寧波二手房，已實質性「超跌」了。

01

不知不覺間

房價已跌5年了

近日，我向一位大師朋友咨詢了困擾N年的問題：

「大師，請問中年男人該如何走出房價「跌跌不休」所帶來的絕望感？」

大師杏眼圓睜：

「施主，請問你坐過牢嗎？」

我頓感錯愕：

「沒有，沒有，真的沒有……」

大師頷首而笑：

「那么緊張干嘛？想不想知道坐牢的滋味？」

「想。」我。

大師點點頭，幽幽地抽起一根煙：

「首先，沒有手機、沒有網絡，能忍受嗎？」

「能忍。」我。

聽著就感到絕望與難熬。

「其次，沒有酒肉、沒有女人，能忍受嗎？」

「沒問題。」我。

「再次，每天還要和一幫三教九流的社會渣滓們擠在一間狹窄逼仄的空間里。時不時還要被獄霸拎出來按在地上摩擦摩擦，集體淋浴的時候有可能還會被變態獄友撿個肥皂，能忍受嗎？」

「這個……真的忍不了。」

我搖頭如篩糠！

此時，大師趁熱打鐵，追問：

「所以，比起坐牢，房價跌帶來的絕望感，哪個大？」

「大師，你明知故問。」我。

大師如釋重負，總結道：

「所以，中年男人有什么好怕的？房價跌就跌了，信用崩了就崩了。咬牙堅持，堅持的人不一定能走到最后，但走到最后的人，無一部在堅持。」

「話雖這么說，但是……」

「但是個屁！中年男人就是矯情。」

「嗯……」

大師輕呼一口氣，語氣一轉：

「房價跌了5年是吧？如果房價回到5年前，和坐5年牢，選哪個？」

「這……」

02

寧波二手房

實質性「超跌」了

言歸正傳，我們來聊一個主題：

寧波二手房，已實質性「超跌」了。

我們來看幾組法拍房數據。

第一組是寧波海曙區南塘金茂府一處即將開拍的法拍房（帶車位）：

建筑面積181㎡，起拍價約335萬，銀行評估價約478萬。

這個盤2018年開盤價約3.5萬/㎡，對應這套法拍房的市場價，大概約635萬，但銀行給出的評估價是478萬，相當于2.65萬/㎡。

2.65萬/㎡！

南塘金茂府，這個位置毫無爭議是核心區，房齡又比較新，絕對的次新房，價格真的有些超跌了。

■ 南塘金茂府區位所示

第二組是寧波鄞州區濱河鳴翠一處即將開拍的法拍房。

建筑面積135㎡，起拍價約295萬，銀行評估價約420萬。

135㎡戶型唯一高架第一排，對應樓層是20F，當時一手房實際成交價應該在470萬左右，目前銀行二手房評估價420萬，比實際成交價要低50萬。

起拍價295萬，理想情況下，有可能拍到350萬（因為同樣戶型人才房報價350萬。）但即便如此，也要虧了100多個W。

第三組是寧波江北區雅戈爾湖景花園一套已法拍成功的房子。

建筑面積88㎡，銀行評估價263.5萬元，最終成交價148萬。

房子樓層位于13樓，最終成交價比評估價少115.5萬，最終成交單價僅1.68萬/㎡。

這個小區是雅戈爾開發的，「高層+別墅」組合，整體品質和檔次還是可以的。當初小面積戶型開盤價約在2.6萬/㎡左右（2011年），沒想到如今實際成交價僅1.7萬/㎡。

1.68萬/㎡！

房齡雖然老了點，但畢竟也算日湖公園板塊，這個撿漏的成交價，絕對是賺大發了，如果沒有內幕的話。

■南塘金茂府區位所示

第四組是寧波慈溪杭州灣和熙灣花苑一處已成交的法拍房。

建筑面積108㎡，銀行評估價548800元，相當于5000元/㎡。

但是，最終成交價386000元，比評估價低162800元，最終成交單價僅3574元/㎡。

這個小區當年是卓越地產開發的，當時的首開價約12500元/㎡，跌幅其實已經超過了70%，屬于「超跌之王」了。

記憶中，杭州灣2012~2015年期間，房價也要5000~7000元/㎡，如今實際成交價還不到四千，理論上絕對屬于「超跌」。

最后，我們再看第五組數據：

鎮海區安置房——新興嵐灣一處法拍房。

房子位于一樓，建筑面積68㎡，銀行評估價696200元，相當于10238元/㎡。

但是，最終成交價472000元，比評估價低224200元，最終成交單價僅6941元/㎡。

8000~10000元/㎡。

另外，從貝殼實際成交價來看：

該房源毛坯成交單價不足1萬/㎡，大都在九千多元，對比周邊次新商品房小區來說，性價比很高，同樣屬于「超跌」。

■新興嵐灣區位所示

五組法拍房數據足以說明：

寧波的二手房價格，已經跌到了底部，部分板塊已經跌到了2015年之前，甚至跌到2010年、2008年了。

當然，總有人說，你這五組數據都是法拍房數據，不夠準確。

但我這里其實也寫到了銀行的評估價——這個數據應該說要比貝殼掛牌價和成交價要更客觀，很多二手房的銀行評估價，其實也都跌了30%以上。

03

再跌下去

就不是樓市周期性問題了

實話實說，如果時光能倒流回五年前：

不買房，把100萬首付存進銀行，選個五年定期，年利按3%算。然后呢？去「里面」蹲著，三餐不愁，冬暖夏涼。

五年后出來，賬上多了15萬利息，本金還在。沒負債、沒月供、沒斷供焦慮，這么一算，倒像是另類的「人生贏家」。

反過來，要是當初買了房：

還了五年月供，利息給了銀行一大半，回頭一看房價跌去一半。房子沒成資產，倒成了捆住手腳的「活牢」——

人沒進去，卻已畫地為牢。自由沒了，選擇窄了，日子壓得喘氣都帶著貸款的重量。

有時候，荒誕的不是選擇，是時代輕輕一轉，兩種人生就活成了黑色寓言。

最后，我有一個相對肯定的判斷：

寧波的二手房，應該說已經見底了，部分板塊已實質性「超跌」了。

接下來，如果再跌下去，我想就不是樓市周期性問題了，而是系統性金融以及系統性XX的大問題了。

希望有關方面引起重視，足夠的重視。

備注：以上部分配圖來源于豆包AI。

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