西安房東，苦上門砍價，久矣！

「西安房哥」是本地購房服務平臺，深耕11年，接地氣，說人話！

房哥本人微信：xa-fangge，咨詢，買房，見面，加好友聯系。

有些事不上秤沒有四兩重，上了秤一千斤都打不住！

昨天，西安通報了房地產領域專項整治行動的典型案例，包括地域拉踩、唱衰樓市、販賣焦慮、業主賠錢賣房等不良現象。

引起大家討論最多的，是抖音博主，長期以“業主賠錢賣房”為話題，刻意渲染市場波動，其通過消極化、片面化論調引導業主大幅降價，獲取二手房交易機會的行為。

（圖片來源：網信西安）

也就是大家熟悉的中介上門砍價視頻，初衷是為有需求的業主找到低價的房子，但在過度情緒渲染下，卻慢慢變了味。

西安房東，苦上門砍價，久矣！

二手風云

如果說過去幾年，最心煩意亂的一群人，一定有西安房東，準確說不是電影里十套，八套收租的包租婆，而是過去十年間，在西安買房安家，置業的普通人。

眼瞅著樓市分化下行，大家一窩蜂都在追逐新房，二手房仿佛成了昨日黃花，房東的心也像坐了過山車一樣，七上八下，在不安中又充滿迷茫，這種情緒不是空穴來風，而是市場真實反饋。

壹

肉眼可見的激烈競爭

2026年，全國樓市回調，西安樓市下行，已是人人都懂的樸素現狀，根據國家統計局數據，11月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環比總體下降、同比降幅擴大，西安也不例外，新房連跌15個月。

（來源：國家統計局）

同期的二手房表現，西安二手房價格也連續下跌24個月，環比下降1.1%，同比下降8.2%，兩年的數據在這里，沒有人可以否認，作為房東，身處漩渦之中，自然不能幸免。

與價格回調相伴的還有二手房掛牌量的不斷增加，這代表著房東扎堆賣房的風向。

以二手龍頭貝殼的數據為例，2022初，貝殼二手掛牌量超10萬套，2023年約13萬套，2024年約15萬套，最新的2025年底，已超17萬套，四年時間，掛牌猛增近7萬套。

（12月貝殼指數）

市場兩級反轉，賣房的比買房的人多，二手供需失衡，又加速房東賣房意愿，降價成為簡單有效的辦法。

貳

單一且壟斷的賣房渠道

但真到下定決心要賣，怎么賣，多錢賣，多數西安人是懵比的，當年都是跟風搖號，覺得房子買到手，漲價后等人上門就行，誰曾想，自己要下場，這就和五星級酒店外出擺攤一樣，怎么吆喝攬客都是能力空白。

于是大家自然而然想到了中介，包括但不局限于鏈家、德祐、百年行、21世紀、中環、住商、樂遠等，雖然牌子五顏六色，但背后都是貝殼統一的系統，所以賣房也只能找貝殼。

這種單一且壟斷的選擇下，就會有很多問題，比如中介費，過去是買家全承擔3%，新規以后，調整為雙邊收傭金，買家付1.5%，賣家付1%，合計2.5%，但按照二手難賣的趨勢，不排除以后是房東承擔全部中介費。

費用之外，因為貝殼二手的多頭分傭體系，以及非學區二手的客戶銳減，中介更多的精力也都花在了賣學區房和新房上，流程簡單，溝通時間短，掙得也很多，導致房東二手有掛牌，但咨詢少，帶看少，成交更少。

于是，最低價成交成為各個小區常見的賣房思路，但價格戰下，沒有贏家，一旦降下去，漲上來就很困難，上門砍價盛行，本質也是最低價成交。

而一旦不找中介，房東自身的圈子，賣房能力，時間精力也很有限，能自己做自媒體推自己房子，滿大家找客戶的房東在西安沒幾個。

并且西安很多房東觀念上，把中介當工具人，不懂得如何維護，本質上這都是房東自身能力的短板。

自己無法制定規則，就只能跟著中介走，中介承擔最快的方式，就是不斷讓房東降價。

過去這都是在線下進行，影響有限，如今自媒體發達，這種談價過程被搬到了網絡上，擴大傳播的同時，也成為悲觀情緒的放大器。

叁

四代好房子的極限施壓

在西安，新房二手很少是隊友， 從來都是對手，過去是新房價格決定二手房價格，新房貴二手跟著貴，如今是二手決定新房價格，新房降二手只能降價。

有人可能不喜歡四代住宅的露臺，但很難抗拒高贈送面積，大門，會所，外立面帶來的情緒價值。

過去，這些房在在遠郊，房子好但地段差，如今隨著主城更新，團結村，幸福林帶，西部大道，西電片區等等，好房子內卷到了二手房家門口。

地段的優勢被磨平了，享受相同的公園，地鐵，學校，產品優勢不存在了，甚至新房還有2T2戶小高，價格優勢也沒有了，新房比二手還劃算，你是買家你怎么選。

如果說二手價格下行，庫存激增是誘因，那主城區的好房子，貼臉開大，就是把周邊二手逼到了墻角。

類似的案例太多太多，團結村的綠城保億新房，倒逼萬科，恒大二手降價，幸福林帶的金茂，金地，倒逼融創，龍湖二手降價，西部大道的中糧，中海，倒逼金地，海亮，萬科降價。

雖然大家會開玩笑老A8也是A8，但奧迪再經典，也敵不過新款A8降價促銷對老二手房的沖擊，這個趨勢不可逆轉。

但下行之下也有轉機，褶皺里面暗藏紅利，盡管這是悲觀的紅利，是趁你病，要你命的紅利，但西安市場這么大，有受眾就有需求。

上門砍價

這就是大家看到盛行于各個媒介平臺的上門砍價視頻，屬于典型的悲觀紅利，既然沒有人重視二手，但房東又有賣房需求，自然會誕生新的二手賣房模式。

壹

花和尚把經念歪了

這就如同拼多多的盛行不是因為淘寶，京東不好，大家也知道拼多多買東西，質量差，問題多，但耐不住收入下降，消費降級，好用，有效，便宜才是硬道理。

你也可以理解為上門砍價，是另類版的二手房拼多多，中介是第三方，價格由買家和賣家決定，但中介又是情緒渲染方。

下行市場，病急亂投醫的是多數，情緒是主導，尤其是悲觀情緒的蔓延是極快的，這也是流量的來源。

站在中介的角色，漲價賣還是降價賣都不重要，你自住不賣最難受，你愿意賣房很重要，只要成交，無論是傭金，還是拍攝費用，還是額外收入，哪一頭都不知虧。

咱們的中介又都是雙邊撮合，成交才有收益，沒有真正意義的買家立場，單邊服務，既然買家的預算提不上去，能做的只有想辦法砍房東的價格，不斷拉低心理下限。

比如最近上海，沸沸揚揚的群眾演員事件，即一些二手房中介竟然玩起了“壓價戲碼”。招募演員看房甚至雇人扮演買家，上演“雙簧”來給房東施壓，達到快速成交目的。

說輕了，這叫惡意成交，制造焦慮，嚴重了根據《民法典》第一百四十八條，這種套路已經涉嫌民事欺詐。

西安的上門砍價有沒有演員我不清楚，但輪番的砍價，最低價成交，帶來的負面效應也是相當嚴重的。

尤其是搭上抖音這個娛樂為主導的平臺，砍價本身對很多沒有買房，或無資產群體，也是抱著看房東笑話的心態去的，圍觀的人會把對樓市，房價，包括自身收入，工作，境遇的不滿，轉嫁發泄在房東身上。

中介拍攝時，也會相對應的話術，比如“竟然還有人價格比我低”、“我出來的房子，絕對是全網最低價”，完了我就找業主，這一次把價格又打下來了“等等。

（圖片來源：網信西安）

在情緒與技巧的渲染下，這一套房確實通過低價成交，房東止損，中介收益，買家撿漏，看似完美閉環，但不斷的砍價情緒卻會蔓延，經過網絡情緒放大以后，形成二手房斷崖式降價的錯覺。

所以，西安網信通報里，長期以“業主賠錢賣房”為話題，刻意渲染市場波動，其通過消極化、片面化論調引導業主大幅降價，獲取二手房交易機會的行為，違反房地產經紀行業管理規定，干擾群眾理性判斷，擾亂網絡傳播秩序的依據是非常準確的。

貳

房東要學會保衛資產

樓市下行不假，但不是所有房東都要跟風賣房，房子是資產，是家庭壓艙石的價值依舊存在。

十年間在西安買房的，多數人仍然是自住需求，或工作通勤近，或上學置換，同時又有買房保值的訴求，這些群體是當下西安房東的中堅力量。

真正純投資，杠桿拉爆，轉手就賣，一天不住的有，但數量有限，他們投資失誤，找中介上門砍價，是背后催債，是貸款還不上，是止損的邏輯，這是少數。

但中介是無法辨別這些的，以上門砍價的通用模版，讓原本有自住需求，有保值預期，房子也可以不賣的群體，誤入這場最低價成交的短視頻話題里。

對多數人而言，誰沒事天天買賣房子，房價降了，但西安還是西安，仍是西北五省的核心，是常住人口超過1300萬的超大城市。

就是全世界，人口超過1000萬的城市，也只有33個，中國這么大，人口過千萬的城市也才18個，西安排名第九，是西北唯一的超大城市，這么多人住在這里，吃喝拉撒，衣食住行，都是機會和需求。

2026年，對于房東，對于西安而言，需要的不是砍價，最低價成交的盛行于悲觀情緒的蔓延，而是基于邏輯，現狀，規律的資產保護戰。

和房子相關的永遠是擁有房子，有購房能力的群體，而非無房，且沒有購買意向的群體，路人不上網，網民不上路的情況依舊存在，對于多數西安普通人，當下是觀望，但并非沒有需求。

大平層，小洋房，誰不喜歡，整天罵它，核心還是想擁有，真不關心，也沒有爭議了。

叁

悲觀紅利要有長期主義

換一個角度，對房產上下游的服務商，包括但不局限于中介而言，所謂的悲觀紅利，也不止是砍房東價格，尋求短期收益與流量滿足，向外看看，還有更多機會。

比如既然二手競爭加劇，同一個小區，同戶型，同面積的產品太多，裝修和房屋美化上能否關注，爭取在后期的二手房競爭中展現優勢。

比如既然房子降價也不好賣，是否考慮裝修翻新，讓自己住的更舒服，而非賣掉以后錢在手里更換，最終吸引騙子上門。

比如，既然以后的新房都是以改善為主，買不起的人大量考慮二手或租房，那能否以出租為主要受益方式，當好房東，懂租客所需，而非把舊家具放在出租房。

以前出租是純地段價格驅動，如今流通困難的大平層，洋房，大面積能否有運營思路，認真出租。

這些都是下行市場，悲觀情緒下的紅利機會，而非上門砍價，一條道走到黑的窄路生意。

房哥有話

對西安而言，市場已事實轉向存量市場，但無論是房東，中介，還是上下游，依舊停留在開發邏輯，而非經營邏輯，不懂長期主義的價值。

你自己想想，你今天趁他病，要他命，等他緩過來，能不記恨你嗎？想想新房里快周轉，不重視交付，業主口碑的開發商，結局都是什么樣？

抖音盛行，AI普及，看似房子信息差消除，但基于人性的信息差卻更加厚重，情緒主導買房賣房的時代早已該結束。

如今的地產行業，已不是金融行業，而是實打實的制造業，前者依靠技巧和情緒，后者要的技術和積累，舊時代的腳邁不進新時代的門。

好好想想吧，各位！

聲明：未經許可，禁止轉載

作者：房哥

加好友，認識一下房哥