從前樓市香餑餑，如今無成交無買賣，三四線城市的樓盤怎么不香了

門店櫥窗里的房源海報換了一茬又一茬，降價標簽貼了一層又一層，可連個正經詢價的客戶都沒遇到。

要知道，往年這個時候正是返鄉置業的旺季，但三四線城市的冷清態勢一目了然。

而且，2025年11月全國百城新建商品住宅去庫存周期已達27.4個月，三四線城市更是高達40.3個月，遠超14個月的合理區間。

這意味著，即便現在停止所有新房供應，三四線城市要消化完現有庫存，平均也需要三年多時間。

從人人爭搶的香餑餑，到如今無人問津的“冷饅頭”，三四線城市的樓市到底經歷了什么？

人口外流：剛需斷層的致命傷

“房地產短期看政策，長期看人口”，這句行業老話在2026年的三四線城市得到了最真實的印證。

2025年全年三四線城市人口凈流出達312萬人，持續的人口外流直接導致購房剛需出現斷層。

在安徽阜陽，2018年的時候，樓盤主要客戶是返鄉的年輕人和周邊鄉鎮的剛需群體，開盤即售罄是常有的事。

不用主動推銷，客戶帶著現金來搶房，晚來一步就只能選頂層或者底層。

可現在，剛需群體的占比不足20%。

這也難怪，年輕人都去合肥、南京這些大城市打工了，留在本地的大多是老人和孩子，根本沒有購房需求。

即便有成交的，還是本地個體戶為了孩子上學買的學區房，而且都是挑著小戶型、低總價的選。

人口外流帶來的不僅是剛需減少，還有改善型需求的萎縮。隨著三四線城市優質教育、醫療資源不斷向一二線城市集中，有改善需求的家庭更愿意把錢花在大城市的房產上，而非在本地置換。

更關鍵的是，人口外流還形成了惡性循環。

因為年輕人減少，城市產業發展缺乏活力，就業機會進一步減少，又會吸引更多人外流，最終導致樓市需求持續萎縮。

已經有機構預測，人口持續外流的三四線城市，2026年房價可能再跌10%。

除了常住人口外流，返鄉置業潮的消退也讓三四線樓市雪上加霜。

對于返鄉人員來說，在大城市打拼多年，雖然攢了點錢，但三四線城市的房產增值空間太小，不如把錢存在銀行或者投資其他領域。

如果說人口外流是三四線樓市遇冷的根本原因，那么庫存高企和房源錯配則是直接導火索。

二、買的不想要，要的買不到

當前房地產市場供求關系發生重大變化，“控增量、去庫存、優供給”成為重點任務。

這一政策定調，也從側面反映了三四線城市樓市的核心矛盾。

在江蘇鹽城，某遠郊文旅盤的現狀讓人唏噓。

2019年開盤時，開發商以“生態宜居、度假康養”為賣點，吸引了大量投資客和本地購房者，均價一度漲到8000元/平方米。

可到了2026年1月，該樓盤的二手房掛牌價僅為4800元/平方米，即便降價40%，仍有大量房源無人問津。

小區里雜草叢生，大部分房屋都是空置狀態，不少窗戶玻璃已經破損，顯得格外荒涼。

對于很多業主而言，當時買這里就是想著投資升值，沒想到現在砸在手里了。連中介都說這套房的流動性基本枯竭了。”

這類遠郊文旅盤、養老盤，正是三四線城市庫存積壓的重災區。

原因很簡單，這類依靠概念炒作的房產，因為缺乏產業支撐和配套設施，在市場調整期最先被淘汰，成為持有者的“資產包袱”。

除了遠郊盤，房齡超20年的老舊小區也面臨成交困境。

數據顯示，目前三四線城市老舊小區二手房成交占比不足10%，成交周期普遍超過200天。

庫存高企的同時，三四線城市還存在嚴重的房源錯配問題。

三四線城市的新房供應中，大戶型、低品質的剛需戶型占比依然較高。

這就導致了“買的不想要，要的買不到”的尷尬局面。

政策層面雖然出臺了一系列去庫存措施，比如四川、浙江等多地發行專項債券用于收購存量商品房作為保障性住房，但效果還未完全顯現。

而且這些政策主要針對位置較好、配套成熟的存量房，對于遠郊盤和老舊小區的庫存消化，幫助有限。

有業內人士分析，三四線城市要解決庫存問題，不僅要控制新增供應，更要優化現有房源結構，滿足不同群體的居住需求。

從政策導向來看，2026年樓市的“穩”字底色已經明確。

1月1日起，個人銷售購買滿兩年及以上的住房免征增值稅的政策正式實施，各地也在深化公積金制度改革，通過提升貸款額度、優化異地貸款政策等方式激活合理住房需求。

但這些政策在三四線城市的效果可能有限。

因為三四線城市的樓市問題，核心是需求不足和供需錯配，而非政策限制。

有專家預測，公積金政策可能會向購買“好房子”傾斜，形成“政策支持+品質需求”的正向循環，但對于三四線城市的普通庫存房來說，可能難以享受到太多政策紅利。

不過，三四線城市樓市從“普漲狂歡”回歸理性，未必是壞事。

畢竟，房子的本質是用來住的，而非用來炒作的，樓市降溫有利于讓房子回歸居住屬性，也有利于城市的健康發展。

對于普通購房者來說，樓市降溫意味著購房壓力減小、議價空間增大。

以前在三四線城市買房，要面臨搶房、加價等情況，現在購房者可以從容挑選，慢慢對比，找到適合自己的房子。

而且隨著房價趨穩，購房者不用再擔心“買在半山腰”，可以根據自己的實際需求和經濟能力理性置業。

對于三四線城市來說，樓市降溫也能倒逼城市轉變發展模式。

過去很多三四線城市過度依賴房地產發展，忽視了產業培育和民生改善，導致城市競爭力不足。現在樓市遇冷，正好可以讓城市管理者把更多精力放在發展實體經濟、提升公共服務水平上。

只有產業發展起來了，才能吸引人口流入，從根本上解決樓市需求不足的問題。

當然，我們也不能忽視樓市降溫可能帶來的風險，比如開發商資金鏈斷裂、房價大幅下跌引發的系統性風險等。

這就需要政策層面精準發力，堅持因城施策，既要幫助合理住房需求釋放，也要防范化解市場風險。

2026年中央經濟工作會議將“去庫存”納入重點任務，明確提出“控增量、去庫存、優供給”的發展路徑，這一政策導向有利于三四線城市樓市平穩調整。

相信在政策的引導下，三四線城市樓市能夠逐步走出困境，實現健康發展。