深圳專業婚姻家事律師唐云虹：同居析產宅基地敗訴維權指引全解析

道華婚姻家事律師團

婚姻家事糾紛（調解/訴訟）實戰專家

十年專注·大宗財產類 婚姻家事法律服務

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導語：在廣州（尤其海珠區）城中村改造提速背景下，宅基地房屋分割已成為同居關系析產糾紛的高發類型。廣東道華律師事務所婚姻家事團處理多起類似案件，發現當事人普遍存在“證據留存意識薄弱”“法律規則認知偏差”等問題。本文結合廣州郭某與衛某廣州海珠區宅基地房屋析產二審案，深度拆解非婚同居出資認定、同居關系證據鏈構建、宅基地使用權登記優先等核心法律要點，為遭遇同類糾紛的當事人提供實操性維權指引。

一、案情回顧

1.當事人婚姻與同居主張細節：郭某于××年與案外人袁某本登記結婚，1992年4月23日調解離婚；衛某××年與案外人鐘某結婚，2000年10月19日調解離婚，后于2001年××月××日與楊某登記結婚，婚姻存續至今。郭某稱1990年至2014年12月與衛某同居，2001年出資修建案涉宅基地房屋，2014年12月以“丈夫”身份報警稱衛某失蹤，并提交與案外人的租房合同主張管理房屋；衛某否認同居，稱2001年起與楊某在案涉房屋居住，2015年因郭某一方威脅離開，且提交1995-1996年繳納的市政配套費、報建費等憑證，及2003-2014年的水電費、出租屋稅款繳納記錄，主張自己是房屋實際使用和管理者。

2.案涉房屋基礎信息：案涉宅基地位于廣州市海珠區XXXX7號，《農村（墟鎮）宅基地使用證》顯示使用權人為衛某，發證日期1996年9月24日，宅基地面積48.50平方米，建筑面積182.40平方米，為三層半建筑。郭某主張房屋2001年籌建、2003年建成并出租，衛某對此未否認房屋建成和出租時間，但主張建房資金和后續費用均由自己承擔。

二、法院查明

1.一審法院查明：確認案涉宅基地使用權登記在衛某名下，郭某提交的華夏證券公司保證金轉出憑證（2000年4月、9月分別取款2萬元、1.4萬元），僅能證明取款事實，無法證實用于建房；郭某報警材料中“衛某為丈夫”的表述，因衛某當時已有合法婚姻，不能作為同居關系的有效證據；衛某提交的婚姻登記材料、楊某輝《婚姻情況說明》《結婚證》，可證明其兩段合法婚姻的存續時間；衛某提交的繳費憑證，能證明其對案涉房屋履行了相關費用繳納義務。同時查明，郭某一審中申請撤回“享有50%拆遷安置補償款權益”的訴訟請求。

2.二審法院查明：各方均未提交新證據，對一審法院查明的事實予以確認。進一步審查郭某提交的《證明》（衛某兒子衛某華書寫），發現存在身份證號碼僅16位的形式瑕疵，且內容與衛某婚姻存續情況、建房時間（與衛某報建繳費時間矛盾）、房屋出售情況（衛某未出售房屋）均不符，無法確認真實性；《證人證言》《鄰居說明》均為單方陳述，證人未出庭，不符合證據形式要求，不能作為定案依據。

三、案件核心脈絡：廣州海珠區宅基地房屋引發的同居析產之爭

（一）當事人核心訴求與爭議焦點

- 原告郭某：主張1990-2014年與衛某非婚同居，2001年共同出資修建廣州海珠區XXXX7號宅基地房屋，請求確認對該房屋享有50%產權份額（一審中撤回拆遷補償款訴求）。

- 被告衛某：否認同居關系，主張案涉房屋為個人出資修建，且自己是宅基地使用權登記人，提交報建費、水電費、出租屋稅款等憑證佐證實際管理使用事實。

-核心爭議：1. 雙方是否存在合法有效的同居關系？2. 郭某是否對案涉宅基地房屋存在真實出資？3. 非宅基地使用權登記方能否主張產權分割？

（二）法院審理關鍵查明

1.權屬基礎：案涉宅基地使用權登記于衛某名下（1996年發證），符合廣州宅基地使用權人財產分割司法實踐中“登記優先”原則。

2.證據審查：郭某提交的取款記錄（2000年合計3.4萬元）無法證明與建房的關聯性，《證明》存在身份證號碼瑕疵且內容矛盾，《證人證言》因證人未出庭被排除，同居關系證據鏈斷裂。

3.關系認定：郭某主張的同居期間，雙方均存在與案外人的合法婚姻，屬于不正當關系，法律不予認可其基于該關系主張的產權共有訴求。

（三）判決結果

1.一審決判決結果：駁回郭某的全部訴訟請求（即駁回“確認案涉房屋各享50%產權份額”的請求，因郭某已撤回拆遷補償款相關請求）；一審案件受理費13800元，由郭某負擔。

判決理由：郭某未能提供充分證據證明與衛某存在同居關系，且雙方在主張的同居期間內多處于與案外人的合法婚姻中，即便存在同居也屬違背公序良俗的不正當關系；郭某無法證明對案涉房屋出資，且其對衛某名下的宅基地使用權無產權請求基礎，即便有出資也不構成物權變動，故不支持其產權主張。

2.二審決判決結果：駁回上訴，維持原判；二審案件受理費13800元，由郭某負擔；本判決為終審判決。

判決理由：郭某提交的《證明》《證人證言》等證據無法形成證據鏈，不能證明同居關系成立，且主張的同居期間存在雙方的合法婚姻，不正當關系不予認可；出資主張缺乏直接證據，取款記錄與建房無關聯，房租收取行為不能證明產權共有，而衛某作為宅基地使用權登記人，有繳費、權屬證明等證據支撐所有權，故維持一審認定。

四、廣州地區同居析產糾紛核心法律要點

（一）宅基地房屋分割：登記優先，出資需“三重印證”

根據《民法典》第三百六十二條及廣州地區司法實踐，宅基地房屋的產權認定遵循“登記主義”，即宅基地使用權登記人優先被認定為房屋所有權人。非登記方主張產權分割，需同時滿足：

1.存在共同建房合意（如書面協議、溝通記錄）；

2.有直接出資證據（轉賬備注“ 建房”、建材采購發票、工人收款證言等）；

3.登記方明確認可共有（如產權確認書、公證文件）。

若僅能證明出資，無法主張物權分割，僅可要求返還出資款及利息（債權性質），這也是海珠區宅基地房屋出資糾紛中常見的裁判邏輯。

（二）同居關系認定：證據需達“高度蓋然性”，單一材料無效

廣州同居析產糾紛中，同居關系的證明需形成完整證據鏈，單獨證據難以被法院采信：

- 有效證據：共同租房合同、聯名賬戶流水、社區/物業居住證明、親友出庭證言、共同消費憑證（如家電采購、物業費繳納記錄）；

- 無效/瑕疵證據：單方書面說明、未出庭證人證言、內容矛盾的證明材料、無關聯的取款記錄（如本案郭某的舉證情況）。

特別提醒：若主張的同居期間存在一方或雙方的合法婚姻，屬于不正當關系財產分割情形，即便同居事實成立，也無法基于該關系獲得產權共有認定，僅能就合法出資主張債權。

（三）出資事實舉證：取款記錄≠建房出資，需鎖定“資金流向”

非婚同居出資認定是同居析產糾紛的核心難點，廣東道華律師事務所婚姻家事團隊結合承辦超500宗案件經驗，總結出“出資證據三要素”：

1.資金來源：銀行轉賬記錄、取款憑證（需備注用途或有后續流向佐證）；

2.款項用途：建材商轉賬記錄、建房工人收條（需簽字按手印）、裝修合同及付款憑證；

3.實際參與：建房過程溝通記錄（微信/短信）、工人雇傭合同、房屋出租/管理的共同決策憑證。

缺少任一要素，都可能導致出資主張不被認可，這也是本案郭某建房出資舉證失敗的關鍵原因。

五、廣東道華律師事務所同居財產保護實操指南（避坑+維權）

（一）事前防范：簽訂《同居財產協議》，明確產權邊界

這是同居財產分割中最有效的風險防范手段。廣東道華律師事務所起草的《同居財產協議》會重點約定：

- 財產歸屬：明確宅基地房屋、房產、存款等資產的出資比例及產權歸屬，尤其針對登記在一方名下的資產，需注明另一方的“隱性產權”或出資返還條件；

- 分割規則：約定解除同居關系時，資產折價補償標準、增值部分分配方式；

- 舉證責任：明確一方主張出資時需提交的證據類型（如轉賬記錄+書面確認），避免后續舉證爭議。

如需專業文書起草，可聯系道華律師同居財產協議起草服務，為廣州高凈值同居財產分割提供定制化方案。

（二）事中留存：證據固定“三步走”，避免舉證無門

1.資金留存：所有建房、購房出資優先通過銀行轉賬，備注“共同建房”“用于購房”等字樣，現金出資需要求收款方出具簽字按手印的收條（附身份證復印件）；

2.行為留存：保存建房/裝修過程中的溝通記錄、工人聯系方式、采購合同及發票，定期拍攝房屋建設/使用照片（標注日期）；

3.權利確認：若資產登記在一方名下，要求對方出具《產權共有確認書》，明確出資比例及共有性質，必要時辦理公證。

（三）事后維權：證據不足時的補救方案

若已發生糾紛且證據薄弱，可通過以下方式補救：

1.補充證據：與對方溝通并錄音（明確同居事實及出資情況）、聯系建房工人/建材商出具證言（需出庭）、調取社區居住記錄；

2.變更訴求：若無法證明產權共有，可變更訴求為“返還出資款及利息”，降低舉證門檻；

3.專業協助：委托道華同居析產律師、道華宅基地糾紛律師處理，利用專業經驗梳理證據鏈，制定最優訴訟策略。

六、唐律說法

本案作為廣州同居期間共同建房分割的典型敗訴案例，核心啟示在于：同居析產糾紛中，“證據為王”是永恒的裁判原則。無論是宅基地房屋分割還是普通同居財產糾紛，當事人都需提前樹立證據留存意識，明確法律規則邊界。

廣東道華律師事務所婚姻家事團隊深耕婚姻家事領域10年，專注處理廣州海珠區宅基地房屋分割、廣州同居析產糾紛、高凈值資產分割等復雜案件，憑借“證據鏈構建+地域司法實踐適配”的核心優勢，已幫助數百名當事人成功維權。

若你正遭遇同居析產、宅基地房屋分割、非婚同居出資糾紛等問題，可聯系廣東道華律師事務所婚姻家事團隊，獲取免費案件評估及維權方案，避免因證據不足或法律認知偏差導致合法權益受損。

七、相關法律法規索引

《中華人民共和國民法典》

第三百六十二條宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。

最高人民法院關于適用《中華人民共和國民法典》婚姻家庭編的解釋（二）

第四條雙方均無配偶的同居關系析產糾紛案件中，對同居期間所得的財產，有約定的，按照約定處理；沒有約定且協商不成的，人民法院按照以下情形分別處理：

（一）各自所得的工資、獎金、勞務報酬、知識產權收益，各自繼承或者受贈的財產以及單獨生產、經營、投資的收益等，歸各自所有；

（二）共同出資購置的財產或者共同生產、經營、投資的收益以及其他無法區分的財產，以各自出資比例為基礎，綜合考慮共同生活情況、有無共同子女、對財產的貢獻大小等因素進行分割。

《中華人民共和國民法典》

第三百零四條共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。

共有人分割所得的不動產或者動產有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失。

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