七都一套房，十年財(cái)喪盡！溫州這個(gè)板塊太難了

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溫州市區(qū)，房?jī)r(jià)跌得最慘的板塊在哪？

有人說(shuō)是甌江口，有人說(shuō)是仰義，其實(shí)相比于七都，這兩個(gè)板塊已經(jīng)算幸運(yùn)了，因?yàn)椤罢镜迷礁撸さ迷綉K”。

甌江口和仰義的房?jī)r(jià)，在巔峰時(shí)期也不過(guò)1萬(wàn)多/㎡，而七都房?jī)r(jià)卻曾超3萬(wàn)/㎡，尤其在近幾年樓市下行中，七都板塊失去投資客的支撐，房?jī)r(jià)泡沫越破越多，甚至到現(xiàn)在依舊沒(méi)有止跌的趨勢(shì)。

正如近日，據(jù)多家中介掛牌——

【鹿島萬(wàn)象天地】一套建面約129㎡戶(hù)型的二樓房源，當(dāng)前掛牌價(jià)8800元/㎡，除去裝標(biāo)，折合毛坯單價(jià)僅6300元/㎡。

另一套建面約111㎡戶(hù)型的三樓房源，當(dāng)前掛牌總價(jià)108萬(wàn)，折合單價(jià)9700元/㎡，除去裝標(biāo)，折合毛坯單價(jià)僅7200元/㎡，且送一個(gè)車(chē)位。

這樣的價(jià)格，是什么概念？

當(dāng)年，鹿島萬(wàn)象天地開(kāi)盤(pán)時(shí)，二樓與三樓房源平均毛坯售價(jià)在1.85萬(wàn)/㎡左右，算上裝修，一套下來(lái)總價(jià)基本要200多萬(wàn)，外加車(chē)位也要十幾萬(wàn)/個(gè)。

若按照當(dāng)前掛牌價(jià)格來(lái)看，這兩套房少說(shuō)已經(jīng)虧了100多萬(wàn)，而從交付到現(xiàn)在僅過(guò)去5年，房?jī)r(jià)平均每年跌幅超20萬(wàn)！

要知道，2024年溫州人均收入不過(guò)7.3萬(wàn)元左右，如果再算上這些年的房貸利息，則意味著當(dāng)初如果買(mǎi)了這一套房，到現(xiàn)在就虧掉了普通人十幾年不吃不喝的積蓄。

或許可能有人會(huì)說(shuō)：“特殊樓層的房源本來(lái)就便宜”，但根據(jù)以往溫州樓市的經(jīng)驗(yàn)，只要同小區(qū)房?jī)r(jià)跌破新低，哪怕房源再特殊，也會(huì)逐漸影響市場(chǎng)預(yù)期，從而導(dǎo)致其他房源的價(jià)格難以維持。

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正所謂：“以小見(jiàn)大”。

鹿島萬(wàn)象天地只是七都板塊的市場(chǎng)縮影，當(dāng)供應(yīng)遠(yuǎn)大于需求，二手房之間的互相壓價(jià)只會(huì)愈演愈烈，現(xiàn)在的七都還沒(méi)真正觸底，更何況板塊內(nèi)的新房市場(chǎng)，后續(xù)還有天量房源待售。

比如，曾經(jīng)停工的江著觀邸、江海云著近期已經(jīng)啟動(dòng)，兩者存在相加足有上千套房源，再加上本就高企的二手房掛牌量，以及低迷的去化速度，七都板塊想要消化這些房源，恐怕三五年時(shí)間都未必?fù)醯米　?/strong>

更何況，江著觀邸和江海云著都是開(kāi)發(fā)商手上的房源，這么大的庫(kù)存想要集中出貨，價(jià)格肯定要比當(dāng)前七都二手房的成交價(jià)低才好賣(mài)。

從地段來(lái)看，鹿島萬(wàn)象天地所在區(qū)位的配套成熟度更高，部分房源具備一線江景視野，并且作為交付滿兩年的次新房，其優(yōu)勢(shì)在于免增值稅、無(wú)需等待即可入住。

而在產(chǎn)品上，鹿島萬(wàn)象天地的社區(qū)體量較大，樓間距普遍在42-57米，最高可達(dá)60米左右，許多低區(qū)房源的采光也不會(huì)很差。

對(duì)于剛需改善購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，考慮到地段、品質(zhì)、價(jià)格等條件，鹿島萬(wàn)象天地已經(jīng)算七都板塊比較不錯(cuò)的選擇了，但低迷的成交量，說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)于當(dāng)前價(jià)格依舊不太認(rèn)可。

在這樣的市場(chǎng)基礎(chǔ)上，江著觀邸和江海云著的定價(jià)空間非常有限。

尤其是江海云著，不僅沒(méi)有一線江景加持，而且待售房源體量巨大，其中大部分客群與鹿島萬(wàn)象天地、金悅瀾灣等次新房高度重合，如果當(dāng)前短期內(nèi)價(jià)格沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，一旦被拖進(jìn)滯銷(xiāo)期，開(kāi)發(fā)商愿意“以?xún)r(jià)換量”的時(shí)候，那么七都板塊的房?jī)r(jià)體系很可能將再次受到?jīng)_擊！

不得不說(shuō)，泡沫破裂的陣痛，是市場(chǎng)回歸理性的必經(jīng)之路，七都如今的“哀鴻遍野”，背后是供需關(guān)系自我平衡的結(jié)果，看似慘烈，卻未必不是一場(chǎng)“刮骨療傷”。唯有讓泡沫退去，讓房產(chǎn)回歸真正的居住價(jià)值，市場(chǎng)才能回歸理性。

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