引足夠的買家入場。市場觀望情緒濃厚，買賣雙方陷入僵持狀態。

而人口流動數據的背后，是三四線城市樓市面臨的根本挑戰。

隨著年輕人持續流向一二線城市尋找更好的就業和發展機會，三四線城市的購房需求基礎正在被削弱。

中指研究院的研究表明，三四線城市不僅面臨人口凈流出的壓力，還需要應對巨大的庫存去化難題。

庫存數據令人震驚。2025年，三四線城市住宅庫存去化周期長達28.6個月，這一數字超過健康區間的2.3倍。

換算成更直觀的理解就是：即使從現在開始不再建設任何新房子，現有存量房也需要近兩年半時間才能賣完。這種供需失衡，從根本上改變了市場格局。

更值得關注的是，許多三四線城市的土地市場仍在持續供應。惠州的房地產市場報告顯示，盡管市場銷售低迷，但2025年1-10月，該市仍有新批上市的商品住宅項目。

而這種供應持續增加而需求萎縮的局面，導致庫存壓力不斷累積，形成了惡性循環。

而除了價格和庫存問題，三四線樓市還潛伏著另一個更隱蔽的危機，建筑質量問題。在樓市繁榮期，開發商的快速擴張和利潤追逐往往以犧牲質量為代價。

進入2025年，這個問題正逐漸浮現。臨沂市的數據顯示，今年以來涉及房屋維修類的訴求工單達到13099件，同比增長29.62%，其中房屋滲水修繕不及時的問題較為突出。

一些項目的質量問題令人擔憂。

包括園林綠化與路面嚴重減配，地下車庫配置不合理且存在安全隱患，電動車棚等公共設施用材低廉等問題。這些問題在三四線城市的樓盤中并不少見。

當開發商面臨資金鏈壓力時，他們更有可能在建筑材料和施工質量上“節省成本”。臨沂市某小區業主反映，雖然開發商也維修過多次，但直到現在，問題依然沒有全部解決。

而對購房者來說，一旦遇到嚴重的質量問題，往往面臨維權難、修復更難的困境。

可以說，在一片低迷中，三四線樓市也呈現出結構性分化的特征。市場調整中，部分優質項目仍展現出一定的韌性。

而一些布局三四線城市的優質房企項目，反而實現了不錯的利潤率。以中國海外弘陽為例，其在江西贛州、江蘇徐州等三四線城市的項目毛利率最高可達26%。這個數字甚至高于其在部分二線城市的項目毛利率。

顯然，市場呈現出一個明顯趨勢：購房者更加注重房產品質。三四線城市對大戶型的需求增強，四房成交占比高于一二線城市且逐年提高。

這可能與三四線城市居民家庭觀念較強、生活和育兒成本較低、生育意愿較高等因素有關。另一個值得注意的變化是，三四線城市的土地市場競爭激烈程度相對降低。

百城數據顯示，2025年前8月，三線城市土地成交溢價率較2024年下滑0.7個百分點，而一二線城市分別增長7.9%、5.9%。這意味著在三四線城市，拿地成本相對可控，為項目利潤率留出了空間。

同時，三四線樓市的需求結構正在從投資屬性向消費屬性轉變。房價總價門檻降低，客戶更容易接受房產作為消費品的屬性。

這種轉變雖然降低了投機性需求，但也使得真實居住需求更加穩定。

惠州的樓市月報顯示，今年1-10月，60-80萬元總價段的房子成交占比最高，達到35.2%。當夜幕降臨，許多三四線城市的新建小區亮燈率不足三成，這些冰冷的窗戶背后，是無數家庭的投資期待與現實落差。

另外面對嚴峻形勢，政策層面正在尋求平衡。

2026年住建部部署的核心邏輯是“精準施策、雙向發力”，通過供需兩端的協同調控破解“供強需弱”的結構性矛盾。在需求端，政策延續寬松導向，深化住房公積金制度改革，支持各地因城施策放寬限購限制、降低首付比例與房貸利率。

而在供給端，重點圍繞“控增量、去庫存、優供給”三大任務展開。

浙江、四川、山東等省份已發行780億元專項債用于收購滯銷樓盤，將其轉為人才公寓、保障性住房。這種方式不僅能去庫存，也能增加保障性住房供給。

另外城市間分化將成為未來最顯著的特征。強三四線城市（如佛山、東莞、蘇州昆山等）由于緊鄰一線或新一線城市，人口小幅流入、產業有外溢，庫存相對適中，核心城區房價可能保持平穩或微漲1%-3%。

而普通三四線城市（如紹興、綿陽、宜昌等）市區核心盤房價可能下跌3%-5%，遠郊盤下跌8%-12%。最不樂觀的是人口外流型弱三四線及縣城，房價下跌幅度可能達到10%-20%，老破小、遠郊盤淪為“不動產”，失去投資屬性。

所以對于購房者而言，需要根據不同類型城市采取差異化策略。剛需購房者應優先選擇市區核心地段的現房或準現房，避開遠郊盤、文旅盤和公寓類產品。多房家庭應考慮拋售非核心資產，保留核心區優質房源自住，放棄增值預期。

投資者則需要認清現實，三四線房產已基本失去投資價值，全面退場或許是明智選擇。